【文匯網訊】鳳凰網2月23日發佈最高人民法院民一庭法官姜強文章，對最高人民法院物權法最新司法進行解讀。
法律人都知道，物權法兩大特徵，一是本土性，二是基礎性。
所謂本土性，是指它總是與一國、一地區的傳統和歷史息息相關。例如，美國的物權制度中，聯邦與各州的財產範圍以及私人財產範圍各有畛域，在若干場合，複雜得令人咂舌，這與美國的殖民地歷史、西進運動乃至南北戰爭都息息相關。而我國台灣地區的現行土地制度，也與上世紀50年代寶島上發生的土地改革相生相依。所以，一國有一國的物權法，與全世界大同小異的合同法規則恰恰相映成趣。
所謂基礎性，是指物權法確定了一國一地區的基本財產秩序，大到土地能否私有、房屋如何獲得，不動產如何公示，小到動產如何流轉，都在規範之內。這不僅僅是一國之內各個主體能否各得其所的秩序，更為重要的是，它是國民進行交易的基礎，是財產流轉的前提，甚至是一國一社會道德環境的重要因素。所謂，有恆產者有恆心，無恆產者無道德。
也因此，物權法是國家權力與私人權利的共同地帶(所謂強制性與任意性)、是秩序與效率的重疊場域。
關於物權法，最高法院曾於2009年頒布《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。這一司法解釋，旨在解決我國城市居民住房市場化已經發展至一定程度、商品房成為城市居民主要居住形態的背景下，「業主」對房屋的權利問題。
通俗地說，就是大家對於所購買的那套「單元房」，在法律上擁有何種權利，這些權利在實踐中如何行使，以及產生糾紛時法院應如何裁判的一套規則。應該說，作為物權法的第一個司法解釋，這個文件順勢而為、相時而動，對於解決城市居民小區中的車位問題、房屋的範圍問題、業主的民主投票問題、業主對於小區綠地的權利等問題，起到了開創性作用。
而今天最高法院發佈的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(下稱物權法司法解釋)，則將目光投向了更為基礎性的問題上。這一司法解釋，以物權法總則為主要解釋對象。這不僅是因為實施將近十年的物權法在實踐中遇到的問題越來越深刻，需要在更為根本的層次上解決，還因為，將近十年審判經驗的積累和理論總結，為在更深層次上解決這些問題，提供了思路、技術與工具。
在體繫上，本解釋可以區分為三大部分：一是不動產物權的登記問題，具體而言，解決登記制度與物權歸屬和物權變動的關係問題;二是物權的共有問題，主要解決共有權人之間的權利衝突、權利配合與權利行使問題;三是善意取得問題，包括善意取得的前提條件、善意的認定標準及其時點等問題。
從理念上看，我認為，這一司法解釋，從現實出發，以問題為導向，實現了實踐與規範的互動;它在強調物權秩序的同時，也更加強調物的效率，在已有的條件下，注重調和權力與權利的和諧共存，注重實現物權秩序與物權效率的共贏。
筆者認為，本司法解釋，約有以下諸端，實現了前述理念：
一、不動產登記與物權歸屬：內有規矩，外有方圓，內外有別
物權法實施後，不少法官、法院都將不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據(物權法第16條)這一規定當成了金規玉律，由此認為，既然物權的歸屬和內容是以不動產登記簿為準，已經登記的不動產產生權屬爭議的，應當先撤銷或者變更登記。而登記在現行法上又是一種依申請的行政行為，因此應當先提起行政訴訟撤銷或者變更不動產登記。
舉例而言，張三、李四共同出資購買房屋並約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。後雙方生隙，李四起訴至法院請求確認房屋共有權，不少法官和法院認為，李四應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權。
這種看法及做法，一是未能全面理解不動產登記的公示效力;二是將權利的表徵與權利等同視之，認為表徵不變，權利就不變;三是顛倒了權利與登記之間的關係，真實權利狀態決定登記而非登記決定真實權利狀態;四是造成當事人訴累，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權屬，並因此而循環無解的尷尬局面。
本司法解釋第一、二條即是對上述實踐問題的回應，基本原則是：登記的公示效力在於保障對外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易時，登記具有公信力，不以實際權利狀態為準而以登記為準;在處理不涉及第三人的內部關係時，登記的公信力不發生作用，實事求是是基本原則。
具體而言，不動產物權的歸屬爭議、不動產登記的基礎關係的爭議都可納入民事訴訟。內部關係上，依據真實權利狀態確定權利人，而非依據登記確定權利歸屬。
如此，前述案例，李四提起民事訴訟法院應當受理，李四提出其出資以及雙方關於共有約定的證據，法院應據此認定李四為共有權人。
同理，司法解釋第6條也貫徹了上述原則。
簡而言之，登記與物權歸屬的關係是：對內，實事求是;對外，公示公信。
二、不動產登記制度與債權人保護：物權秩序與交易安全的雙重保護
我國現行的房地產開發制度，使開發商能夠在房屋交付之前獲得融資並開發，這類制度，對於促進房地產開發市場的發展，不無裨益，但對購房人獲得房屋所有權，卻有現實威脅。實踐中，老百姓最為擔心的是，錢付了，房拿不到。開發商或者一般出賣人一房二賣、一房多賣等現象屢見不鮮。
解決此類問題，現行法上有其手段。物權法第20條規定的預告登記制度，就是為保障買房人等債權人實現物權目的而規定的一項制度。這一制度，直至建設部《房屋登記辦法》和國土資源部《土地登記辦法》的頒布實施，才具體落地。到2015年的《不動產登記暫行條例》，預告登記制度已蔚然成型。
本司法解釋在有限篇幅內，用兩條規定了預告登記制度，足見該問題之重要、適用之廣泛、情況之複雜(關於實踐中出現的問題及其解決思路，可參閱姜強：《預告登記：實務、規範及其周邊》，載本人公眾號Junnylaw)。
預告登記制度在本司法解釋中的規定及其在實踐中的應用，一方面尊重了以登記為表徵的物權秩序，另一方面，對於尚未獲得物權的債權人，以預告登記方式保障其獲得物權，加強其債權的效力，並由此建立起債權與物權相互溝通的橋樑。
可以說，預告登記制度在技術上實現了物權秩序與交易安全的雙重價值。
三、基於法律文書的物權變動：物權變動與債權行為區分的邏輯延伸
基於人民法院、仲裁委員會的法律文書導致的物權變動，物權法第28條規定，自法律文書生效時即發生效力，無需登記，但其處分權受限制(物權法第31條)。
但是，哪些法律文書能夠導致物權變動，實踐中多有爭議。尤其是，實踐中有將繼續履行合同的判決認定為導致物權變動的法律文書的現象。如此，導致產生以法院判決替代履行行為，以法院判決替代物權登記，並導致物權秩序紊亂、實際權利狀態與登記權利狀態不一致的現象，進而影響到下一步的交易安全。
司法解釋對此正本清源，堅守物權法債權行為與物權變動二分的體系原則，將直接導致物權變動的法律文書限定為改變物權關係、而排除履行債權的判決書等(第7條)，這一規定，維護了既有的物權秩序，保護了未來的交易安全。
四、共有制度：以物的利用效率為導向的規則設計
共有制度所面臨的問題是，多個主體共有一物，必將影響物的使用效率，如何協調，考驗著法律人的智慧。
對此，司法解釋的基本導向是，在保障物權人權利的前提下，以技術化的手段盡量提升物的利用效率，具體表現為：
一是在優先購買權行使場合上，排除共有人因繼承、遺贈等原因發生轉讓時其他共有人的優先購買權、排除共有人之間轉讓共有份額時其他共有人的優先購買權(第9條、第13條)，這一規定，維護了優先購買權的行使應基於共有人轉讓份額這一意思自治的前提;
二是在優先購買權的保護上，明確規定程序規範作為當事人意思自治的補充，例如要求轉讓人發出通知、明確行使期間等(第11條)，為共有人優先購買權的行使設定切實可行的規則，拋棄早期單純宣告交易無效的事後保護路徑，強調事前和事中保護，更具操作性;
三是從正反兩個方面明確優先購買權中的同等條件的含義(第12條)，回應實踐中優先購買權人行使權利不及時、行使權利不對等的問題。
四是同等條件下，明確多個優先購買權人按比例行使的規則，解決了多個優先購買權的衝突問題，維護了共有人的人合性特徵(第14條)。
五、善意取得：物權歸屬與交易秩序的琴瑟和鳴
對善意取得制度的討論，在我國民法理論界和實務界，幾乎無人不予、無話不說，再加上我國合同法第51條所引發的爭議，更是觀點紛紜。如何取捨?如何以既有觀點和制度回應實踐中的問題?挑戰著司法者的能力(關於善意取得制度在實踐中的問題及其應對，可參見司偉：《善意取得：案例及展開》，載本人公眾號Junnylaw)。
對此，司法解釋採取的原則是，區分合同法有關制度與善意取得制度的功能：前者解決合同的效力、履行等問題，而後者則承擔確定物權歸屬的職責;前者意在確定交易秩序，後者旨在確定物權歸屬。並由此實現物權歸屬與交易秩序的相輔相成。具體表現在：
一是不將合同無效或者有效作為善意取得制度適用的前提，而將登記權利人實際無處分權作為善意取得制度適用的條件(第15條)，從而使善意取得制度保護善意第三人獲得物權的功能更加純粹，也使合同法相關制度與善意取得制度更加協調;
二是強調登記對於不動產受讓人善意的推定作用，並反向列舉影響推定效力的登記類型。由此，使登記作為物權公示方法，在正反兩個方面發揮作用(第16條);
三是明確交易習慣、市場價格、交易對像、場所等因素對於認定動產受讓人善意以及合理價格中的作用，符合實踐中通常表現形態(第17條、第19條);
四是明確善意的判斷標準時點，以不動產轉移登記或者動產交付為準而非以訂立合同時為準，與善意取得制度解決物權歸屬秩序的立法目的遙相呼應(第18條);
五是根據合同無效情形，維護合同無效與物權(因善意取得)變動的一體性原則。在絕對無效與被撤銷而無效兩種情形下，排除善意取得的適用(第21條)。其原因在於，合同因違反強制性規定、公序良俗等導致其絕對無效，如仍然因善意取得而產生物權變動，一方面將導致物權變動這一法律效果違反法體系的整體規劃，產生內部體系的矛盾;另一方面將導致善意取得所保護的法益將高於居於更有地位的、合同無效所保護的法益，在利益衡量上顯然失衡。
一部物權法司法解釋，區區20餘條，不僅僅是最高法院審委會大法官們字斟句酌的結果，也不僅僅是萬千法官在無數案件中的知識彙集，它更是這個國家、這個社會、這個族群，在這個時代，如何自處、如何共處以及如何永處的智慧結晶。
我們希望，每一部司法解釋，都能夠循著那個偉大的理念，不斷地反觀實踐，總結實踐，回應實踐，在價值與現象間往返，在規範與事實間互見，為我們提供一個足以安頓自身的規則家園。 | 
