【文匯網訊】迪士尼項目的談判近日已在重大原則問題上達成一致，幾乎只欠中央核審的「東風」。而在樂園經濟被爆炒的背景下，地產、基建等部分行業早已被米老鼠這隻小耗子給「折騰」得上躥下跳，相關上市公司的股價也被炒高了幾波。
8月8日，在上海浦東新區政府舉行的記者見面會上，浦東新區副區長劉正義透露，上海迪士尼項目的談判雙方已在重大原則問題上達成一致，目前仍需中央核審。幾乎就在同時，在深圳與香港迪士尼打擂台的華僑城歡樂谷樂園也宣佈，該主題樂園將於本月在上海開幕。兩大知名樂園的到來，把上海樂園經濟拉向了高速通道。
此前，上海A股市場的迪士尼概念已被炒高了幾波。上海證券的報告說，迪士尼可以直接拉動酒店、零售、地產、基建等四大行業。
但是，《每日經濟新聞》近日的調查卻顯示，上海的實體資本在部分領域的投資機會可能被高估，在目前行業內競爭已經比較激烈的情況下，可以預見的「價格戰」將影響到投資者的收益。
零售商業：大百貨不太「感冒」
在上海，歡樂谷的知名度顯然沒有迪士尼樂園高，號召力也不如後者。但是，歡樂谷畢竟是迪士尼在上海開幕前最能代表樂園產業的一個項目。從經濟角度看，歡樂谷可以被認為是未落地的迪士尼在上海的提前「亮相」。不過，歡樂谷的到來，並沒有迅速拉動當地的零售業發展。
中原地產負責對外聯絡的公關余盈盈說，他們公司的業務未涉及歡樂谷附近的商舖，因此對當地的商舖市場不作評價。與此同時，戴德梁行、第一太平戴維斯等國際房地產五大行也給出了相似的說法，或者更明確表示歡樂谷的到來並沒有成為當地商舖出租率和租金價格上漲的重要理由。
在上海商舖行業，上述幾家機構具有絕對的影響力。很多國際及國內知名的品牌都是他們的重要客戶，開拓最新連鎖店舖時，往往邀請上述房地產機構代尋合適的商舖。他們對歡樂谷的集體「失語」，多少可以看出上海零售業對樂園經濟的態度。
中海基金上海公司的一位高級經理說，樂園經濟可能更能帶動周邊的快餐、小商品、便利店的銷售。但在上海商業地產開發、運營商眼中，歡樂谷周邊的商業地產項目的招商計劃和方案實施卻是難以解決的大問題。
「除了餐飲、娛樂、小商品以外，歡樂谷周圍的商舖還能做什麼？」一位從事商舖招商的專業人士發出這樣的疑問。熟悉上海零售行業的人士認為，無論是歡樂谷還是迪士尼樂園，周邊可以經營的商業類型相當有限。遊客要購物，還是會前往上海的市中心，而不會選擇在當地購買。
上海證券的分析報告也認為，香港迪士尼樂園的開幕曾成為香港金銀珠寶行業的重大利好，帶動股票的直線上漲。但是，上海歡樂谷開幕是否能成為上海零售業的利好，卻是個未知數。
來自上海松江區經委的一份統計數據顯示，歡樂谷所在的松江商業，目前更多地是吸引滿足當地居民日常消費需求的大型連鎖超市，例如大潤發、易初蓮花、樂購、易賣得等。而除了百聯集團以外，針對遊客的大型百貨業並沒有大規模進入松江。
事實上，松江區在當時引入歡樂谷項目時，可能也沒有想過要拉動當地的零售業發展。根據松江區「十一五」商貿服務業發展和佈局規劃，松江區希望將歡樂谷所在的佘山僅僅只是作為集主題公園、戶外運動、度假觀光、公共休閒於一體的生活休閒風情區。
酒店業：仍在觀望之中
上海證券的報告顯示，香港迪士尼的開幕曾拉動香港當地的酒店股票價格急升。一份針對上海酒店業的研究報告顯示，在中高端市場方面，2004年全市有9家酒店投入營運；2005年新增12家；2006年新增23家，其中市場定位在五星級的有13家，定位在四星級的有10家。
而在歡樂谷所在的佘山，當地酒店數量達到11家，其中五星級2家，四星級1家，還有三星和二星級。11家星級飯店共有房間數1422間，床位數2275個，會議室(50人以上)30個，可容納2600人。此外，非星級飯店有370家，房間7608間，床位數13128個。松江目前按四星級以上標準在建的還有5家，如黃河索菲特大酒店、天馬深坑大酒店等，共有房間數1495間。松江還規劃「十一五」期間擬建大型酒店22個，其中已基本具備條件，獲得土地指標的10家，還有12家列入計劃。
顯然，僅依靠現有的酒店設施，松江就可以接待近2萬人的遊客規模。而歡樂谷開園第一年接待的遊客數大概在300萬，平均每天只有1萬人，在扣除一部分上海本地的市民遊客外，有多少外地遊客會因為歡樂谷而住在松江仍是個疑問。
這使得酒店投資商目前表現並不積極。他們仍在觀察歡樂谷開園對遊客拉動的效應。接近松江區經委的一位人士說，有些開發商雖然項目有酒店的內容，但並不急於開發，而是首先開發了地塊內的住宅。
上海的其他酒店投資者也有類似的心態。在世博會結束之後，原本為了接待世博會遊客而投資建設的酒店有可能面臨接待能力過剩的問題，而歡樂谷項目和上海迪士尼樂園如能先後開園，可以緩解其中的部分壓力。但新建酒店加入競爭後，酒店業的競爭勢必更加激烈，屆時價格戰最終將會影響到投資者的收益。
地產、基建業：已提前獲利
無論如何，兩大樂園的建設已經給一部分行業帶來了巨大的收益，房地產業無疑便是其中最獲益的部分。
數據顯示，自從迪士尼可能落地的消息傳出後，川沙的土地價格便直線上漲了10多倍，房屋售價也由最初的每平方米兩三千元上漲到現在的13000元/平方米。迪士尼周邊的諸多樓盤從消息傳出開始，就一直在打「迪士尼牌」，甚至距離迪士尼樂園選址兩三公里遠的樓盤，也標榜自己是「最近距離接觸迪士尼」。
同樣，歡樂谷建設之後，當地的地價也一直上漲。中原地產在佘山當地的門店經理介紹，在歡樂谷今年正式開園的消息傳出後，當地的別墅成交價格和成交量均大幅飆升。易居中國的數據也顯示，歡樂谷附近的別墅成交面積由一二月份的最低600多平方米，飆升至五六月份的9000多平方米，最高峰期成交甚至達到了1萬平方米以上。
不過，對開發商來說，目前無論在歡樂谷樂園還是迪士尼樂園附近想要獲得一幅土地並不是件容易的事。在歡樂谷所在的佘山板塊，由於別墅禁令等限制，自2004年以來鮮有推出新的地塊出讓，目前在建在售的別墅項目大多是此前就已經獲得的土地。
雖然有消息說，當地不久會有土地指標釋放，但究竟地塊面積會有多大、可以開發成何種形態的產品尚是未知數。但多數業內人士表示，即使當地政府大量供地，開發商也會因為歡樂谷樂園和當地的旅遊自然景觀而展開激烈的競爭，最終的成交地價不會低。
歡樂谷尚且如此，迪士尼自然更不例外。更何況兩大樂園的投資者未必會允許周邊的地產商佔他們的「便宜」。香港中原地產的研究人士曾經透露，香港迪士尼樂園最近的樓盤通常要離它兩三公里以外。
與地產業的情況類似，上海的基建業也已經提前贏利。上海迪士尼樂園的客流主幹線——軌道交通11號線已經開工，上海市政工程勘察設計有限公司、上海申元巖土工程有限公司等基建單位已經投得勘察標。另外，通往迪士尼樂園的道路也已經在大規模拓展、修造中。
此外，圍繞迪士尼樂園和歡樂谷樂園，浦東新區和松江區區政府正在大力發展當地的旅遊業，並制訂了一系列加強旅遊休閒主題的發展規劃，上述旅遊規劃可能會成為開發商和基建企業在當地發展的新機會。
以六灶的《六灶鎮旅遊休閒功能區發展戰略規劃》為例，六灶計劃在迪士尼附近的六灶新鎮新興主題型休閒度假地——「上海精品(新)江南鄉鎮」，準備充分利用天然河道水系開發濱水商業。當地為此制訂了國際鄉村快樂小城的發展計劃，擬帶動當地的餐飲、會展和旅遊業。和六灶的情況相同，松江和浦東的川沙也有一系列的旅遊業開發題材，這些題材被認為是開發當地旅遊地產和商業地產的最佳機遇。
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