[2004-07-02] 宏觀調控後的上海房地產市場

【文汇专讯】上海市政府日前通過決議，決定從今年8月1日起正式實行土地儲備制度，對土地的轉讓和變更限制更加嚴格。此間專家認為，早在多年前上海就有建立土地儲備制度的呼聲，但直至今日才正式實行，這與本輪中央宏觀調控的大背景不無關係。

　回顧今年以來對上海房市的政策面影響，主要集中在三方面：土地政策、金融政策和交易政策。土地和金融政策主要來源於中央，比如整頓房市的源頭土地市場、提高房企資本金要求等；而交易政策則主要集中在地方，比如上海政府的期房限轉、商品房銷售合同網上備案和登記制度以及即將出台的放寬預售標準等。

　政府的一系列抑制投資過熱的新政策出台已經使上海的房地產投資熱和房價上漲受到抑制。今年以來，上海的房地產投資規模呈逐月回落之勢。今年1至4月，商品房銷售價格每月環比增長分別為1.9％、0.9％、1％和0.9％，比上年末累計增長4.7％。這與去年全年房價增長速度達到24.2％，房屋均價、房價增幅均居全國省級城市之首形成鮮明對比。

　從長遠來看，目前出台的宏觀調控政策對上海房市存在雙重影響。根據現狀和政策面長期效應分析，今後上海的樓市很有可能出現市中心房價溫和上漲，郊區出現大量中低價房，全市均價止漲或略有下滑的趨勢。可以預見，未來商業銀行對一般房地產企業會減少銀行貸款的數量，對信用差或拖欠款嚴重的房地產開發企業將停止銀行貸款的數量，對項目定位不合理的房地產項目將不給予貸款支持，加之上海每年對動遷規模的控制日趨嚴格，上海市中心新建樓盤的竣工面積及銷售面積增長速度將會回落。而由於在土地政策上，推行「招、拍、掛」，成本拉高和土地取得透明化，將是至少3至5年的總趨勢，這又將提高土地開發成本。這些因素將使上海市中心樓盤成為有限的資源，為房價打開溫和上升的通道。真正可能對市中心房價構成下跌風險的是政策對投機購房者的打擊。今年4月上海投資性購房的比例約為16％，而國際上通行的警戒線是20％。上海為此相繼出台期房限轉、商品房銷售合同網上備案和登記制度等政策，抑制房地產市場上人為的短期投機炒作、哄抬房價等行為。而銀行也對投資、投機性購房和購買高檔房者的住房消費貸款嚴格控制，貸款利率不優惠或不給予貸款。這些政策已經初見成效，一個投資者在一個樓盤買下十幾套住房的新聞已經很少看到，但當初「囤積」房屋的投資者還未見有「拋盤」的跡象。

　受到宏觀調控政策影響較大的是上海郊區的房產市場。受到銀行緊縮銀根的影響，一些規模較小的開發商可能不得不以低價出讓土地以保證資金鏈不致斷裂，這些地塊多集中於郊區。而為了保證普通商品住宅的建設和供給，未來主管部門將大力推進普通商品住宅的建設，平抑商品房價格。上海的中低價房建設主要集中於郊區，由於這些房屋的建設面積普遍偏大，這將對整個上海的房屋均價上漲產生最大的抑製作用。

　在已經和預期將實施的有關政策壓力下，地產行業必然受到系列負面影響，行業的平均利潤水平將會下降。具體表現在：開發資金來源將嚴重受限，房地產行業面臨巨大的資金壓力；優勝劣汰加劇，行業集中度提高。投資增長速度、竣工面積及銷售面積增長速度將會回落。可以預計，由於未來有關部門將嚴格控制土地和資金，商業用地將基本採取招標拍賣方式出讓，土地成本上升，同時，嚴控房地產開發貸款和個人住房按揭貸款，延長了房地產項目開發週期，降低房地產項目銷售速度，壓制價格上漲，間接提高了項目開發成本和銷售成本，另外，未來貸款利率可能上調，更增加了開發商的資金成本。受這些因素的影響，專家預計房地產行業平均毛利水平將下降5－8％，盲目投資的現象會減少。