【文匯專訊】去年11月份開始實施的樓市新政給深圳樓市帶來了空前的人氣，歲末年初深圳樓市連續上演火熱行情。戴德梁行統計數據顯示，11月份深圳一手房共成交6435套，比10月成交套數多了近3000套。12月一手房成交創造08年最高紀錄，總成交量高達7897套，日均成交約254.7套。2009年一月份火熱情緒不減，1月1日至3日的新房共成交474套，成交均價10195元/平方米，1月5日至11日，成交一手房1813套，環比前周增長23.8%。
對於歲末年初深圳樓市走勢，業內議論紛紛，有人認為價格已調整到位，高喊「抄底」口號，有人認為房價還需調整，趁機大量出貨。到底現在是最佳的抄底時機還是最後的出逃機會？
成交「V」形反彈
世聯地產報告顯示，2008年第四季度深圳一手房市場總體成交狀況明顯好轉，一手房共成交165.94萬平方米，環比上升91.38%，同比也上升209.02%；成交均價為11935元/平方米，環比下降13.24%，同比則下降21.75%。
「這主要是國家鼓勵政策的引導，大量剛性需求釋放造成的結果。」中國指數研究院深圳分院分析師楊奕表示，近期成交的樓盤主要是中小戶型，而購房者多是首次置業者，深圳樓市出現價平量升的格局。統計數據同樣顯示，第四季度成交主體以90m2以下商品房為主，共成交13345套，占總成交量的70.31%。
二手房市場也呈現樂觀局面，戴德梁行監控數據顯示，深圳12月份二手房銷售4843套，共計52.36萬平方米，11月深圳共成交二手房4021套，約合44.78萬平方米。第四季度，深圳全市共成交二手房122.75萬平方米，環比上升0.69%，同比也上升1.19%。
記者注意到，自1月4日深圳市地稅局減免二手房營業稅通知正式發佈後，二手房交易量連日走高。深圳國土局成交數據顯示，1月4日至7日，二手房交易分別為195、230、327、434套，呈直線上升狀態。而在此前近一個月內，二手房單日交易量從未超過300套。
「營業稅是二手房交易中稅費額最高的一項，較大程度抑制了二手房的流通，營業稅的減免對二手房市場的推動作用非常明顯。」戴德梁行中國區綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，近日來咨詢與簽約的客戶在增加，預計今年上半年二手房市場成交量將有所回暖。
「消化庫存」任重道遠
歲末年初的成交旺盛讓深圳樓市的庫存壓力稍稍緩了口氣。根據深圳市國土房產局信息系統統計，1月10日可售房源59871套，低於6萬套；1月11日，庫存再次降為59646套，當天成交214套。
而追溯2008年成交低迷帶來庫存劇增的歷程，2008年7月26日，深圳市可售房源超過5萬套，達到50238套。9月28日，房源庫存第一次超過6萬套，達到61918套，約合638萬平方米。此後基本上都在6萬套以上徘徊。
中原地產深港研究中心總監張偉表示，深圳房地產市場發達，購房者相對比較成熟理性，對利好反應快。而且，深圳房地產市場調整了一年多，更多的開發商加入到降價的行列中來，也消化了空置。
然而星彥地產發佈的一份報告卻認為，受經濟下滑的影響,2009年深圳樓市仍然處於下行通道。星彥地產中央研發中心總經理鄢聖剛認為，供應量的增加，是首當其衝的突出因素。「保守估計，2009年深圳市場的可消化量可能達到1100萬平方米。」鄢聖剛介紹，這個數據由三個部分組成:第一是2007年以前未消化的供應量100多萬平方米，第二是2008年未消化450萬平方米左右，第三是2009年新增供應500萬平方米左右。
「實際上在過去5年中,深圳的開工量和預售量不小,竣工面積呈現非常明顯的下降趨勢,這也是如今整個市場存量比較大的重要原因」，鄢聖剛表示。公開資料也顯示，2008年深圳市國土局批准預售面積為660萬平方米，而市場銷售的僅為553萬平方米，大量開發商拿了預售許可證但不推盤，而是往後壓，這也構成2009年市場供應壓力較大。
蔣尚禮也指出，部分在2006年和2007年以較高成本取得土地的項目選擇在2008年入市，但購房需求的持幣觀望，致使各主要城市商品住宅市場紛紛滯銷。如果按現有成交速度來測算，預計全國十大城市的新建住宅庫存量需要未來大約10至12個月的時間才能基本消化出清。
投資客尚難捲土重來
11月樓市新政以來，一些消費者熱情高漲，直接推動成交量出現「V」形反彈。一些人希望抄底成功，另一些人則藉機出貨，資深炒房客徐先生在這兩個月迅速出售了五套房產。「錯過了去年的高位出貨，今年樓市低迷又一直賣不出去，這次利好反彈正好是出清房產的最好機會。」徐先生告訴記者。根據中原地產每月跟蹤二手房成交中的投資客比例，基本都只有2%-3%，業內人士在分析目前房產的購買者是誰時，答案也非常一致：自住客。
「我現在經常在深圳、東莞等地方看房子，就是要看看房價的走勢。像南山區、前海片區，新房價格不斷創新低，最近已經出現了7380元/平方米的價格，我預計未來開發商要想賣出去的話，只能是6000多元/平方米的價格了。」資深投資客鄒建民表示，房價在未來一年仍會處於下降通道，而且受到經濟調整影響投資客的承接能力受限，2009年年內購買都會有較大風險，短線投資並不適合。
境外投資客也紛紛拋盤出貨，美聯物業深圳負責人表示，港人拋售內地物業自9月份已見端倪，年底公司接手的港客放盤是先前的3倍。美聯物業紅樹灣分行主管歐陽橙說，港人近期急售的物業價格較市場價低10%左右，尤其是豪宅被香港人「甩賣」的較多。最典型的例子是香蜜湖一號，高峰時價格曾經達到6萬元/平方米，如今二手房均價僅僅2.7萬元/平方米，足足縮水超過一半。
受金融海嘯的牽連，自顧不暇的國際投行也開始大規模撤離。自2008年下半年以來，不斷有外資套現在華物業的消息傳出。仲量聯行北京研究部主管馬安平表示，外資確實認為現在的地產項目價格偏高，有離場觀望的情況。「我們預計各個物業類別的售價將會普遍下跌15%-20%。」只有2009年買賣雙方的預期差距被拉近，市場的交易量才有望重新回升。
至於長線投資，雖然房價下跌使投資吸引力有所上升，但租金卻呈現了下跌的趨勢。深圳市出租屋綜管辦發佈的2008年第四季度出租屋抽樣調查情況，出租屋呈現了租金整體下跌，空置率明顯上升的態勢。從租金上看，出租屋整體下跌幅度達10％以上，其中寫字樓降幅最大，達到了16.5％；廠房次之，降幅為15.8％；住宅降幅為9.4％；
美聯物業的跟蹤數據顯示，在全球金融危機發生後，深圳住宅的租金已經出現了連續4個月的下跌，寫字樓更出現了連續6個月下跌。隨著2009年經濟的進一步調整，租賃需求及承租能力將降低，租金仍會有下降壓力，回報率降低將打擊投資客投資的興趣。
「我認為在未來的一年、兩年甚至是三年內，房價在低位徘徊的幾率很大，不會重新上升。漲一點又要回來,像前幾年那樣明顯上升的機會是不存在的。」素有香港地產教父之稱的中原集團主席施永青在深圳公開表示。施永青認為，雖然有一些人出手買房，但這並不代表樓價可從此復甦，重新達到新的上升軌道。深圳中原地產總經理李耀智也表示，目前的深圳市場仍以自住型買家為主，這一人群對價格相當敏感，如果房價的上漲幅度超過了預期，自住客會重新觀望。
梅林關外溪山一期，銷售狀況良好，90平方米以下小戶型已經售罄，剩下的戶型單價都在萬元以上。（來源：中國證券報） | 
