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新鴻基內地豪擲百億 銀行排查


http://news.wenweipo.com   [2012-03-31]    我要評論

【文匯網訊】據 21世紀經濟報道報道,3月29日中午,新鴻基地產主席郭炳江及其弟弟郭炳聯因涉嫌貪污被香港廉政公署「請回廉署協助調查」。

作為香港地產五虎之一,新鴻基地產可與長江實業、恆基地產和新世界中國等大地產商分庭抗禮,在內地其發展速度雖較為保守,卻以大手筆、走高端路線著稱。新鴻基最新中報顯示,集團於2011年12月在內地的土地儲備達8530萬平方英尺。

為支持公司業務發展,新鴻基近幾年展開了動輒幾十億甚至上百億的銀團貸款融資,包括匯豐銀行、中國銀行等都是其信貸行之一。

由於內地房地產市場對高端物業調控力度較大,加上其他客觀因素致使一些項目進展緩慢,給資金回籠造成一定壓力,新鴻基部分貸款開始借新還舊。

兩兄弟被調查一事同時引發銀行的高度關注。一家股份行內部人士透露,該行在看到相關信息後,立刻進行了內部排查,不過其基本判斷是,該公司運營比較穩健,風險不是很大。

另一家外資行高管則表示,目前,該事件對信貸有何影響還在觀望狀態。

地王的豪宅夢

「新鴻基在內地拿地比較保守,但一出手都是大手筆。」一家股份行人士稱,早年新鴻基規定內地投資比重占集團資產不超10%,限制了其發展,不過這兩年這一策略已有所調整,內地投資正在加速。

新鴻基最新中報顯示,集團於2011年12月在內地的土地儲備達8530萬平方英尺,包括7780萬平方英尺的發展中物業和750萬平方英尺已落成投資物業。

以上海為例,新鴻基打算把其在香港的代表性地產項目在上海悉數複製。

2003年,新鴻基拿下陸家嘴美食城地塊(即今天與金茂大廈、環球金融中心比鄰的上海地標性建築上海國金中心),上海國金中心的總建築面積約37萬平方米,包括兩幢雙塔型的甲級寫字樓、11萬平方米的商場以及麗思卡爾頓酒店和高級服務式公寓等,是陸家嘴地區最大的商業綜合體,投資額高達80億元。

2005年6月新鴻基以31.85億元的價格拿下張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東6萬多平方米的濰坊新村地區頂級濱江地塊,在當時創下了上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式之後的最高出讓總價,樓板價達到了2萬元/平方米左右。該項目現為上海陸家嘴濱江凱旋門豪宅,即複製新鴻基在香港的被稱為全港最貴公寓的凱旋門。

今年3月23日,新鴻基濱江凱旋門的開盤引發市場高度關注。其入場單價在10萬元左右,開盤均價為16萬元,而個別頂層複式單位的單價超過20萬元/平方米。

2006年4月,新鴻基再度出手,以36億元的代價接手了上海浦西淮海路中心的著名地塊——徐匯區淮海中路3號地塊,即目前的上海環貿廣場,總投資估計達到60億元以上。

據媒體報道,光這三個項目新鴻基總投資額將達到250億元。

2010年,新鴻基再次聯手上海城開,聯合另一家國有地產商拿下上海閔行的綜合項目規劃,該項目包括一個180萬平方尺的區域商場,新鴻基集團持有該項目35%權益。

2011年6月,新鴻基發展(中國)有限公司董事鄧維聰曾對媒體表示,今年起,包括上海國金中心寫字樓、上海環貿廣場一期寫字樓、濱江凱旋門等在內的多個項目將完成交付以及出售。未來1-2年,僅在租金收入方面,新鴻基地產上海地區的年租金收入可達20億元人民幣,佔整個集團租金收入的1/4左右。

「新鴻基項目選址都非常核心,因此當時的地價不低,然而過幾年後看,地價成本反而是比較低的。」上述銀行人士說。

銀行信貸大量輸血

然而,大筆投資使其現金流承壓巨大,新鴻基需要很強的資金運籌能力,而銀行信貸成為輸血的重要來源。

財報顯示,截至2011年底,新鴻基借款總額為625.76億元,扣除現金及銀行存款,淨負債額533.56億元。

新鴻基2011/12年度中期業績報告顯示,新鴻基一年之後及兩年以內,即需在2013年償還的借款為72.71億港元,而兩年後及五年之內的借款則高達263.78億港元,五年後的借款為102.18億港元,借款總額高達625.76

億港元。

這與新鴻基的擴張戰略有關。截至2009年6月31日,新鴻基土地儲備為5530萬平方尺。時隔兩年的2011年中,其土地儲備已躍升為8610萬平方尺,去年末略下降至8530萬平方尺。

內地持續的地產調控政策使新鴻基項目銷售不暢,資金回籠緩慢。以廣州為例,剖解該公司近期項目佈局,廣州地位突出。

財報顯示,2010年6月到2011年6月間,新鴻基在內地落成的項目共7個,所佔樓面面積共560萬平方尺,其中360萬平方尺為作銷售用途的住宅物業。

在這7個項目中,廣州及珠三角所佔面積比例較大。花都凱旋門、九龍湖第一期、中山奕翠明湖的樓面面積分別為109萬平方尺、77.2萬平方尺、13.9萬平方尺,共計200.1平方尺,在內地占比高達36%。

截至2011年6月末,新鴻基內地土地儲備組合(發展中物業)中,廣州及珠三角占比高達63%,廣州占21%,其他珠三角城市占比42%。

具體而言,廣州的土地儲備為16300萬平方尺,其他珠三角城市為32900萬平方尺。目前在廣州的項目主要包括九龍湖項目、獵德項目、林和項目、獅嶺項目。珠三角項目有中山奕翠園、東莞市石龍鎮項目、佛山禪城項目等。

作為新鴻基在國內首個大型別墅項目,廣州花都九龍湖雖然在2009年創下廣州別墅銷售成交面積和成交金額雙料冠軍,可是如今卻難以再續輝煌,現金流面臨危局。

記者從權威渠道獲得的信息顯示,九龍湖的開發主體,廣州九龍湖房地產開發有限公司曾從銀行貸款6.2億元,保函429.72萬元,承兌匯票0.89億元。截至目前,其貸款餘額為1.22億元。此外,該公司尚有抵押擔保金額4.04億元,兩項合計超過5億元。

新鴻基在廣州尚有廣州富景、廣州宏城廣場、廣州新天、廣州匯信、廣州佳俊等合營或全資房地產開發公司,分別向銀行申請了數額不等的貸款。

權威信息顯示,截至目前,新鴻基占33%權益的廣州天鑾開發主體廣州富景貸款餘額10.5億元。宏城廣場公司貸款餘額5億元,抵押擔保合同金額本外幣合計10億元。廣州新天貸款餘額0.3億元,保證擔保金額0.45億元。廣州匯信目前沒有貸款,曾發生貸款額為1.4億元。廣州佳俊由新鴻基全資擁有,目前貸款卡已暫停使用,貸款餘額0.76億元。

信貸資金借新還舊

據媒體報道,2008年1月新鴻基簽署了一筆47億元三年期貸款,參與這一貸款的銀團包括中國銀行(上海)、匯豐中國、中國工商銀行(上海)、三井住友銀行(上海)、渣打銀行(上海)、東亞銀行(上海)及瑞穗實業銀行(中國)等。這筆貸款主要用於上海國金中心建設。

另一家外資行高管證實,匯豐中國確實為上海國金中心提供了較大金額貸款。

2009年,新鴻基開始籌措約30億元人民幣的三年期貸款,以支持上海淮海中路項目發展。

2010年3月,新鴻基又簽訂了一項181.2億港元的銀團循環貸款協議,貸款期限為5年,利息較香港銀行同業拆借高出78個基點。籌得資金用於在香港和中國大陸業務發展的一般營運資金。

由於內地房地產市場對高端物業調控力度較大,加上動拆遷等因素,新鴻基一些項目進展緩慢,給資金回籠造成一定壓力,使得新鴻基開始採取信貸借新還舊。

同年12月份,新鴻基地產開始推介約47億元人民幣的三年期定期貸款,所籌資金用於償還上述2008年銀團貸款,其貸款利率相當於央行同年期利率的90%。

2011年4月,新鴻基地產又對外公佈,集團已經簽訂了一項為期五年的167.5億港元銀團貸款協議,主要用作日常運營。據媒體報道,可能這筆貸款部分用於上海的凱旋門項目。

新鴻基2010年-2011年中期業績報告就曾如此表述,「集團大部分的借貸主要用作發展內地項目」。正因為此,內地項目的租售回款對集團顯得格外重要。

上述銀行人士分析,由於新鴻基自身資本實力較為雄厚,其銀行信用較高,因此銀行對其信貸較為支持。但由於單個項目均投資額巨大,往往採取銀團貸款,有不少採取外幣貸款,因為外幣貸款利率較低從而降低融資成本。

「從目前來看,新鴻基項目地段比較好,運營穩健,整體負債率比較低。」上述股份行人士表示。

高端物業調控承壓

然而,新鴻基面臨更為嚴重的考驗是,持續的調控給中高端產品比例高達75%以上的新鴻基,造成了巨大預售壓力。

鄧維聰稱,新鴻基地產素來租售並舉,在上海則側重持有物業。目前新鴻基在內地的主要收租物業集中於上海,未來1-2年,上海地區的租金年收入可達20億元人民幣,集團每年的租金收入大約是90億-100億元港幣。

然而,此前戴德梁行在對上海寫字樓市場的研究報告中預期,2011年上半年,預計還有超過60萬平方米的新增供應集中入市,將導致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。

濱江凱旋門與上海國金中心以及上海環貿廣場一樣,都是新鴻基「香港得意之作」在上海的複製。業內人士預測,濱江凱旋門一期,新鴻基地產銷售將回籠資金75億元人民幣。

中房信集團在2012年1月份發佈的一份報告稱,新鴻基旗下預期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環貿廣場遲遲沒能上市,其中濱江凱旋門上市時間已經推遲兩年。

不斷延遲開盤的背後,是上海高端住宅市場的成交僵局。2011年,上海均價5萬元以上新盤共成交2400套,比上一年下滑4.6%。

在廣州,新鴻基的九龍湖項目於2011年2月就拿到了預售許可證,直到2011年5月新鴻基才向市場推出二期「悅沐」組團新品。然而,受到不斷加碼的房地產宏觀調控政策影響,「悅沐」組團銷售受到較大影響。

記者從廣州市國土房管局陽光家緣網站查詢到,截至目前,玖瓏湖二期「悅沐」組團已售套數60套,尚有60套未售出,其均價26219元/平,按已售面積18674.29平方米計算,銷售收入4.896億元。由於市場形勢不好,玖瓏湖二期「悅沐」組團尚餘多套房屋未取得預售許可證。

廣州一銀行人士對記者稱,高端物業銷售不暢勢必影響新鴻基的現金回籠,其對銀行的償債能力也會受到關注。郭氏兄弟被抓事件將讓各銀行對新鴻基的後續貸款保持警惕,很可能有所收縮,新鴻基應提前謀劃應對之策。

      責任編輯:研瓊
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