【文匯網訊】據韓國亞洲經濟報道，據悉，為了遏制房地產市場下滑趨勢，三星生命和韓亞金融集團等大型金融公司挺身而出，尋找房地產金融收益模式。
金融危機以後，構成房地產基本要素的人口、收入和住房貸款的增長趨勢明顯鈍化，加之需求的不確定性增加，房地產市場進入低增長時期，不像從前可以期待獲得高昂的時價差。
最重要的是，完全依靠一般購房和建設公司擔保的項目資金籌措（PF）等基礎方式，已經無法創造收益。
◇房地產下滑勢頭嚴峻，市場進入低增長時代
韓亞信託安太宇（音）組長16日表示：「今年房地產市場不景氣，將保持弱飽和趨勢，想要獲得資本收益存在困難。根據外國的報告顯示，住房和寫字樓方面都存在泡沫。」
去年9月底接近900萬億韓元的家庭負債若以最近的趨勢增長，到2013年將會超過1千萬億韓元。
新韓銀行房地產組長李南秀（音）說：「房地產市場和去年沒什麼區別，去年10•27對策提出後，市場進一步凍結，整體情況不容樂觀。」
KB金融控股公司經營研究所在「2012年經濟和金融市場展望報告」中指出：「2012年首都圈住宅買賣價格受經濟不確定性持續和貸款限制強化的影響，呈現弱勢，商住兩用房建築受經濟停滯和供大於求的影響，投資收益將下跌。」
◇銀行界PF貸款餘額驟減，收益基礎也消失
受金融危機影響，房地產市場緊縮，銀行界的PF貸款餘額也隨之驟減。
據金融監督院的資料顯示，截至去年9月底銀行的PF貸款餘額為32.1萬億韓元，比去年3月減少4.4萬億韓元，與PF貸款峰值期的2008年底相比，更是減少了20.4萬億韓元。這是因為銀行的新增PF貸款幾乎處於中斷狀態，實際只有到期償還能得以實現。
有意見指出，除了極少數的大型建設企業之外，其他公司幾乎難以獲得貸款，所以導致房地產停滯加速。這就使得在金融圈內與房地產相關的收益面臨縮減。只有實現房地產貸款，才能夠獲得收益，但是受房地產市場停滯影響，貸款在持續減少。
◇大型金融公司著手進行房地產管理專業化和垂直化
三星生命預計將三星資產運營的房地產部門分離出來，設立房地產專業資產運營公司。其自身房地產投資規模截至去年9月底已達到3.7萬億韓元，隨著國內外房地產投資比重的增加，為了能有效管理投資，三星生命做出了這一決定。
這是因為，像過去一樣只要擁有房地產價格就能上漲的時代已經過去了。
業界專家認為，雖然三星生命設立房地產專業資產運營公司是為了管理房地產資產，但是從三星集團來說，則是為了應對房地產產業的結構變化。
韓亞金融集團認為依靠施工單位的擔保保證實現的貸款再也無法創造收益，所以直接投身房地產運營產業，現在正在研究從施工到房地產金融商品開發、管理和運營等一條龍的垂直化管理方案。
其基本概念是，金融機構在建設-所有-運營層面將從最開始就進行全方位的管理。 | 
