【文匯網訊】據 21世紀經濟報道報道，3月29日中午，新鴻基地產主席郭炳江及其弟弟郭炳聯因涉嫌貪污被香港廉政公署「請回廉署協助調查」。
作為香港地產五虎之一，新鴻基地產可與長江實業、恆基地產和新世界中國等大地產商分庭抗禮，在內地其發展速度雖較為保守，卻以大手筆、走高端路線著稱。新鴻基最新中報顯示，集團於2011年12月在內地的土地儲備達8530萬平方英尺。
為支持公司業務發展，新鴻基近幾年展開了動輒幾十億甚至上百億的銀團貸款融資，包括匯豐銀行、中國銀行等都是其信貸行之一。
由於內地房地產市場對高端物業調控力度較大，加上其他客觀因素致使一些項目進展緩慢，給資金回籠造成一定壓力，新鴻基部分貸款開始借新還舊。
兩兄弟被調查一事同時引發銀行的高度關注。一家股份行內部人士透露，該行在看到相關信息後，立刻進行了內部排查，不過其基本判斷是，該公司運營比較穩健，風險不是很大。
另一家外資行高管則表示，目前，該事件對信貸有何影響還在觀望狀態。
地王的豪宅夢
「新鴻基在內地拿地比較保守，但一出手都是大手筆。」一家股份行人士稱，早年新鴻基規定內地投資比重占集團資產不超10%，限制了其發展，不過這兩年這一策略已有所調整，內地投資正在加速。
新鴻基最新中報顯示，集團於2011年12月在內地的土地儲備達8530萬平方英尺，包括7780萬平方英尺的發展中物業和750萬平方英尺已落成投資物業。
以上海為例，新鴻基打算把其在香港的代表性地產項目在上海悉數複製。
2003年，新鴻基拿下陸家嘴美食城地塊（即今天與金茂大廈、環球金融中心比鄰的上海地標性建築上海國金中心），上海國金中心的總建築面積約37萬平方米，包括兩幢雙塔型的甲級寫字樓、11萬平方米的商場以及麗思卡爾頓酒店和高級服務式公寓等，是陸家嘴地區最大的商業綜合體，投資額高達80億元。
2005年6月新鴻基以31.85億元的價格拿下張楊路以南、浦明路以西、濱江公園以東6萬多平方米的濰坊新村地區頂級濱江地塊，在當時創下了上海土地實施公開招、拍、掛出讓方式之後的最高出讓總價，樓板價達到了2萬元／平方米左右。該項目現為上海陸家嘴濱江凱旋門豪宅，即複製新鴻基在香港的被稱為全港最貴公寓的凱旋門。
今年3月23日，新鴻基濱江凱旋門的開盤引發市場高度關注。其入場單價在10萬元左右，開盤均價為16萬元，而個別頂層複式單位的單價超過20萬元/平方米。
2006年4月，新鴻基再度出手，以36億元的代價接手了上海浦西淮海路中心的著名地塊——徐匯區淮海中路3號地塊，即目前的上海環貿廣場，總投資估計達到60億元以上。
據媒體報道，光這三個項目新鴻基總投資額將達到250億元。
2010年，新鴻基再次聯手上海城開，聯合另一家國有地產商拿下上海閔行的綜合項目規劃，該項目包括一個180萬平方尺的區域商場，新鴻基集團持有該項目35%權益。
2011年6月，新鴻基發展（中國）有限公司董事鄧維聰曾對媒體表示，今年起，包括上海國金中心寫字樓、上海環貿廣場一期寫字樓、濱江凱旋門等在內的多個項目將完成交付以及出售。未來1-2年，僅在租金收入方面，新鴻基地產上海地區的年租金收入可達20億元人民幣，佔整個集團租金收入的1/4左右。
「新鴻基項目選址都非常核心，因此當時的地價不低，然而過幾年後看，地價成本反而是比較低的。」上述銀行人士說。
銀行信貸大量輸血
然而，大筆投資使其現金流承壓巨大，新鴻基需要很強的資金運籌能力，而銀行信貸成為輸血的重要來源。
財報顯示，截至2011年底，新鴻基借款總額為625.76億元，扣除現金及銀行存款，淨負債額533.56億元。
新鴻基2011/12年度中期業績報告顯示，新鴻基一年之後及兩年以內，即需在2013年償還的借款為72.71億港元，而兩年後及五年之內的借款則高達263.78億港元，五年後的借款為102.18億港元，借款總額高達625.76
億港元。
這與新鴻基的擴張戰略有關。截至2009年6月31日，新鴻基土地儲備為5530萬平方尺。時隔兩年的2011年中，其土地儲備已躍升為8610萬平方尺，去年末略下降至8530萬平方尺。
內地持續的地產調控政策使新鴻基項目銷售不暢，資金回籠緩慢。以廣州為例，剖解該公司近期項目佈局，廣州地位突出。
財報顯示，2010年6月到2011年6月間，新鴻基在內地落成的項目共7個，所佔樓面面積共560萬平方尺，其中360萬平方尺為作銷售用途的住宅物業。
在這7個項目中，廣州及珠三角所佔面積比例較大。花都凱旋門、九龍湖第一期、中山奕翠明湖的樓面面積分別為109萬平方尺、77.2萬平方尺、13.9萬平方尺，共計200.1平方尺，在內地占比高達36%。
截至2011年6月末，新鴻基內地土地儲備組合（發展中物業）中，廣州及珠三角占比高達63%，廣州占21%，其他珠三角城市占比42%。
具體而言，廣州的土地儲備為16300萬平方尺，其他珠三角城市為32900萬平方尺。目前在廣州的項目主要包括九龍湖項目、獵德項目、林和項目、獅嶺項目。珠三角項目有中山奕翠園、東莞市石龍鎮項目、佛山禪城項目等。
作為新鴻基在國內首個大型別墅項目，廣州花都九龍湖雖然在2009年創下廣州別墅銷售成交面積和成交金額雙料冠軍，可是如今卻難以再續輝煌，現金流面臨危局。
記者從權威渠道獲得的信息顯示，九龍湖的開發主體，廣州九龍湖房地產開發有限公司曾從銀行貸款6.2億元，保函429.72萬元，承兌匯票0.89億元。截至目前，其貸款餘額為1.22億元。此外，該公司尚有抵押擔保金額4.04億元，兩項合計超過5億元。
新鴻基在廣州尚有廣州富景、廣州宏城廣場、廣州新天、廣州匯信、廣州佳俊等合營或全資房地產開發公司，分別向銀行申請了數額不等的貸款。
權威信息顯示，截至目前，新鴻基占33%權益的廣州天鑾開發主體廣州富景貸款餘額10.5億元。宏城廣場公司貸款餘額5億元，抵押擔保合同金額本外幣合計10億元。廣州新天貸款餘額0.3億元，保證擔保金額0.45億元。廣州匯信目前沒有貸款，曾發生貸款額為1.4億元。廣州佳俊由新鴻基全資擁有，目前貸款卡已暫停使用，貸款餘額0.76億元。
信貸資金借新還舊
據媒體報道，2008年1月新鴻基簽署了一筆47億元三年期貸款，參與這一貸款的銀團包括中國銀行（上海）、匯豐中國、中國工商銀行（上海）、三井住友銀行（上海）、渣打銀行（上海）、東亞銀行（上海）及瑞穗實業銀行（中國）等。這筆貸款主要用於上海國金中心建設。
另一家外資行高管證實，匯豐中國確實為上海國金中心提供了較大金額貸款。
2009年，新鴻基開始籌措約30億元人民幣的三年期貸款，以支持上海淮海中路項目發展。
2010年3月，新鴻基又簽訂了一項181.2億港元的銀團循環貸款協議，貸款期限為5年，利息較香港銀行同業拆借高出78個基點。籌得資金用於在香港和中國大陸業務發展的一般營運資金。
由於內地房地產市場對高端物業調控力度較大，加上動拆遷等因素，新鴻基一些項目進展緩慢，給資金回籠造成一定壓力，使得新鴻基開始採取信貸借新還舊。
同年12月份，新鴻基地產開始推介約47億元人民幣的三年期定期貸款，所籌資金用於償還上述2008年銀團貸款，其貸款利率相當於央行同年期利率的90%。
2011年4月，新鴻基地產又對外公佈，集團已經簽訂了一項為期五年的167.5億港元銀團貸款協議，主要用作日常運營。據媒體報道，可能這筆貸款部分用於上海的凱旋門項目。
新鴻基2010年-2011年中期業績報告就曾如此表述，「集團大部分的借貸主要用作發展內地項目」。正因為此，內地項目的租售回款對集團顯得格外重要。
上述銀行人士分析，由於新鴻基自身資本實力較為雄厚，其銀行信用較高，因此銀行對其信貸較為支持。但由於單個項目均投資額巨大，往往採取銀團貸款，有不少採取外幣貸款，因為外幣貸款利率較低從而降低融資成本。
「從目前來看，新鴻基項目地段比較好，運營穩健，整體負債率比較低。」上述股份行人士表示。
高端物業調控承壓
然而，新鴻基面臨更為嚴重的考驗是，持續的調控給中高端產品比例高達75%以上的新鴻基，造成了巨大預售壓力。
鄧維聰稱，新鴻基地產素來租售並舉，在上海則側重持有物業。目前新鴻基在內地的主要收租物業集中於上海，未來1-2年，上海地區的租金年收入可達20億元人民幣，集團每年的租金收入大約是90億-100億元港幣。
然而，此前戴德梁行在對上海寫字樓市場的研究報告中預期，2011年上半年，預計還有超過60萬平方米的新增供應集中入市，將導致上海甲級寫字樓市場的空置率陡然增加。
濱江凱旋門與上海國金中心以及上海環貿廣場一樣，都是新鴻基「香港得意之作」在上海的複製。業內人士預測，濱江凱旋門一期，新鴻基地產銷售將回籠資金75億元人民幣。
中房信集團在2012年1月份發佈的一份報告稱，新鴻基旗下預期售價超過15萬元/平方米的濱江凱旋門和襄陽路地塊的環貿廣場遲遲沒能上市，其中濱江凱旋門上市時間已經推遲兩年。
不斷延遲開盤的背後，是上海高端住宅市場的成交僵局。2011年，上海均價5萬元以上新盤共成交2400套，比上一年下滑4.6%。
在廣州，新鴻基的九龍湖項目於2011年2月就拿到了預售許可證，直到2011年5月新鴻基才向市場推出二期「悅沐」組團新品。然而，受到不斷加碼的房地產宏觀調控政策影響，「悅沐」組團銷售受到較大影響。
記者從廣州市國土房管局陽光家緣網站查詢到，截至目前，玖瓏湖二期「悅沐」組團已售套數60套，尚有60套未售出，其均價26219元/平，按已售面積18674.29平方米計算，銷售收入4.896億元。由於市場形勢不好，玖瓏湖二期「悅沐」組團尚餘多套房屋未取得預售許可證。
廣州一銀行人士對記者稱，高端物業銷售不暢勢必影響新鴻基的現金回籠，其對銀行的償債能力也會受到關注。郭氏兄弟被抓事件將讓各銀行對新鴻基的後續貸款保持警惕，很可能有所收縮，新鴻基應提前謀劃應對之策。 | 
