【文匯網訊】(香港文匯網記者海巖 北京報道)2016年內地樓市坐上「過山車」，上半年深圳、北京、南京、廈門等一二線城市樓市迅速升溫、價量齊漲，全國商品房銷售額同比增速連續三個月達到50%以上的歷史高點;直到10月前後，20餘城市出台限購限貸等調控措施，中央更明令房價不得再漲，否則向地方政府問責，又令市場「一夜入秋」、快速降溫。業內專家表示，此輪調控嚴厲程度超過以往，料延續到明年，預計明年商品房銷售增速將大幅下降，主要城市呈現量跌價滯態勢。不過調控或很難持久，一旦經濟下滑，政府就不得不放鬆。
本輪調控嚴厲程度超預期
內地自國慶期間密集出台樓市調控政策，執行力度之猛頗為罕見，截至12月上旬發佈限購限貸政策的城市已有21個，並且調控政策持續升級。進入11月，杭州、武漢、深圳、成都、上海、天津等多地調控措施加碼，石家莊、福州等地加強商品房備案價格監管，福州更嚴令樓盤備案價格零增長。中央也喊話，明令11月房價不得高於10月，否則地方政府將被問責，對外傳遞抑制地產泡沫的決心。
嚴厲的調控政策成效顯著，樓市成交一夜入秋。民生證券房地產行業分析師溫陽調研的數據顯示，調控第一個月，內地大中城市新房周成交量較調控前水平平均下降43.96%。11月成交繼續環比下滑，一線城市如北京下滑4.81%，上海下滑16.80%，深圳下滑32.07%，廣州下滑24.07%;二線城市如南京下滑9.75%，福州下滑76.80%，蘇州下滑48.82%，杭州下滑62.41%，但廈門、武漢、濟南等城市11 月新房銷售較10 月上升。與此同時，房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨穩。
對於本輪房地產調控，融創中國董事長孫宏斌認為，其嚴厲程度超過以往，很多房企預計不足。過去調控是定個政策大家執行，這次調控是目標管理，要求10月不准漲價，11月繼續降價，限制銀行貸款額度等。之前預計調控會持續到2017年3月全國「兩會」，但現在看要延續至2017年下半年，市場預期亦可能即將發生轉向。
但也學者質疑此輪樓市調控難持久，若明年經濟下行壓力增大，調控就會鬆一鬆。預計到明年二季度，本來調控的負面效應會全面顯現，而現在中國經濟離開房地產和基建投資，很難保持6.5%的增長。
明年銷售降溫但房價難大降
展望2017年，業內人士多預計房價不會大幅下跌。中泰國際房地產行業研究員施嘉坤預計，2017年內地樓價不會大幅下滑，泡沫只會在政府引導下有序釋放，主要原因包括，一二線城市庫存水平和去化週期已相對低企，而人民幣持續貶值帶來對房地產的避險性需求，且內地經濟增速未見大幅倒退風險，另外，當前地價水平居高不下，發展商現金流狀況還算理想。
施嘉坤預計，2017年內地房地產銷售及成交面積在高基數效應下，將出現較大幅度回落，由今年約20%-30%的按年增長，明年降至5%甚至負增長，房地產銷售均價將於高位橫行或適度調整，但調整幅度有限，僅為下跌5% - 10%左右，主要因一線城市及核心二線城市仍然存在供應缺口，供求關係尚未出現逆轉。
數據顯示，一、二和三線新建商品住宅存銷比分別為7.9、8.5和13.4個月。施嘉坤認為，一二線城市的存銷比持續下降，意味著一二線城市房價上漲壓力仍然存在;反觀三線城市供應量依然過大，處在去庫存過程中。另外，重點城市的供應量偏緊，市場購買力轉而聚焦重點城市的周邊區域。在熱點城市的購房需求外溢帶動下，部分非重點或三四線城市繼而受惠。
中國社會科學院財經戰略研究院城市與房地產研究室副主任劉彥平則指出，從房地產週期的經驗判斷來看，從2017年年中開始，住房供應量將增加，市場去化週期可能會進一步回升至12個月以上，到時個案樓盤價格可能出現下調，熱點城市甚至可能出現個案大幅降價的現象。特別是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及「地王」板塊會面臨較大的降價壓力。
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