【文匯網訊】「萬科在唐山已經轉不動了。」近日，網上流傳的一份萬科執行副總裁毛大慶在內部沙龍的講話，將唐山這座GDP排名河北第一的重工業城市推上風口浪尖。儘管萬科對外回應稱，發言並非出自公司和毛大慶本人，但裡面翔實的數據和分析還是讓外界相信，唐山可能真的要出問題了。
據經濟觀察報報道，事實上，唐山房價自2009年攀上6000元/平方米的高位之後，近三年一直處於滯漲狀態。據中國房地產指數系統百城價格指數發佈的最新數據，2014年4月唐山房價環比上漲0.97%，均價6234元/平方米。
與房價滯漲相伴的是房地產企業高歌猛進的跑馬圈地，包括萬科、萬達等國內知名房地產開發商及唐山本地開發商一起，將這座城市變成一座巨大的工地，隨處可見在建的工地和在售的高樓。即便是在唐山抗震紀念廣場這樣的城市中心，也有轟鳴的起重機和悠悠轉動的塔吊。
不過，房地產開發建設大躍進的背後，卻面臨著無人問津的煩惱。即便是像萬科、萬達這樣的知名企業，也只能拿出大幅降價的殺手鑭，來解決庫存難題。而那些中小型開發商的日子更不好過，銷售中心的置業顧問們甚至一整天都見不到一個買房的。
隨著二三線城市房地產市場陷入膠著狀態，一些城市正在陷入鬼城之憂。而多次被唱空的唐山，能否擺脫空城之憂?
大盤爭相降價
今年3月，北京萬科橙的降價曾在業界掀起軒然大波。不過，這並非萬科旗下項目的最先領跌者，在此之前其位於唐山的萬科金域華府項目早已開始了價格下調。
2011年8月，位於唐山市鳳凰新城的萬科金域華府正式開盤，均價在12000元/平方米。和大多數地產項目低開高走不同，該樓盤不僅在開盤後兩年內價格均紋絲不動，而且自2013年8月，價格開始調轉向下，樓盤均價降為10500元/平方米，下跌1500元。價格最低時，探至8300元/平方米。「前段時間，金域華府最後幾十套房子在原價12000元/平方米的基礎上打了個8折，相當於9500元/平方米。」唐山萬科一位不願具名的工作人員對經濟觀察報記者表示，他們用了差不多三年的時間，才把這個樓盤的一期和二期賣完，「公司銷售部門在很長一段時間內都壓力山大」。
與萬科金域華府緊挨著的是萬科在鳳凰新城的另一個項目萬科新里程。儘管兩者的區位和公建配套大體相同，但後者一期項目的均價為7900元/平方米，二期因為到2016年方可交房，目前均價為6500元/平方米。
對於一向強調品質和價格同步的萬科來說，這樣的價位已經與唐山市目前新房均價相差無幾。目前萬科在唐山擁有五個項目，但從經濟觀察報記者走訪的三個項目來看，銷售情況均不樂觀。
早在2010年3月，萬科便與唐山市南湖生態城管委會簽下總投資10億元的土地開發合作項目，加上他們與唐山市簽署的鳳凰新城項目，總投資達到35億元。
其中，萬科紅郡乃萬科在唐山南湖生態城開發的別墅項目。2011年，這一佔地面積約20萬平方米的樓盤正式開售，最低起價500萬元每套。時至今日，該樓盤仍未售罄，並在上個月推出了5套340萬元/套起的特價房。
5月7日上午，經濟觀察報記者在這個紅瓦綠樹的別墅群裡走訪半晌，終於找到一位業主，後者在2013年購置了一套價值400多萬的單排別墅，但一直沒有住進去，「聽說晚上要下雨，我過來把窗戶關上。」
不只是萬科，萬達集團的唐山萬達廣場項目同樣也在通過降價的方式清理庫存。
相對於萬科下轄項目稍顯偏僻的位置，唐山萬達廣場位於路南區新華道南側，抗震紀念碑廣場東側。這裡，堪稱目前唐山市最為核心的位置。
萬達廣場的精裝修公寓於2011年8月正式開盤。據新浪樂居的統計數據顯示，截至2014年4月，該項目近12個月的銷售價格下跌了2600元，跌幅為27.1%;該項目2009年12月3日第一次對外報價8500元/平方米，但價格最低時曾降到5000元/平方米。
5月8日，經濟觀察報記者注意到，萬達寫字樓的樓體上掛著大紅色的條幅，上書「5A寫字樓、精裝修公寓清盤巨惠」，「我們現在聯合新浪樂觀搞著活動呢，住宅最高優惠一萬抵38萬，公寓優惠五千抵15萬，寫字樓優惠一萬抵25萬。這就相當於，原來平方米一萬多元的房子，現在只要6000塊。」這位萬達廣場銷售中心的工作人員不斷催促著，現在是清倉處理，要出手就得抓緊了。
與萬達廣場相距不到300米的世博廣場，同樣正在促銷。「抄底價，到底了!6420元起，僅限10套!」
天量庫存背後
降價的不只是這幾家。
「有報道說，4月唐山房價環比上漲0.97%，我認為這個數據不能反映唐山房價的真實水平。」唐山當地一家中型房地產企業的負責人張旭升對經濟觀察報記者表示，唐山多數房地產企業都在降價，但他們又面臨著極其尷尬的局面：「降價的話，肯定會加劇置業者對於進一步降價的心理預期;但不降價的話，恐怕大家都頂不住。」
這種尷尬局面的根源，正是唐山房地產行業的天量庫存。根據媒體公開報道，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計有1741萬平方米，然而這四年年均銷售量只有146萬平方米。如果按照這樣的銷售速度測算，唐山市要消化這四年新建的樓房庫存至少需要10年。
兩年後的今天，這種高庫存的局面依然嚴峻。根據此前網絡流傳的文章引用萬科內部的分析稱，目前唐山主城區去化週期為28個月，整個城市加起來已超過100個月。
事實上，梳理唐山近幾年的房價走勢可以看出，唐山房地產市場在2009年見頂後就在走下坡路。「我記得2002年的時候，唐山市區還有每平方米1000元不到的房子，但到了2009年，房價已經蹭蹭蹭地躥到每平方米六七千塊。即便是金融危機期間，其他城市的房價都進入調整期，但唐山照樣往上漲。」張旭升回憶，那時唐山市被外界譽為「傳說中最抗跌的城市」。
但自2009年開始，即便全國多個城市的房價都有不同程度的上漲，但唐山卻進入長期四五年的滯漲期。而唐山在2007年啟動的大面積「平改」工程，正是抑制唐山房價的關鍵因素之一。
以2010年的《唐山市震後危舊平房改造項目規劃方案》為例，唐山將改造震後危舊平房536片，建築面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶;規劃建設安置住宅小區135個，建築面積1600萬平方米，建設住房18.84萬套，估算總投資340億元。
海量的住宅供應面積所對應的，是海量的土地供應面積。經濟觀察報記者據公開資料統計，2010至2011年，唐山的土地供應面積分別是385.7萬平方米和496.3萬平方米。來自上海易居房地產研究院的一份研究報告則顯示，唐山市的經濟總量、人口數量和2011年的商品房成交量分別相當於北京市的17%、38%和18%，但前4年平均土地出讓面積相當於北京的93%。
即便如此，唐山市依舊在土地供應上闊步前進。2012年，唐山的土地供應面積激增至1000多萬平方米。2013年唐山總共招拍掛土地300多宗，總招拍掛面積1485萬平方米，掛牌出讓金額約為139億元。而唐山全市去年的公共財政預算收入為318.4 億元。
預演空城危機
根據之前流傳的文章分析，唐山房地產市場滯漲的根源是其獨特的經濟結構：唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著。
這一分析得到一位唐山市城建系統官員的認同。在起看來，「唐山經濟結構單一早就不是什麼新話題了，這裡一直就是靠那些高污染的重工業撐著。最近兩年河北省治理大氣污染的壓力很大，唐山市又是首當其衝，企業的生存壓力都很大，政府的財政收入肯定會受影響。還有曹妃甸在那兒擱著，每年大把的財政收入砸進去都沒影兒了。」這位官員反問道，「(政府)不賣地怎麼辦?」
事實上，唐山也在謀求轉型，經濟結構轉型早在2013年的唐山市政府工作報告中，便被提到一個新的高度。「一鋼獨大」的產業結構和粗放的發展方式，不僅給資源、環境帶來很大壓力，而且極易受市場波動的影響，一遇風吹草動，就會對企業生產經營和效益造成嚴重衝擊。」彼時，唐山市長陳學軍表示，唐山工業經濟發展已經進入一個必須轉型、不轉不行的重要拐點。
在陳學軍看來，「推進城市建設大提速、上水平」和「推進城鄉一體化發展」成為唐山市的發展重點。近些年來，唐山提出了「建設曹妃甸生態城、鳳凰新城、南湖生態城和空港城四大城市功能區，構築唐山市新型城鎮化發展格局」的口號，併力爭唐山市四大功能區未來的人口聚集超過200萬人。
不僅如此，在唐山市被《河北省新型城鎮化規劃》確定為「京津冀城市群東北部副中心城市」之前，唐山市還提出將規劃設計面積6.27平方公里的謝家集區打造成唐山市的次中心。
城鎮迅速擴張，但人口的城鎮化卻心有餘而力不足。數據顯示，近些年唐山的人口總量一直徘徊在750萬人左右，其中市區人口只有420萬左右，三年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，而唐山市古冶區更是已連續12年實現人口負增長。
「唐山這種經濟結構，就業機會本來就有限。再加上這兩年的環保風暴，關停的企業不少，就業機會也就更少了。而且，唐山的年輕人也不願意在老家待著，有點本事的都跑出去了。」前述城建系統官員一直告誡自己正在北京讀大三的兒子，「要麼就去大城市發展。如果回唐山的話，給我考上公務員。」
已經大學畢業近四年的唐山姑娘崔英，目前供職於青島一家大型商業銀行，也已經在那裡買房置業。「唐山的中產階級家庭其實大多都不缺錢，我們周邊的親戚朋友，手裡也都有個兩三套房子。但家裡還是覺得我們在唐山發展空間有限，像我的那些大學同學，很多都留在北京工作，家裡也給她們在北京買了房子。」
年輕人口的外流，正是加劇唐山市房地產市場惡化的因素之一。「在大城市，年輕人的婚房是樓市剛需的重要部分，比如像北上廣這樣的大城市，比重肯定更大。目前據我的觀察，唐山市這一塊的市場比較弱，改善型需求和投資需求還是占很大部分。不過，目前這兩塊的需求也是越來越弱了。」張旭升分析。
一位家住和泰裡小區的市民對經濟觀察報記者表示，因為平改，他家分了6套房子，目前自住一套，「其他的一套養狗、一套養鴿子，剩下三套租了兩年都沒租出去」。
和泰裡小區所屬的南湖生態城，儘管亮燈率不算太低，但也在預演著空城危機。夜間時分，這裡昏黃色的路燈和一束束車燈所投射出的燈光，輕鬆壓倒了路兩邊零零星星的窗燈，南湖金地和南湖壹號這兩座樓盤均一片漆黑，反倒是那些尚在施工的建築工地上，塔吊頂部燈魅閃現。
諸如此類情形，在鳳凰新城和高新區等唐山市區周邊，並不鮮見。不過，唐山的房地產行業並沒有止步。目前該市仍有300多個在售以及待售的樓盤，建築企業和房地產企業多達上千家，其中包括萬科、萬達、華潤、綠地以及去年剛剛進駐的恆大。但按照毛大慶的表述，「好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了」。 | 
