【文匯網訊】新春伊始，有關香港樓市「崩盤」的風聲四起。
據《21世紀經濟報道》消息，2月12日，香港屯門兩幅限量地以遠低於市場預期的價格成交。每平方英尺地價最低2129港元，創12年來新低。
就在3天前，新鴻基減價推售元朗住宅項目「爾巒」156個尾貨單位，平均尺價8526港元，較去年首推時驟降35%，甚至比同區二手樓價都要低10-15%；若再計算印花稅回贈因素，則減價幅度達40%。
再早些時候，長江實業新年首個新盤銷售讓利25%。
這種發展商競相減價促銷，與1997年亞洲金融危機中香港樓市崩盤時的情形有些相似，這引發了輿論對香港樓市前景的熱議。
目前香港樓市價格指數和租金都處於歷史最高水平。「香港2013年的樓價，已經超過1997年上一個樓市週期最高峰時的價格。香港樓市可能正在面臨轉折點。」香港大學城市規劃及設計系教授趙麗霞表示。
香港多數地產業界人士認為，新盤降價更多是市場營銷策略，其釋放的信號不足以證明樓市已到下降拐點。
也有多位學者指出，自2008年以來，在美國量化寬鬆政策之下，香港和內地樓市的變動曲線息息相關。QE退出、貨幣政策的反轉將引髮香港和內地資產價格尤其是房地產價格的下跌，似乎已如箭在弦。
紛紛爭議中，近日，一位要求匿名的香港政府高官在私人場合向21世紀經濟報道記者講述了他對當前香港樓市形勢的判斷。
他說：「現在香港的樓價頂多算進入平穩期，還沒進入下跌週期。由於美國不正常的貨幣政策，香港樓價已經歷了超長牛市，銀行利率是主導這一輪週期的關鍵因素。政府一旦確認樓市進入下跌週期，將會沿用逆週期思維放鬆調控。」
「但顯然，目前還未到時候。」這位高官表示。
新界地產劈價潮
2月10日，新鴻基地產在香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位，平均售價約為8526港元/平方英尺（約71679元人民幣/平方米），較去年推售時降幅達35%。此外，新鴻基為部分買家提供額外優惠。
本次新鴻基地產爾巒住宅地產項目「降價」的手段是提供額外的折扣優惠，「交易完成後回贈稅費總額70%」，而非直接降價。
戴德梁行香港區董事總經理、北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，本次香港房地產商並不是直接降價，而是針對香港政府樓市調控雙倍印花稅和買家印花稅的「雙辣招」，開發商幫助買家付出30%的稅。這些稅本來應該是買家來付，但是發展商為了快點賣掉房子，所以願意為買主付印花稅。
此前，香港政府兩次上調購房印花稅。2012年10月，非香港永久居民、本地和非本地註冊公司在香港購房額外徵收15%的買家印花稅，額外印花稅稅率上調至5%。隨後不久再次上調印花稅。
發展商的這一輪競相減價，不禁讓人回想起1997年的那個冬天。其時，香港樓價觸及歷史新高，即使頭頂逾10%的貸款利率，港人也平均拿出74%的月收入貸款買樓。當年10月，亞洲金融危機爆發。長江實業率先劈價20%出售鹿茵山莊。其他地產商紛紛跟風降價。結果從1997年到2003年，樓價連跌6年，累計跌幅76%。
如今，一樣是觸及歷史高位後的調整，一樣是發展商大幅降價促銷，香港樓市莫非正在迎來如17年前那樣的崩盤週期？
與「九七崩盤」的比較
事實上，各大國際投行的確紛紛看淡2014年香港樓價，巴克萊、渣打、花旗和德意志分別預計新年樓價將重挫10%至30%。
陶汝鴻分析，由於在開發商帶頭為新開盤項目提供折扣優惠，間接下調房價，令買主傾向於購買一手房，這給二手房房價下行帶來壓力。數據顯示，截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。
他認為，香港樓市的拐點2013年就已經出現，房價在壓力下從高峰下調，未來也有繼續下調的壓力。
不過，中信證券國際企業及高資產客戶銷售及業務發展主管林一鳴並不認同香港樓市即將「崩盤」的看法。
他認為，港府調控措施對打擊短炒效果顯著。香港土地註冊處數據顯示，2013年所有樓宇買賣合約較2012年下跌39%，合約價值下跌30%，短線投機交易幾乎絕跡。
在此背景下，2013年開發商的售樓步伐並無明顯加快。一向奉行「貨如輪轉，現金為王」的長實， 2013年賣樓收入少於50億港元，遠低於去年初設定的300億港元目標，今年維持300億港元的銷售預期。新鴻基新一財年賣樓目標只有280億港元，按年減少15%，其中香港僅佔190億港元。恆基地產新年賣樓目標160億港元，與去年持平。這與1997-1998年間四大地產商「比賽賣樓」的盛況不可同日而語。開發商此舉更像是在測試市場「水溫」，並非下跌週期中的恐慌性拋售。
從市場供應來看，在1997年到2003年的下跌週期，香港平均每年有85000個單位應市。僅1997年就有64400個住宅單位落成。這也與當前的樓市情況大不相同。香港運輸及房屋局的最新統計顯示，2013年私人住宅落成量僅8300個，同比減少18%，為有記錄以來的第二低，遠低於政府原先預估的13551個。
「不計算內地投資需求，香港每年的私人住宅需求最少也有1萬個；3D調控下，發展商推盤意欲闌珊，很難指望樓價在這種超低供應的前提下會發生崩盤」。林一鳴分析說。
他認為，與內地類似，香港樓價只會「越調越漲」，除非按揭利率出現明顯逆轉。他甚至認為，鑒於調控措施嚴重影響發展商供應，低息效應會持續釋放購買力，香港樓價2014年仍將上漲5-10%。
多名香港地產商巨頭同樣不認同「崩盤」之說。長實集團執行董事趙國雄2月12日告訴21世紀經濟報道記者，他沒有感受到賣樓有任何壓力，新盤定價隨行就市，預計香港樓市今年將告別亢奮期，樓價年化波幅不超過10%。
新地副董事總經理雷霆也在一個公開場合表示，後推的單位肯定將會加價，預期全年樓價走勢平穩。
面對樓市最新形勢，香港金管局總裁陳德霖日前回應稱，當前樓價僅屬輕微下跌，住宅按揭貸款也因為金管局的六輪逆週期措施而放緩，目前難以確定樓市是否已從上升週期轉入下降週期。
降價效應傳導至內地？
香港樓市的降價目前並未引發政府進一步的動作。陶汝鴻認為，香港特區政府當下的措施是加快公屋供應、增加土地供應，只有房屋供應回到正常水平，香港政府才有可能放鬆樓市印花稅調節政策。
前述不願具名的港府高官也向21世紀經濟報道記者表示，香港這一輪樓價上漲始於2009年美國推行量化寬鬆政策，客觀來說，不正常的貨幣政策是造成資產價格翻倍的「罪魁禍首」。要結束這輪樓價牛市，取決於美國的利率政策何時恢復正常。
香港金管局1月底提交立法會的文件顯示，2009年首推逆週期措施以外，香港新批出住宅按揭成數平均由64%降至55%；按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。銀行按揭利率已由3年前的不足1%，升至平均2.25%，且今年有可能繼續上升。
前述港府高官判斷，美國的就業數據並沒有出現實質性的改善，因此很難預計美聯儲何時才會啟動加息週期。官方高度關注銀行利率變化對樓價的壓力，假設按揭利率出現快速上升，按照逆週期思維，按揭政策和其他管控需求的措施都會相應放鬆，但政府會謹慎判斷樓市週期的逆轉。
他相信，樓價漲跌均有週期，始於2009年的逆週期措施很大程度上可平抑市場逆轉時所帶來的衝擊。簡單來說，投資氣氛越是熾熱，政府就越是收緊信貸、壓抑需求；若低息環境改變，供求開始平衡，樓價顯著下跌，那麼政策就會出現相反的方向，逐步退出調控。「但顯然目前這些還言之尚早。」
不過，香港樓市的降價畢竟釋放出一種信號，即美國量化寬鬆的貨幣政策（即QE）退出的影響已經顯現。「當美聯儲宣佈退出量化寬鬆，大量熱錢流出香港樓市，回流美國本土之時，港幣及以港幣計價的資產將出現狂貶。」香港一不願透露姓名的投行人士稱。
獨立經濟學家謝國忠指出，當前QE真正退出時，必然刺破中國大陸長達10年的房地產泡沫。這可能是從內地三四線城市的鬼城開始破裂，逐步蔓延至一二線城市。
也有分析人士認為QE退出對中國樓市影響仍有待觀察。花旗銀行大中華區首席經濟學家沈明高表示，房地產市場泡沫會不會破裂，取決於地區人口的流動。如果某個區域未來人口越來越少，那麼這個泡沫破滅的可能性就非常大。
在2013年，內地已有多個三四線城市樓市出現崩盤，如鄂爾多斯、溫州、營口等二三線城市，世聯行在最近的一份價值投資報告中將這些城市列為風險型城市，在這些城市中投資會帶來問題。
開發商們也在極力避免庫存過剩、需求增長有限的二三線城市，紛紛重回一線城市；大型房企並在營銷策略上採取讓利優惠，以盡快出貨。如恆大地產在春節期間，其旗下所有樓盤均可享受9.7折優惠，並在首付款上可以進行分期支付。
易居中國聯席總裁丁祖昱指出，房地產市場成交量在今年要超過去年將非常困難，建議開發商盡快跑量去化。 | 
