【文匯網訊】據法制晚報報道，本月19日，陝西省住建廳會同物價局聯合發文，明確了房地產開發項目成本構成和利潤測算標準，合理利潤率應控制在10%左右，房地產開發企業在取得預售許可10日內，要一次性公開全部房源，實行一房一價，明碼標價對外銷售。規定要求，各城市要劃定區域並在媒體上公佈各區域住房銷售價格區間。
此舉一出，各界反應強烈，不僅媒體追蹤報道，房地產大嘴們也各自發表意見。
有著「地產大炮」之稱的任志強一開場就直接將此政策徹底否定。
老任開炮
「從根兒上說這個政策是違法的」
「判斷一個政策合不合規首先要看它合不合法，而這個政策先後違反了三項法律。」任志強說。
任志強拿出了3部法律《中華人民共和國價格法》、建設部發的《房地產管理法》，以及92年之前執行的《廣東省商品房價格管理暫行辦法》。
任志強指出，按照《價格法》規定，國家實行並逐步完善宏觀經濟調控下主要由市場形成價格的機制，價格的制定應當符合價值規律。即使是制定政府指導價、政府定價，也應當依據有關商品或者服務的社會平均成本和市場供求狀況、國民經濟與社會發展要求以及社會承受能力。
他告訴記者，1992年之前，各個省市的價格辦法都差不多，比如廣東省是按照當地的商品房價格管理暫行辦法執行的，那時規定的是利潤不得超過20%。20年之後的現在，反而要按照10%來要求，一方面是時代的倒退，另一方面則是違法的表現。
「按照行政訴訟法的規定，如果按照這個不合法的辦法去處罰，任何人都可以告他。」任志強說。
另外，他也表示，除了違反以上法律政策之外，利潤10%的制定還與土地增值稅法相背離。預交增值稅的前提條件就是，滿足扣除20%利潤以後才計算，也就是說，利潤超過20%才收土地增值稅。「這樣來看，這個10%的要求，是不是表示國家這些法都廢了呢?」
「房地產不是暴利行業10%的利潤不成立」
任志強分析，一般的房子建設週期是3年，如果按照25%的毛利計算，一年就剩8點幾，扣完了增值稅就是6點幾。汽車的利潤是10%，但是它的生產速度是8分鐘，汽車在8分鐘之內也不會有物價變化，但是對於生產週期長的房地產來說，三四年的時間中間會發生多少物價變化?
「這麼看來，房子跟車或者其他消費品比，利潤來的少很多，同時風險卻又大很多，如果沒有足以抗風險的利潤，誰還會幹房地產?再者說，按照增值稅的規定，既然是20%以上才收，就證明20%是合理的。10%基本不成立，10%的利潤分到3年上，一年3點幾，開發商都喝西北風去。」
任志強進一步分析，就房地產項目成本構成比例來說，商品住宅開發商的土地成本、繳納稅費佔到房價中的比例大概為70%。
除此之外，開發商的利潤占房價多少?「15%-20%的利潤，應該是一個正常的利潤，談不上高利潤，更說不上是『暴利』。」
「這個政策與抑制房價沒關係」
「我不認為這個政策是從經濟出發的，它和經濟、和市場沒有一點關係。」
任志強指出，首先要走出一個誤區，房價不是由開發商的利潤決定的。他告訴記者，如果要限制利潤，那麼大家大可以擴大成本，比如不斷地升高地價，一萬塊錢的地價成本和三千塊錢的地價成本可是完全不同的，舉牌舉得越高，利潤價值就越大。
「所以不要以為利潤10%和房價有什麼關係，成本在不斷提高，房價依然上漲。同樣的，我也不認為這個政策是在抑制房價，嚴格來說，它是在嚴重破壞市場機制。」
而到底如何做才能控制房價，任志強表示，正如前幾天溫總理在國務院常務會議上特別提出來的，未來我們房地產調控的方向是市場化的方向，是法制化的方向，比如現有的土地增值稅，利潤超過20%，就要多繳稅，這就是一種法制化的取向。
各方聲音
執行機構：限利還停留在「指導意見」
在得知陝西省新的「調控政策」之後，法晚記者立即連線陝西省某地級市建設局，希望瞭解房地產主管部門如何貫徹並實施這一精神，該局負責人回答記者，稱「限利」還停留在指導意見層面，不是規範性文件，在法理上還沒有具體意義。
該負責人表示，指導意見的出台，意義在於「雙防」，既防房價高漲，也防低價走高，深層含義是引導大家購房理性消費，讓老百姓能買得起，促進房地產市場的平穩和健康發展。
理想很豐滿，現實往往很骨感。法晚記者根據「合理利潤應控制在10%左右」在北京是否有可能實施的問題，採訪了專家學者以及開發企業的代表。
陳雲峰：低於15%沒法干
「市場是有變化的，讓房價鎖定在一個價格一成不變，其中的風險是很大的。」中經聯盟秘書長陳雲峰對記者說，「一定要控制在10%左右，那就沒法干了，直接後果，就是沒人拿地了。」
陳雲峰介紹，樓盤項目開發過程中，很多成本是企業不可控的，任何一個樓盤都不是一天賣完的，絕大多數的房企都是滾動式開發，基本上前期的房子是不賺錢的，從哪一套房子開始賺錢，是要看企業成本控制能力和營銷能力的，如果規定純利在10%左右，那就意味著一百套房子賣了90套都不賺錢，最後10套才賺，這種風險所有企業都是不敢擔的。在這期間，人工成本、材料成本都可能發生變化，那麼房價是不是要跟著變?漲價，「限利」政策不允許;降價，剛買了房子的業主也不會同意;價格不變，就意味著房企虧損。
陳志：「限利」在北京無法實施
記者就「限利」政策是否有可能在北京實施的問題，採訪了北京市房協秘書長陳志。
「沒有任何可能性。」陳志告訴記者。
如果想限利，首先就要對房企的所有進出賬進行審計，這是一個巨大的工程，歷史上也曾有過主管部門試圖核算清楚，但僅僅為「限利」由財政撥款投入這些工作，得不償失。
另外，如何確定利潤是10%?在開發週期中，是開始第一套房子就鎖定價格，還是最後賣完了再核算價格?如果鎖定利潤，那麼房價跟著成本變化怎麼辦?誰都知道保姆的工資都一個勁地漲，現場的技術工人那就更別說了，難道因為這些原因房價跟著漲?
陳志還介紹，所有的項目都有分攤面積，車庫、小區服務用房等等，如何計算這部分的利潤也是個問題，再加上現在的項目，開發商不見得都賣得完，自用的和砸在手裡賣不動的房子，怎麼從整個利潤裡剔除出去，更是個麻煩事，如果開發商牴觸，賣了大部分而故意留一部分不賣，整個項目就無法核算利潤率了。
爭論：任大炮說話「露怯」
任志強就陝西「限利」又放炮，稱該政策行政違法，「任何人都可以告他」。而知名房地產評論人王良智卻認為任志強不懂法，說話露怯。
王良智認為，行政行為分為抽像行政行為和具體行政行為，陝西省發佈的這個房地產新政，屬於地方政府的行政措施，屬抽像行政行為，無法提起行政訴訟。並且，這一行政行為於法有據。
《價格法》第十八條規定，下列商品和服務價格，政府在必要時可以實行政府指導價或者政府定價：(一)與國民經濟發展和人民生活關係重大的極少數商品價格;(二)資源稀缺的少數商品價格;(三)自然壟斷經營的商品價格;(四)重要的公用事業價格;(五)重要的公益性服務價格。住房作為與人民生活關係重大的極少數商品，政府對其價格當然有行政干預權。
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