【文匯網訊】據中新網3月2日報道，昨日晚間，國務院發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，樓市調控加碼「靴子」隨之落地。通知中，除強調繼續嚴格執行商品住房限購措施、繼續嚴格實施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%徵收，也被稱為此次新政的最大亮點。
總體來看，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強，並且對二手房市場的調控力度也更大。不過業內分析認為，雖然政策明顯有所收緊，但僅是在原則上界定了調控方向，具體落實情況還要看各部委及地方政府後續出台的細則。
出售自有住房所得按20%繳個稅 二手房交易料驟降
此次樓市新政對二手房交易個人所得稅徵收的調整，無疑是打擊投資投機的一劑「猛葯」，但是在不少業內人士看來也是一把「雙刃劍」。
新政明確要求，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
目前，除了按規定對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得免徵個人所得稅外，其餘的二手房交易個稅政策均按照差額的20%或全額的1%徵收，但實際上多採取全額1%的徵收方式。
而統一成差額20%的後，交易成本將會明顯增大。
以一套房主原購房值50萬，目前總價200萬的普通二手房計算，按之前1%的個稅計算為2萬，而新政後按照差額的20%計算，個稅將達到30萬，比之前增加了28萬，相當於當前房屋總價的14%。
中國房地產協會副會長陳國強在採訪中向中新網房產頻道表示，提高二手房交易的個人所得稅原意是為了打擊投資投資，但是在實際操作中賣方則很可能以提高房價的方式來轉嫁成本。「因此新政或許將在客觀上推升二手房房價。」
據中新網房產頻道瞭解，在二手房交易中，雖然根據國家相關規定應由買方繳納契稅，賣方則承擔營業稅和個人所得稅，但在實際操作中，往往都由買方來承擔。
對於部分房價上漲過快的城市或地區，以及首付30%的購房者而言，這就相當於首付款升至44%，極大提高了首次置業人群的購房成本。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在房價上漲過快的區域，住房買賣之間價格差距也較大，預計各地政策執行細則未出台之前，為了爭取搭上政策末班車，這些區域的二手房市場將迎來交易高峰。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，隨著地方細則的出台，短暫的過戶末班車後成交量必然出現萎縮，甚至可能回到2012年年中平均水平。
多位業內人士均表示，若這項政策得到嚴格實施，二手房市場購買需求及業主出售意願都將受到明顯影響。
陳國強表示，隨著二手房業主出售意願降低，供應的減少也將把一部分剛需購房者推向新房市場，進而加劇新房市場的供求矛盾，甚至帶動新房價格的進一步上漲。
胡景暉認為，隨著新政的執行，各地新房、二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經歷短暫的滯漲期。中長期而言，新房市場將優先於二手房市場率先回漲。而新房市場轉讓環節稅收較少的優勢將逐漸得以體現，部分購房者也會再次迴歸新房市場，帶動新房市場交易量上漲。
二套房貸政策收緊北上廣深或首當其衝
雖然不少業內人士認為，個稅新政對樓市的影響會更大，但二套房信貸政策的收緊對市場的作用仍不可小覷。
此前，坊間對二套房貸政策收緊的傳聞甚囂塵上，而新政的出台則證明傳言並非空穴來風。
按照新政規定，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。
根據國家統計局此前發佈的數據，1月70個大中城市中有53個新房價格上漲，51個城市二手房價格上漲。其中，包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市更是漲幅居前。
而按照新政要求，各地制定的本地區年度新建商品住房價格控制目標將在一季度向全社會公佈。
在陳國強看來，一線城市在二套房貸政策上的收緊已經是「毫無懸念」。
鏈家地產市場研究部張旭也認為，從北京的市場情況來看，等年度新建商品住房價格控制目標實施後，如果房價走勢繼續上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。
有分析認為，這將不利於改善類需求的順利釋放。二套房首付比例和貸款利率的提升，將直接影響首次改善型購房者，因為這類人群在購房成本上仍存在壓力，如此一來，或將會抑制這類人群購房，而對於比較有資金實力的高端購房者而言，由於支付方式的不同，並不會影響高端住宅市場的交易。
調控全面升級更趨差異化
張旭認為，本次政策雖然是以往政策的收緊和完善，但除了信貸和稅收政策外，在「加強市場監管和預期管理」方面，也給予地方政府更多的管控空間。整體來看，新一輪的調控政策在信貸、稅費等市場調控措施，以及行政性調控措施方面均有所加強，且對於二手房市場的調控力度更大。
國務院會議曾指出，各地應落實穩定房價工作責任制，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，而昨日發佈的通知中則明確要求「於一季度向社會公佈」。
通知還要求，住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的部分熱點城市和區域中心城市，以及前兩年住房用地供應計畫完成率偏低的城市，要進一步增加年度住房用地供應總量，提高其占年度土地供應計畫的比例。
此外，省級政府對執行住房限購和差別化住房信貸、稅收等政策措施不到位、房價上漲過快的，還要進行約談和問責。
「這些細則對地方政府而言都是很大的挑戰。」陳國強表示。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，此輪調控更加趨向差異化，針對不同區域的市場特徵，政策將更有針對性，地方調控也將會出現鬆緊差異。
陳國強預計，熱點城市的後續細則將更為嚴厲，而其他城市則可能稍顯「溫和」。
從各方分析來看，新一輪調控將促使購房者預期出現明顯轉向，抑制改善性需求，在一定程度上或降低交易換手率，預計成交將會有所萎縮。對於北京這樣前期房價上漲較快的一線城市，這種市場反轉可能會表現得更為明顯。 | 
