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 住建部政策研究中心原副主任王玨林。 【文匯網訊】房地產始終是個炙手可熱的話題。國土資源部28日發佈的中國土地市場指數(CLI)顯示，在經濟下行壓力明顯情況下，地產景氣指數進入紅燈狀態，「地王」與「空城」並存。
據南京日報報道，另一個不爭的事實是，目前我國樓市的「兩極分化」現象愈發明顯。北上廣深等一線城市房價上漲趨勢明顯，而顎爾多斯、營口、常州等三四線城市頻頻爆出「空城」消息。房地產行業發展將何去何從?
就此問題，住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林接受了記者的專訪。
「新國五條」已經慢慢起到作用了?
記者：房地產「新國五條」出台及各地細則落地後，房價上漲勢頭暫未出現明顯放緩。6月份一手房和二手房價格環比上漲的城市分別為63個和55個，同比上漲的城市分別為69個和68個。您如何看待「新國五條」?
王玨林：國務院在今年2月出台「新國五條」的背景，主要是針對兩個方面：一個是從去年10月份以來房地產市場發生的急劇變化，特別是二手房，有些城市已經出現了過熱的苗頭，房價漲幅過大;此外，面臨全國兩會，更主動地提出一些辦法來，為兩會以後房地產調控的方向定了基調。
對「新國五條」，大家關注較多的是兩個方面問題：二手房按個稅增加到20%，以及對新房提高首付和利率。因為執行的時間差，它帶來了市場急劇的反應，就是集中交易。但從4月份以後，整個市場平靜了下來。儘管新房價格還在上漲，但幅度比較小，另外交易量下降比較快。
記者：這是否可以理解，過去十幾年，二手房繁榮對土地財政貢獻輕微，徵收20%個稅意味著從此將二手房納入土地財政?
王玨林：「新國五條」措施的出台，儘管在限購方面還是延續了以前的一些調控方式，但開始強調交易環節稅收和增加供給，已經顯示出調控措施正慢慢步入正軌，體現了「房屋是用來住的，不是用來投資和投機的」。
對二套房貸收緊以及實施限購政策，不論是剛性需求還是投機性需求，會受到明顯抑制，將起到抑制房價過快上漲的作用。也就是說，政策的目標還是為了解決供求關係，穩定市場。
記者：你認為「新國五條」已經慢慢起到作用了?
王玨林：肯定起到作用了，要不市場能穩定下來嗎?雖然有跡象顯示一手房市場還在漲，但上漲的幅度放緩了。你要知道，房地產價格什麼時候降過呢?
房地產調控從未提出要降房價
記者：自2003年以來，國家不斷出台房地產調控政策，但始終沒有撼動房價，您怎麼看這個問題?
王玨林：大家對政策的執行和政策的目標理解不準確，中國從來沒有提出把房價調下去，一直提房地產市場穩定、房價保持穩定增長，還有「增長」兩字呢。
房地產調控政策一是旨在解決市場過熱，二是把漲幅縮小。什麼東西漲得快都會引發社會矛盾，因為收入是緩慢增長的。另外，房價與房地產發展有關係，房地產發展與整個經濟發展有關係。發展就是向前走，要不就是後退。但是我們國家處於經濟上升週期，房地產業領跑，這是必然的。
記者：但我看到的是，房價上漲幅度遠大於經濟增長幅度。
王玨林：這確實是房地產市場出現的不合理問題，所以這幾年都是在嚴格控制房價，力圖保持和經濟增長同步。因為大幅度上漲，就脫離了我們消費的實際能力。
記者：我國將實施不動產統一登記，明年6月底前將出條例。具體要解決哪些問題?還會配套出台哪些政策?
王玨林：不動產登記制度這是必備的，參與登記的不僅僅是房產，還包括土地等。它的難點在兩方面：一是不動產登記由誰來執行登記，申報制度怎麼保證?二是如何建立約束制度?可見它還需要一系列配套的制度才能完善。
記者：小產權房備受關注，為什麼不能解決它的權屬登記問題呢?
王玨林：小產權房源於國家提出新農村建設，目前存在有它的不合理性。譬如我們還沒有建立一個統一的土地市場，土地分為國有土地和集體土地，集體土地所有權應該是農民的，但我們發展這麼多小產權，農民的分配製度沒有做好，特別是在土地上，包括確權、分配、調整利益上，沒有先期做這方面的研究和政策安排。若鼓勵發展小產權房，導致農民失去了土地，農民的發展問題或者是保障問題沒有落實的話，將會引發社會矛盾。
房產稅應當開徵但不能增加家庭負擔
記者：從中長期來看，在經濟手段足夠有力平穩房價之前，亟需完備房地產長期制度。具體要求完成哪些制度建設?
王玨林：的確，過去出台了一系列的調控政策，不能說政策沒有解決問題，但確實效果不明顯，或者說是一種短期的、局部的政策，缺乏一個穩定性和連續性的長期制度建設。
這裡面還有一個政策執行難的問題。譬如說，「新國五條」，從各地的政策執行表現來看，都很含糊，原因就是房地產是個多方利益的交織體：政府離不開土地財政;銀行需要放款產生利潤;稅收不能少了房地產業;投資者、消費者也需要它來產生錢，各方利益交織在一起，所以割哪一塊的肉都疼，所以它執行起來都有點保留性質的。
所以，要想解決房地產問題，它需要頂層設計，只有頂層設計才能把它分成若干個課題，比如說，對土地財政問題找出原因，用什麼辦法解決;市場管理問題，通過哪一個辦法解決，等等。
記者：最迫切需要解決的問題是哪些?
王玨林：兩個問題是我覺得需要解決的：一方面就是市場保持穩定健康發展;另一方面是要解決好住房分配問題，讓改善住房靠市場、基本住房靠市長。這裡面，住房的基本保障可以通過各種形式體現，比如補貼形式、租賃形式，每個城市根據自己的條件來設計。
記者：房產稅的初衷是什麼?為降低房價還是為了解決地方政府財政收入不足的問題?
王玨林：在我看來，房產稅是法治管理房地產市場的一個手段，它是目的應該要清楚，不是為了增加地方財政。它應當是稅費的合理調整和整合，也不能增加更多家庭的負擔。我個人認為，如果增加個人和家庭的負擔的話，那就是為收錢而收錢。
記者：你怎麼看房產稅試點擴大範圍?
王玨林：這個必須要擴大，因為一步到位做不到。房產稅目前還是淺試水，上海是「增量」模式，重慶是「存量」模式。根據我的測算，無論是存量模式還是增量模式，房產稅帶來的財政收入短期內均無法抗衡土地出讓收入。但房產稅的徵收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋。能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產生房價下降預期。 | 
