【文匯網訊】據經濟觀察報報道，1月10日，港媒稱香港和記黃埔計劃分別發行5年期和10年期美元債券，其中5年期美元債券計劃融資5億美元，10年期債券計劃融資10億美元。
原本常例的年初融資舉措在2012年複雜房地產市場環境當中讓人頗多聯想。
此前，有消息稱和記黃埔將投資400億在成都拿地，但2011年12月21日，和記黃埔發言人稱，無論400億成都抄底抑或收購成都房地產公司均屬傳聞。
1月10日，記者致函和記黃埔，詢問其近期內地土地儲備計劃及投資傾向，和記黃埔方面回復記者：「目前階段，我們暫不擬接受相關採訪，希望能給予理解。」
但2011年底的兩個月，和記黃埔先後以底價拿下佛山南莊生態區商居用地和上海趙巷鎮特色居住16號地塊。如果自2011年6月計算，和記黃埔已經投入超過137億元在內地吸收土地儲備。
時機
和記黃埔本是李嘉誠著力內地房地產的主要平台，與李嘉誠旗下另一集團長江實業[簡介 最新動態]的地產利潤主要來自香港不同，按2011年中期報告，和記黃埔總土地儲備約980萬平方米，其中93%集中於內地，遍佈近20個城市。自2011年下半年，冷清的內地土地市場成為和記黃埔擴充土地儲備的舞台。
儘管此間已有內地主要開發商希望甩賣儲備獲取現金，用於2012年「抄底」，但世聯地產[簡介 最新動態]董事長陳勁松近日在公開場合表示，郁亮對其稱萬科[簡介 最新動態]當前的甩賣是為「保命」而非「抄底」。
「2012年上半年貨量壓力很大。但市場和政策卻不明朗。」有接近萬科人士稱。隨著房產貨量的積壓，與之相應的是利息成本增加，「對於住宅依賴度大，且規模龐大的公司而言，2012年確實有困難。」
開發商對市場及政策判斷開始趨於悲觀，此前大多數開發商認為市場可能在2012年上半年見底，政府可能會因此救市。
富力(富力又一城[最新消息 價格 戶型 點評]富力盛悅居[最新消息 價格 戶型 點評])執行董事呂勁曾在公開場合稱：2012年的銷售目標制定，首先考察區域公司總貨量，如果實現70%-80%的去貨率，即可被認作完成目標。保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館[最新消息 價格 戶型 點評])方面亦對記者表示，除非出現特殊情況，2012年銷售與2011年持平即是勝利。
「對於開發商而言，2012年看重的將是現金流量而非土地儲備。很少有開發商在土地市場上有競爭力。」有中介機構對記者表示。
內地開發商缺乏土地市場的競爭能力，似乎為和記黃埔帶來了大幅增加土地儲備的可能。
此前長江實業執行董事趙國雄曾公開表示，受政府緊縮房地產貸款影響，土地價格在過去三年，已經從紀錄高位回落到合理水平，其認為內地土地競標趨於理性。
「這符合李嘉誠的風格，1998年金融危機之後，他是香港土地市場最大的買家。」有香港地產界人士對記者表示，「抄底的時機並非僅看當前土地市場如何，另一個考察目標是市場中的對手是否有競爭力。」
此外，亦有香港媒體報道，李嘉誠認為未來內地房地產尚有發展空間。
資本的力量
「對於目前的內地市場而言，港商的核心競爭力可能更高，這與內地開發商強調土地儲備的能力不同。」上述香港地產界人士表示。
該香港地產界人士認為，同樣受到政策影響，大多數香港開發商應對調控的能力較內地開發商更強，因為港商在內地的發展過程中並非強調規模，而是強調土地質量與資本運作的空間。
「內地開發商主要依賴銀行，除銀行外，任何高息融資行為對其而言都是高風險的。他們在資本市場上的議價能力相對較弱。」該香港地產界人士稱，「港商國際資本市場融資能力強，資本市場議價能力更高。」
在該香港地產界人士看來，這不僅與港商長期在國際資本市場浸淫相關，另一層面也與港商資產質量相對較好相關。
「核心是港商的抗風險能力。」該香港地產界人士稱，「國際資本市場對內地房地產商不信任的一個核心因素是這些地產商大多重視規模，而非資產質量。資產質量不僅僅取決於土地質量，同時取決於資產配置能力，但內地開發商往往只有規模，規模意味著高槓桿和高融資成本。那些運作上市時對外宣稱的模式是希望獲取資本市場的認同，但這些模式均未接受過市場週期的檢驗。」
該香港地產人士補充稱，對於港商而言，所謂的資產配置並非僅僅是地產業務配置，抑或內地地產業務配置，事實上港商的國際化程度更高。
「香港的不動產，除銷售外有很多用途，例如香港商場和寫字樓可以整棟交易，亦可用於出租，李嘉誠還通過旗下出租物業運作REITs。但在內地寫字樓整棟出租與出售都受到相關政策限制，這就使得內地開發商在現金籌集上無法與港商相比。」上述香港地產界人士對記者表示。
另一層面，種種限制以及規模化的發展模式，使得內地開發商的現金水平往往與政策調控相關，當銀行能大規模地發放貸款的時候，這些貸款被用於炒高地價，而一旦銀行緊縮銀根，內地開發商幾乎無力進入土地市場。此時的港商則因為現金水平及資本運作能力均高於內地開發商而在土地市場具有競爭力。
事實上並非僅僅是和記黃埔，近期在內地土地市場上表現積極的均為港商，2011年9月，在昆明誕生了2011年以來少有的地王地塊，其中爭奪者為香港恆隆地產和新加坡烏節地產，在83輪的爭奪之後，恆隆地產最終以接近35億元的價格拿下該幅土地。
「這說明在重點地塊及重點項目上，內地開發商基本退場，爭奪者變成那些具有雄厚資本實力的港商。」上述香港地產界人士稱。 | 
