【文匯網訊】6月10日下午，一則突發的消息吸引了全香港人的眼球。一名22歲香港女生在6月10日上午，前往位於香港青衣港鐵站的一家醫療機構掛號求診，由於她曾經在5月底到過韓國首爾，近日出現發燒現象，疑似感染中東呼吸綜合征(MERS)。除此之外，香港尖沙咀、中環等地的醫療機構也稱，有類似疑似感染MERS患者，全部送往醫院進行隔離檢驗。
據一財網報道，消息一出，原本對「新非典」有著近似偏執的緊張感的香港人，竟然意外地調侃了起來，「難道這是上車(即「買房」)的良機?」「可以儲首期買青衣城了!」不少「無房一族」都開始暗自竊喜，回憶起2003年非典時期，香港樓市的情景，他們覺得這下總算可以上車了。
受心理作用影響，香港青衣地區的個別樓盤價格確實有所鬆動，有不少准買家原定於6月10日晚上看房，最終全部爽約，而有賣家略顯著急，趕緊將房價調低20萬港元，以求在真正的「暴風雨」來臨之前盡快出手。
然而，這一切只是虛驚一場，6月11日，香港衛生防護中心宣佈，過去一天的33宗中東呼吸綜合症懷疑個案，包括青衣的22歲疑似女病人，經初步化驗後全部呈陰性反應，並非感染MERS。
中小樓盤近日暴升
沒有上車的香港人對樓市降溫的期望又一次破滅了，另一方面，屢創新高的樓價也在不斷刺痛著香港人敏感的神經。
根據香港差餉物業估價署最新數據，4月份私人住宅售價指數為297.1，環比上升1.9%，已經連續上升13個月，創下了新高，而這一指數同比升幅已經達到21.3%。
在這些上升的私人住宅中，被香港人俗稱為「上車盤」的房子升幅最大，其中，實用面積430.6平方呎(約40平方米)以下的小單位售價指數為325.7，創下了歷史新高，環比升幅達到2.2%，同比上升23%。
緊跟升幅榜之後的是中型單位，數據稱，實用面積在1075平方呎(約100平方米)及以下的中型單位售價指數為298.1，環比升2%，同比升幅為21.7%，而大型單位還落後於這些「上車盤」的漲幅，使用面積在1076至1722平方呎或以上的大型單位售價指數報274.5，環比升0.8%，同比升幅為11.7%。
長和(00001.HK)主席李嘉誠多次在公開場合表示，由於香港的建築成本非常高，所以樓價也很難下跌，加重了香港無房一族的焦慮心理。
最壞情況跌10%至15%
而且，當眾所期盼的「黑天鵝」事件來臨時，香港樓市的跌幅也比想像中要小得多。
根據美聯物業發佈的最新報告，綜合2003年非典及2009年豬流感兩次疫情對香港樓市的影響，美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，即便在最壞的情況下，樓價也可能只會下跌10%至15%。而根據香港差餉物業估價署的數據，2015年4月香港的私人住宅指數同比上升了21.3%，意味著樓價即便下跌10%至15%，樓價也回不到2014年的價格了。
報告稱，根據美聯樓價走勢圖顯示，2003年非典暴發後，樓價兩個月累計下跌9.3%，而在豬流感暴發時段，樓價不跌反升。
不過，在過往疫情暴發期間，都是私人住宅的供應開始減少的時候，2003年的私人住宅落成量為2.64萬個單位，而到2009年，僅為7200個單位。今年的情況與過去已經大有不同，政府近年以來已經開始大肆提倡加大供應。
2015年5月7日，香港行政長官梁振英曾撰文表示，差餉物業估價署預計2016年的私人住宅落成量為20140個單位，較2005至2014年每年平均落成量11728個單位，高出了71.7%，比2015年的預測落成量高51.5%，也比2014年的實際落成高出28%。
在供應量開始逐步加大的情況下，劉嘉輝認為，一旦疫情爆發，樓價調整的壓力也會遞增。
香港樓市難有大跌
儘管樓價確實有調整壓力，卻有非常強勁的支持位，美聯物業稱，香港樓市以本地需求為主導，香港結婚數目連續6年達到超過5萬宗，本地出生數字也維持在高位，意味著未來不乏上車及換樓用家的需求，成為支持香港物業成交量及樓價走勢的主力軍。
美聯物業稱，目前香港業主的財務狀況比2003年非典爆發期間好得多，供完樓的業主比率持續增加，以政府統計處人口普查計算，自置物業並沒有按揭的比率由2001年48.5%持續上升至2011年60.1%。
此外，香港人口袋裡的錢也比過往兩次疫情暴發時要多不少。根據香港金管局數據，今年4月，存款金額高達10.5萬億港元，遠遠高於2003年中的3.3萬億港元。而且香港金管局多次收緊房貸按揭比例，業主如果需要買房要交更多首期，所以樓價即便回調，出現負資產的情況也不可能像當年。
而且，新增房貸的金額也在逐步減少，根據香港金融管理局最新數據，4月份新增按揭貸款環比下跌29.4%至206億港元，其中新申請住宅按揭個案環比減少4.1%至10007宗，而一手樓房的貸款減少11.5%至61億港元，二手市場減22.3%至121億港元。目前，香港按揭貸款的拖欠比率維持在0.03%的低位。
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