【文匯網訊】據理財周報報道，從1.6萬/㎡直接跌倒0.69萬/m2，無錫太湖新城「金融第一街」最南端，上演著一次令人驚歎的房價跳水。
跳水大甩賣的樓盤名為無錫嘉業國際城，開發商為無錫嘉啟房地產開發有限公司。其背後的母公司正是近一年來資金緊張，四處融資的嘉凱城。
然而，這次名為「限時特惠」的跳水表演很快便停止。7月份開始推該活動，限量銷售結束後，至今仍處於暫停銷售狀態，最新報價遲遲未出。
「接下來的定價很尷尬。低了不行，高了也不行。」銷售人員感歎。
的確，猛然的跳水牽動背後無數利益相關人的敏感神經。包括無錫市政府，包括旁邊的萬科、綠城、海岸城，包括資金鏈上的信託公司、銀行以及更多。最後無論定價多少、何時再推盤，都會是多方博弈的結果。
6900元的報價太離譜，嘉業國際緣何獨自跳水?
太湖新城因靠近太湖，蠡湖已是無錫濱湖區的核心區域，而嘉業國際城所在的位置，實為無錫房地產市場最為看漲的一個核心地段，新的無錫市政府大樓就在馬路對面。
「金融街區」是市政府著力打造的區域性金融、商業、購物中心，由北向南共分為五期，嘉業國際城所在的「金融第一街區」最靠近市政府，共有14棟建築，除嘉業國際城A棟金寓為商住兩用房，其餘的都為商用寫字樓。目前國聯大廈已經入住，以後農行、江蘇銀行等金融機構無錫總部都將集中在這裡。
而金融第一街區外圍一圈聚集了各大住宅樓盤，綠城玉蘭花園、萬科信成道、海岸城、金匱裡、融科玖瑞尚城、融科玖玖城等等，均價在1萬左右。目前無錫市的均價也有七八千，6900元的報價在這裡顯得極不合群，在太湖新城就像顆重磅炸彈，激起千層浪花。
為何嘉業國際要在7月份房價大跳水?「吸引眼球，擴大知名度。」;「1.6萬太貴，賣不太動」;「盡快出貨，提高銷售業績，回籠資金」，與此有關的說法很多，但流傳得最多的版本是開發商資金鏈緊張，逼不得已而為之。
據公開資料顯示，開發商無錫嘉啟為嘉凱城控股子公司，蘇州嘉業(嘉凱城全資子公司嘉業有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份，深圳啟恆投資有限公司持有其33%的股份，無錫市太湖新城建設投資管理有限公司持有其5%的股份。
2011 年9月21日無錫嘉啟向崑崙信託融資，嘉凱城為其擔保。公告稱，「無錫嘉啟通過向崑崙信託轉讓無錫嘉業國際城：項目的收益權，融資5億元信託資金，信託期限為18個月，綜合成本不超過14.75%/年。信託計劃到期，無錫嘉啟有義務回購全部標的收益權，並向崑崙信託支付對應的回購價款，為保證信託計劃實施，蘇州嘉和欣實業有限公司(蘇州嘉業持有其65%的股份)以其合法擁有的土地使用權進行抵押擔保，嘉凱城集團提供連帶責任保證。」
嘉凱城2012年半年報顯示，嘉凱城在2011年底為了無錫嘉啟提供了8.58億的借款擔保(包括崑崙信託的5億，其餘資金來源不詳)，分別要在2013年4月和2013年10月償還本金和利息。資金緊張再加上不低的融資成本，自然給地產商帶來降價出貨的壓力。
當地銷售人員告訴記者「1.6萬和0.69萬都是官方的報價，實際的銷售價格為，第一批即13層以下賣出的均價在1.25萬左右;而第二批13-19層則平均為6500元的價格。」
就此樂觀估算目前回籠資金約3.76億，離明年要償付的近10億的資金還相差較遠。
低價惹政府不滿，價格僵持難上難下
記者來到嘉業國際城·金寓銷售中心，在此處看房的人寥寥無幾。
「A棟公寓6900元的特價已經結束，只剩20層以上的，現在還沒有開始推。B、C、D三棟也還沒有銷售方案。」目前暫停出售的狀態讓銷售人員很無奈。
一名銷售人員告訴記者，今年7月份第二次推盤，開出6900元低價走量銷售，十幾天就銷售完了。「很多銀行、政府的人來買。基本上靠客戶拉客戶，本地人買得比較多，外地人不太知道，因為我們基本上不做宣傳。」
自從推出6900元的價格之後，嘉業國際城就變得尤其的低調，「我們幾乎沒做什麼廣告，網站上的信息也很少。外地人很少知道這裡居然出了4折樓盤，並且地段不錯，聽說了都很難相信。」
至於不做宣傳的原因，據知情人士透露，「這個價格讓旁邊的市政府很惱火，一方面怕它這樣打亂周邊市場價格;關鍵金融街區的項目是市政府力推的，給了很多政策和授信支持，希望金融界區的房價怎麼都得在1萬以上，體現它金融中心的地位。」
還有銷售人員稱「我們老闆想盡快回籠資金把價格定得實惠一些，把銷售業績做上去。但政府有意見，又不能定得太低。所以現在就僵持在這裡。什麼時候重新推盤還不確定。但應該不會再掉價，只會漲，現在問題就是漲多少政府滿意。按照市場定位和周邊的市場環境，按道理我們這個也是該賣到一萬多。」
促銷走量以提高業績的出發點很明顯，因為也就是在各樓盤降價前後，嘉凱城公佈了一份令人大跌眼鏡的半年報。其營業收入為15.18億，相比去年同期減少45.11%;歸屬上市公司股東淨利潤-3.28億，去年同期為728萬，相比去年同期減少4600.96%。
「 在這樣的業績情況下，嘉凱城也已戴上「虧損王」的帽子，股價已跌至3.6元附近。回溯當年，前浙商集團牽頭，在重組國際嘉業、中凱集團、名城集團3家地產公司並借殼*ST亞華上市後，嘉凱城曾經在2009年交出過亮麗的首份成績單，但隨後浙商集團的十強雄心化為泡影。
嘉凱城資金緊繃，瘋狂信託融資將面臨集中兌付
從去年年初開始，嘉凱城資金緊張就成了老生常談的事情。再看今年的半年報，其經營活動產生的現金流量淨額為-1.76億。貨幣資金為17.9億，但短期借款有35.72億，一年內到期的非流動負債為32.20億，去年同期該指標只有5.3億。
資金繃緊的同時融資渠道也開始走窄，一直以來依靠高負債擴張的嘉凱城，已把信託作為了主要融資渠道。
2012年半年報顯示，其金額前五名的一年內到期的長期借款，分別是上海信託、五礦信託、崑崙信託、杭州銀行、農業銀行。
據不完全統計，嘉凱城去年通過信託共融資近30億。
2011年1月26日，嘉凱城第四屆董事會第二十一次會議審議通過了《中凱東方紅街項目信託借款計劃》、《南京嘉業國際城信託計劃》、《湖左岸項目股權收益權轉讓的信託計劃》。
其中，嘉凱城子公司杭州中江置業有限公司通過西安信託進行信託借款2億元，期限為12個月;子公司浙江名城房地產集團有限公司通過華鑫信託有限公司融資5億元，期限為12個月。另外，間接控股公司南京嘉業房地產開發有限公司通過聯華信託兩個單一資金信託分別融資為1.8億元和3.2億元，期限分別為18個月和10個月。
3月10日，嘉凱城孫公司上海中凱置業有限公司通過上海信託融資7億元，期限為24個月。
9月8日，其子公司凱城集團中凱有限公司通過五礦信託進行信託融資4億-5.7億元人民幣，信託期限為18個月，信託成本為15%/年。
9月21日，控股公司無錫嘉啟房地產開發有限公司通過崑崙信託，融資5億元期限為18個月，綜合成本不超過14.75%年。
前三份信託計劃已經到期兌付。而上海信託、五礦信託、崑崙信託近18億的融資，都將集中在明年上半年到期。按照公司目前資金情況，能否順利償付仍存擔憂。
此前青島嘉凱城單一信託到期，大股東嘉凱城放棄贖回，找到浙信、百通接盤並成為公司股東。其最終股權結構為：嘉凱城占51%，浙信占35%，百通占14%。而浙信的控股股東為浙江省能源集團有限公司，實際控制人為浙江省國資委。因為此舉當時被解讀為「借信託退出股權合作，嘉凱城青島大盤國資補血!」
據業內人士分析，這種借信託推出股權合作，剝離一些項目資產，也是在目前的市場環境下，中小型地產商找到出路的方式。
然而明年初，嘉凱城面臨信託兌付高峰，到期又將如何處理，我們拭目以待。 | 
