【文匯網訊】(實習記者何芯、記者梁珊珊 武漢報道)「中國的房地產市場不會崩盤。」6月24日，國務院發展研究中心研究員張立群在2014年華僑華人創業洽談會武漢論壇上對我國的房地產投資問題發表了這樣的看法。
房地產投資與銷售緊密相關
分析國家投資，除了關注基礎設施投資，房地產投資同樣值得關注。因為房地產投資佔到全國投資比重的四分之一左右。房地產投資和房地產的銷售形勢有緊密聯繫，當房子賣得好的時候開發商可售房會顯著減少，那麼賬面的資金會很快增加，這個時候他們建房的熱情會高漲，房地產投資的增長就會加快。相反，當住房銷售有困難的時候，開發商有很多存量房積壓，賬面缺少基金，他建房的熱情就會顯著下降，房地產投資的增長水平就會下降。
張立群分析，2011年以後我國在控制高房價的時候對房地產的需求進行了多方面的調整：包括在一二線城市採取限購，也包括貨幣政策的調整。從2010年開始，人民銀行12次提高存款準備金率，5次提高存貸款利率，而且對貸款的增量實行額度管理，所有這些實際上都是貨幣供給的閘門有明顯的縮小。
貨幣供給量在2011年12月底同比增長13 .6%，比2009年12月底比同比增長27%相比有一個明顯下降，所以在2011年市場明顯感覺到貸款難。這樣的情況也影響按揭貸款，影響到各種剛性的改善性的買房需求的釋放。所以在這些因素的共同作用下，2011年出現了買房困難，房地產市場出現了由熱轉冷的現象，因此房地產開發商的開發熱度逐步降溫，房地產投資增長下降，這是整個投資增長下降的另外一個重要原因。
貨幣政策調整促買房需求釋放
2012年以後，貨幣政策圍繞穩增長的目標開始進行微調，包括兩次調低存款準備金率，兩次調低存貸款利率，貸款的額度從2011年的7.5萬億元增加到8.1億萬。這個時候商業銀行發放按揭貸款的能力有不同程度的改善，所以這些蓄積下的剛性的改善性的買房需求在2012年5月之後開始比較快的釋放出來，這個釋放給整個房地產企業的銷售活動帶來了重要的支持。
北京在2012年4月，存量房的總量在15萬套左右，但是到當年8月份，減少到7萬套左右，所以這個時候開發商拿地建房的熱情就迅速高漲，房地產投資的增長在2012年1-9月同比增長15.4%，到2013 年比上年增長19.8%，這個也是支持整個投資增長由落轉穩的一個重要因素。
我國房地產轉型與城鎮佈局有關
今年1-5月份，我國房地產投資同比增長14.7%，比去年的19.8%有一個明顯的下降，張立群分析，這主要因為中國房地產業的發展已經進入到了調整轉型的過程，這和我國城鎮佈局的問題是相關的。
按照第六次人口普查的數據，在2010年我國6.9億城鎮常住人口，有三分之一左右居住在的三十多座大城市，即直轄市，省會城市等。這些大城市現在有個普遍的問題 :人口壓力過大。
北京去年常住人口 2130多萬，且據調查北京市有800萬左右人口沒有申請暫住證，但實際在北京工作和居住，所以事實上北京目前的總人口在3000萬左右。在這樣的人口壓力下，北京的房地產業發展的一個問題是發展空間迅速趨於下沉。
在北京五環以內，能夠建房的地塊兒已經非常少。五環以外，要把生地變熟地，要通路通水通電通氣通郵通商，學校醫院幼兒園包括寫字樓。所有這些配套設施到位，需要一個大的城市規劃調整，需要大量的投資和比較長的時間。北京現在一個主要問題就是房地產開發企業拿地是非常不容易的。比如萬科去年在北京拿地，單位土地的投資強度是2012年的三倍。
在這種環境下，使的前幾年不少開發商轉戰三四線城市。這種過渡和三四線城市政府當時的造城活動組合在一起，而過去幾年的造城活動恰恰和我國增長速度換擋是疊加在一起的。
當城市的開發建設步伐加快的時候，製造業和工業的發展速度在減慢，因此出現了「空城化」的現象，出現了就業能力沒有跟隨增加、人氣沒有跟隨增加、房屋銷售困難的問題。所以房地產開發企業的經驗是：三四線城市好拿地不好蓋房。
中國房地產不會崩盤
2013年初的時候，房地產商重新返回到大城市，這使大城市在拿地的競爭方面更具激烈力，開發成本進一步提高。但是三四線城市的賣房難導致房價下降的壓力向一二線城市傳導，這種傳導對一二線城市的買房預期產生了影響。再加上貨幣金融方面，比如互聯網金融提高了整個資金的成本，使得商業銀行在按揭貸款方面，不少銀行取消首套房貸優惠;貸款發放方面，貸款發放的速度比過去減慢，所有這些都影響到一二線城市房地產的市場銷售情況。
因此開發商現在的情況就是，拿地的成本很高，賣房開始面臨困難，叫作「有價無市」。因此這個轉型調整是不可避免的，即資質比較差的企業開始被淘汰，開始被兼併。
張立群認為，這個過程會是溫和的。在一二線城市，房地產不缺需求，因為這裡人口規模大，且人口結構年輕化，因此剛性的首套必要的買房需求，包括改善性的第二套、第三套買房需求潛力比較大的。居住性和投資性的買房需求，一個重要區別在於為了居住需求必須要買房的居住性買房需求不可能消失，而投資性的需求可能轉移到其他地方投資。且最近幾年房價收入從大城市來看，整體是平穩的。
所以，張立群確定，中國的房地產市場之所以不會出現所謂的「崩盤」，是因為中國的房地產市場，是由集中在三十多個大城市的7.3億人口的居住需要所支持的買房需求支撐的。而且這些買房需求是在一個規則設計比較嚴格的按揭貸款支持下形成和發展的。基於居住需要，基於收入增長支持的買房需求，其基礎是非常扎實的。它可能預期會向後拖延，但不會消失，時間拖的越長這個存量就越可觀。所以未來在一二線大城市，房地產的銷售趨勢是由冷向熱轉變的。
未來房價上漲壓力可能會重新加大
儘管現在拿地成本比較高，但是開發商的銷售，從未來發展來看，不會有大的波動。從一二線城市來看，政府在應該支持房地產開發建設方面，支持商品房、保障房的建設方面下功夫，否則未來房價上漲壓力會重新加大。
在這個背景下，房地產開發企業在一二線城市的發展，第一，仍然有一定空間，包括在土地開放方面仍然有空間;第二房地產在市場銷售和未來的潛力是比較大的，它的整個投資開發活動，不會出現斷崖式的下滑。
| 
