【文匯網訊】□多數購房者不認同開發商賠償方案
□業主提原址重建和退一賠一等訴求
□專家稱關鍵在於能否找到法律依據
8月8日，颱風「莫拉克」以每小時15公里的速度向上海逼近。暴風雨前的寧靜使得天氣悶熱而潮濕。
上午9點，記者在閔行區羅陽路小學看到，已有上百位蓮花河畔景苑的業主聚集在接待室內。面對來自閔行區政府信訪辦、萬科集團的接待人員，業主們情緒激動。「我們只是想要一個家。」心急如焚的業主們說。
原址重建需考慮多重因素
閔行區倒樓事故發生已一個多月，在各項工作有序推進的同時，購房人與開發商在賠償方案上卻遲遲未能達成共識。
7月11日，開發商公佈了針對倒覆的7號樓業主的理賠草案。草案提出了A、B兩套解決方案供業主選擇。一是「解除預售合同，並向購房人承擔賠償責任」。倒覆樓房業主與開發商解除預售合同後，開發商除退還業主已經支付的房價款本金外，還將按合同約定向業主支付5%違約賠償金。若違約賠償金不足以彌補購房人差價損失的，開發商將對超出部分予以賠償。
另一方案為「解除預售合同，並以小區未售住宅房屋置換」。業主與開發商解除預售合同後，以小區內其他未售住宅房屋置換原房屋，並與開發商重新簽訂預售合同。
然而，開發商一直強調的「合法、合情、合理」的方案並未得到7號樓業主的認可。業主普遍認為，開發商提出的5%違約金並不足以彌補房價上漲帶給他們的損失。無論是按市場價賠償，還是通過B方案的房屋置換，都已無法使他們擁有和原有樓房類似條件的住房。
7號樓業主由此提出「原址重建」的訴求。「既能讓業主重獲原有房屋，將損失減到最低；又能使開發商用最小的投入恢復房屋，履行合同；還能體現權為民所用的理念。」業主們表示，他們提出的這一方案是個「多贏」的解決方法。
對此，華東政法大學經濟法學院院長吳弘指出，業主這一訴求雖符合合同法規定的繼續履行需由非違約方請求、標的特定化、不違反法律等部分要素，但開發商是否有能力繼續履行、事故發生地是否適宜重建也是必須要考慮的要素。「如果屬於事實上不能履行的情況，便不能強制開發商履行，這可能要由司法作出判斷。」
另有律師指出，根據法律規定，開發商必須在合同約定期限內整體交付房屋。而現在一旦對7號樓單棟房屋進行重建，勢必會造成其餘房屋業主無法在明年5月31日接收到開發商的整體交房，由此可能會引發更大的違約風波。
推倒重建關鍵在於法律依據
就在7號樓業主與開發商僵持不下的同時，未倒樓房業主也面臨著同樣的困境：開發商提供的方案並不能讓他們滿意。
在針對未倒樓房業主的善後方案中，開發商提供了3套可選方案。
方案一為「預售合同繼續履行，適當讓利，特定擔保」。即業主繼續履行合同，開發商以購房合同總價的5%進行讓利。同時，由開發商引進有實力的公司，對購房者提供連帶責任擔保；
方案二為針對堅持要求解除合同的業主，提出了「有條件解除預售合同，退本返息」。開發商同意解除合同，但只退還本金及購房者已付房款的銀行同期存款利息。
方案三為「第三方收購」。即由開發商引進一家有實力的公司，由該公司以2009年6月27日當日的市價收購購房者所退房屋。
然而這3套方案並未能完全消除業主的顧慮。一些業主表示，房屋倒覆的機理尚不明確，任何所謂檢測都缺乏科學嚴謹性。為了業主的生命安全，他們提出了「推倒重建」的要求。
業主提出，開發商應將整個小區所有樓房推倒，請有一定資質的開發商按照原規劃設計方案進行重建，並提供相應的責任擔保。開發商要賠償房屋總價的5%作為違約金，並承擔一切因違約導致的賠償費用。
「基於對居住安全的考慮，業主提出這一方案的心情是可以理解的。但訴求能否得到支持，關鍵在於能否找到相關法律依據。」上海社會科學院法學研究所研究員史建三對「推倒重建」表達了自己的看法。
由於雙方簽訂合同時，並未考慮到這種特殊情況的發生，因而在賠付標準缺乏合同依據的情況下，房屋質量是否符合國家標準或行業標準便是能否「推倒重建」的關鍵。史建三指出，判斷業主的訴求是否合理必須從利益平衡的角度出發，而不能僅以部分購房者的心態來代替法律及國家的質量標準。
退一賠一恐難獲法律支持
在業主們提出的各類解決方案中，另一呼聲較高的訴求是「退一賠一」。在一份由業主向開發商提供的《購房者關於退房索賠的框架性處理方案》中，業主們表達了對生命財產安全的顧慮，並表示退房是惟一選擇，同時要求開發商給予合理的賠償。
根據法律規定，若原合同因無法履行而解除，開發商理應退還業主已經支付的購房款，賠償已開支的各項購房費用，還應補償合同約定的房價與標的房屋目前市場價格之間的差價。但對於「退一賠一」的訴求，一些專家表示依據尚且不足。
根據我國消費者權益保護法的規定，只有一方當事人故意告知對方虛假情況、或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人作出錯誤意思表示等行為引發的民事責任才適用於「退一賠一」。而在我國的司法實踐當中，個人向開發商購買商品房，一般不適用消費者權益保護法。
中國商法學研究會常務理事、復旦大學民商法研究中心主任胡鴻高表示，在這起事故中，沒有證據證明業主與開發商之間所定的預售合同中存在欺詐行為。「根據我國《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第八條和第九條的規定，『退一賠一』適用於一房兩賣或隱瞞抵押等五種情形。本案的情況並不符合退一賠一的法定條件。」胡鴻高說。
據記者瞭解，在7號樓的41位業主中，目前已有17戶倒樓業主願意接受開發商的賠償方案，其中8戶業主已簽訂賠償意向書，9戶業主口頭表示有意向簽字。
而在近四百名未倒樓的業主中，有相當一部分業主希望相關部門抓緊時間對房子進行質量檢測。「如果最終的檢測結果認為房子確實有安全保障，消除了我們的心頭之患，我當然選擇搬進去住。」一位在場的業主說道。此外，還有十多位未倒樓的業主表示願意考慮接受開發商的賠償方案，以盡早解決問題。（來源：法制日報） | 
