【文匯網訊】據東方早報報道，過去一個季度兩次出手整治高房價的香港特區政府，絲毫沒有放鬆對樓市風險的警惕。香港金融管理局（金管局）總裁陳德霖19日甚至語出驚人地稱，目前香港樓市風險不比1997年低。
據報道，陳德霖是在出席香港立法會財經事務委員會會議時做出上述表示的。他還對近期同樣備受關注的熱錢問題做出回應稱，境外資金流入香港是正常情況，並非熱錢流入，預計境外資金還將繼續流入。
「樓市不可能只漲不跌」
由於目前外圍量化寬鬆政策使得利率偏低，加上資金的流入，使得香港的樓價節節攀升。今年8月份和10月份，特區政府曾兩度出手，通過提高外地人購房稅率、房屋轉讓稅率等手段遏制房價上漲。
對此，陳德霖昨日坦言，樓市確實已成為香港最大風險來源。陳德霖提醒，從來沒有只漲不跌的週期，樓價將持續上升的假設是錯誤的，情況隨時可能轉變。「即便目前按揭供款比率比1997年低，但樓市涉及的風險不比當年少。」
陳德霖舉例說明，目前樓宇按揭息率是2.3%，是歷史中低位，如果業主要做一個30年期的按揭，未來息率走勢將是上升空間較大。他又假設按揭借款100萬港元，還款25年，以2.3%的利息計算，每年還款額4400港元，但以1997年的12%息率水平計算，則還款額逾1萬港元，足見息率變化的影響力，所以市民買房要量力而為。
陳德霖透露，經過金管局出招後，目前平均按揭借貸為樓價的55%，遠低於2009年9月調控前的64%，反映出市民買樓已多付首期，同時使得銀行承擔的風險相對減少，同時供款占家庭收入比率亦由41%降至36%，這反映出樓市調控措施的成效。
金管局副總裁阮國恆同一天於立法會表示，港元今年第三季貸款增長為7.5%，低於前兩季的9.1%及9.4%，預計港元貸款增長難以保持過去兩年的增幅，今年的增長將會顯著放緩至個位數，金管局與業界保持緊密聯繫，提醒銀行保持良好信貸風險。
「沒有很多熱錢入港」
面對不少人質疑是熱錢流入導致香港房價上漲，陳德霖對此觀點予以同意。但陳德霖同時強調，資金流入香港是正常情況，並沒有很多熱錢。
陳德霖總結，自今年10月19日起，金管局按照貨幣發行局機制，前後入市10次，總計賣出322億港元，買入等值美元，以維持港元匯價穩定。而資金流入主要是外國基金看好香港股市表現，所以買入港元進行投資，而本港企業今年已發行的總值200億美元外幣債券，遠高於去年全年的70億，使得他們需要兌換港元應付償債需求。
陳德霖預期，資金流入本港的情況仍會持續，但預計流量不及2009年美國推出首輪量化寬鬆政策時多。陳德霖同時否認資金流入炒作人民幣。
值得一提的是，因為資金流入助推香港股市在三季度大漲，金管局昨日公佈的外匯基金表現搶眼，上季總投資收益為412億港元，扭轉第二季虧損的情況。其中，股票投資收益最多，為賺237億港元（其中93億元來自港股）。
外匯基金是支持香港紙幣發行的儲備，直接或間接影響港幣匯價。此外，外匯基金亦可用於保持香港貨幣金融體系的穩定健全，以及保持香港的國際金融中心地位。
對於有議員認為聯繫匯率制度應該改革，陳德霖的態度和其他香港高官態度一樣，認為聯繫匯率制度是合適的。他稱，即便香港改為掛鉤一籃子貨幣，貨幣也會以加權形式，掛鉤歐元和日元等主要貨幣，不過日元也處於極低利息水平，對港元利率並沒有什麼幫助，同時掛鉤一籃子貨幣後，港元也一樣沒有自主政策。
外圍經濟方面，陳德霖指出，香港是完全開放型經濟，容易受外圍影響。如果財政懸崖的問題不能解決，將使得美國經濟明年收縮0.5%。
他指出，仍要觀察美聯儲第三輪量化寬鬆政策，「美聯儲日後如何退市，難度十分高。」
早報訊過去一個季度兩次出手整治高房價的香港特區政府，絲毫沒有放鬆對樓市風險的警惕。香港金融管理局（金管局）總裁陳德霖19日甚至語出驚人地稱，目前香港樓市風險不比1997年低。
據報道，陳德霖是在出席香港立法會財經事務委員會會議時做出上述表示的。他還對近期同樣備受關注的熱錢問題做出回應稱，境外資金流入香港是正常情況，並非熱錢流入，預計境外資金還將繼續流入。
「樓市不可能只漲不跌」
由於目前外圍量化寬鬆政策使得利率偏低，加上資金的流入，使得香港的樓價節節攀升。今年8月份和10月份，特區政府曾兩度出手，通過提高外地人購房稅率、房屋轉讓稅率等手段遏制房價上漲。
對此，陳德霖昨日坦言，樓市確實已成為香港最大風險來源。陳德霖提醒，從來沒有只漲不跌的週期，樓價將持續上升的假設是錯誤的，情況隨時可能轉變。「即便目前按揭供款比率比1997年低，但樓市涉及的風險不比當年少。」
陳德霖舉例說明，目前樓宇按揭息率是2.3%，是歷史中低位，如果業主要做一個30年期的按揭，未來息率走勢將是上升空間較大。他又假設按揭借款100萬港元，還款25年，以2.3%的利息計算，每年還款額4400港元，但以1997年的12%息率水平計算，則還款額逾1萬港元，足見息率變化的影響力，所以市民買房要量力而為。
陳德霖透露，經過金管局出招後，目前平均按揭借貸為樓價的55%，遠低於2009年9月調控前的64%，反映出市民買樓已多付首期，同時使得銀行承擔的風險相對減少，同時供款占家庭收入比率亦由41%降至36%，這反映出樓市調控措施的成效。
金管局副總裁阮國恆同一天於立法會表示，港元今年第三季貸款增長為7.5%，低於前兩季的9.1%及9.4%，預計港元貸款增長難以保持過去兩年的增幅，今年的增長將會顯著放緩至個位數，金管局與業界保持緊密聯繫，提醒銀行保持良好信貸風險。
「沒有很多熱錢入港」
面對不少人質疑是熱錢流入導致香港房價上漲，陳德霖對此觀點予以同意。但陳德霖同時強調，資金流入香港是正常情況，並沒有很多熱錢。
陳德霖總結，自今年10月19日起，金管局按照貨幣發行局機制，前後入市10次，總計賣出322億港元，買入等值美元，以維持港元匯價穩定。而資金流入主要是外國基金看好香港股市表現，所以買入港元進行投資，而本港企業今年已發行的總值200億美元外幣債券，遠高於去年全年的70億，使得他們需要兌換港元應付償債需求。
陳德霖預期，資金流入本港的情況仍會持續，但預計流量不及2009年美國推出首輪量化寬鬆政策時多。陳德霖同時否認資金流入炒作人民幣。
值得一提的是，因為資金流入助推香港股市在三季度大漲，金管局昨日公佈的外匯基金表現搶眼，上季總投資收益為412億港元，扭轉第二季虧損的情況。其中，股票投資收益最多，為賺237億港元（其中93億元來自港股）。
外匯基金是支持香港紙幣發行的儲備，直接或間接影響港幣匯價。此外，外匯基金亦可用於保持香港貨幣金融體系的穩定健全，以及保持香港的國際金融中心地位。
對於有議員認為聯繫匯率制度應該改革，陳德霖的態度和其他香港高官態度一樣，認為聯繫匯率制度是合適的。他稱，即便香港改為掛鉤一籃子貨幣，貨幣也會以加權形式，掛鉤歐元和日元等主要貨幣，不過日元也處於極低利息水平，對港元利率並沒有什麼幫助，同時掛鉤一籃子貨幣後，港元也一樣沒有自主政策。
外圍經濟方面，陳德霖指出，香港是完全開放型經濟，容易受外圍影響。如果財政懸崖的問題不能解決，將使得美國經濟明年收縮0.5%。
他指出，仍要觀察美聯儲第三輪量化寬鬆政策，「美聯儲日後如何退市，難度十分高。」 | 
