【文匯網訊】香港大埔市地段第221號面積約37696平方米、租期為50年的私人住宅用地，平均每平方米的招標金額為5.65萬港元。而去年9月份位於同地段的另一地塊每平方米的招標金額為17.7萬港元/平方米。短短五個多月時間，土地招標單價已暴跌將近70%之多。人民日報海外網刊文《香港一地塊招標價跌70% 有何玄機?》從宏觀經濟和樓市兩個層面分析其中原因。以下為全文：
新年伊始，香港樓市出現波動跡象。據香港地政總署公佈的資料，香港大埔市地段第221號面積約37696平方米、租期為50年的私人住宅用地，平均每平方米的招標金額為5.65萬港元。而去年9月份位於同地段的另一地塊每平方米的招標金額為17.7萬港元/平方米。短短五個多月時間，土地招標單價已暴跌將近70%之多。
筆者認為，造成地價暴跌的原因有很多，包括宏觀經濟、樓市狀況、政府意願、社會穩定、個別地塊風險等因素。
首先，地價走低是宏觀經濟的反映。
房地產是國民經濟的晴雨表。自2014年以來，我國經濟進入新常態，由高速增長向中高速增長過渡，房地產市場也伴隨宏觀經濟的調整出現量價齊跌態勢，香港經濟與內地經濟的聯繫越來越密切，香港經濟與樓市也不會獨善其身，會伴隨我國經濟進入調整而呈現調整之勢。
其次，地價走低是樓市低迷的反映。
土地市場與樓市、房價與地價之間互相影響，互為因果。樓市供不應求，房價不斷攀升，盈利空間不斷打開，開發商便有拿地的衝動，導致地價不斷攀升;反之，樓市低迷，則開發商沒有盈利的預期，拿地意願不強，會導致地價走低，甚至流拍。據統計，香港自2003年至2015年的12年中，房價漲幅已高達3.7倍。但自去年九月份房價開始下跌。據報道，香港房價2015年四季度的單季跌幅達到了7.5%，進入2016年之後更是加速下跌。自去年9月至今已明顯回調9.5%。2016年1月，香港樓市成交量也創下25年來的新低。
由於樓市低迷，開發商拿地意願不強，自去年11月至今，香港已出現兩幅住宅土地的流拍。近日大埔第221號地塊招標地價大幅下跌與樓市低迷不無關係。
再次，招標地價走低是政府對後市態度的反映。土地作為壟斷產品，由政府來控制，招標底價由政府來決定，在樓市低迷的情況下，政府為了防止流拍，會把招標底價定的較低。政府不再過度依賴土地財政，對財政制度進行改革，也會有利於地價降低。
除了上述原因，社會穩定也是影響房地產價格的一個重要影響因素。一般說來，社會穩定、人們安居樂業，房地產的投資需求才會旺盛，房地產價格才會不斷上漲。最近香港出現的一些不和諧因素已經使一些商戶感受到社會不穩定，甚至有人已經撤離了香港，也是導致地價走低的一個重要影響因素。
另外，個別地塊地價較低不能代表整個土地市場的狀況，每個地塊區位不同，開發、限制條件、供應規模不同，未來贏利空間不同，也會出現地價之間的差異。大埔地段第221號地塊由於有環保組織提出的司法覆核，屬於有條件拍賣，該地塊投資有一定風險。開發商付款後，需等司法程序走完，政府勝訴後才能開發。若政府敗訴，則開發商只能收回地價款本金，不賠償利息。因此，該地塊的招標價格較低只是個案。
綜上，香港地價下跌是各種因素綜合作用的結果。個別地塊的招標價格會對未來地價有所影響，也會對未來開發商投資香港起到一定導向作用。但香港地價未來的走勢還需要根據未來香港的社會穩定、經濟發展、土地財政制度改革、房地產市場等的情況進行綜合分析做出判斷。
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