【文匯網訊】（香港文匯網記者 李昌鴻 深圳報道）「1987年12月1日，深圳率先引入香港土地拍賣制度，首次舉行國有土地拍賣，這在全國引起巨大的反響，對整個中國土地制度和房地市場產生很好的推動作用，極大地促進地方經濟發展，並且全國各地形成土地招拍掛制度。」國家高端智庫中國綜合開發研究院文旅地產研究中心主任宋丁表示。去年，全國土地使用權出讓金高達5.2萬億元人民幣，再度刷新歷史記錄。三十一年前，源於改革開放拓荒牛的深圳土地拍賣制度無疑是中國房地產發展史上濃抹重彩的一筆。
（深圳市博物館展示的1987年12月1日全國首拍國有土地使用權的場景。文匯網 記者 李昌鴻 攝
借鑒香港經驗 解決發展資金困境
深圳作為緊鄰香港的經濟特區，可謂近水樓台先得月，引入香港眾多市場經濟政策，其中，土地拍賣制度率先在深圳試點並推向全國，開創了中國房地產發展史的先河。回憶當時參與首次土地拍賣競標時，時任深圳房地產公司總經理駱錦星表示，在上世紀八十年代中期，深圳已有幾十家地產公司參與特區建設，但因是邊建邊賣，資金回籠慢導致資金壓力大，他們只得頻繁地向銀行借貸，但是卻給深圳市帶來巨大的資金壓力。而近在咫尺的香港，港府每年從土地出讓土地中收益上百億港元，但深圳土地面積較香港大一倍。因此，學習和借鑒香港的土地拍賣政策無疑成為化解資金壓力的一大法寶。
時任深圳市副市長李傳芳表示，為了對香港土地拍賣市場進行深入了解，1986年11月17日起，她帶隊赴香港進行了為期近十天的考察，他們向市領導提交了「香港土地政策與土地管理」等多個專題報告。在借鑒香港土地拍賣制度改革意見中，他們市政府將現行的行政劃撥土地、收取土地使用費的辦法改為以公開拍賣為主、招標與行政劃撥相結合的特區土地管理制度。
她稱：「因國家原來的《憲法》和《土地法》明確規定：國有土地不能買賣、轉讓他出租，這在當時是難以突破的政策禁錮問題，而土地拍賣會不會違法？怎麼辦？」為了解決這一政策制約，1986年至1987年，國家從中央到深圳先後出台多項土地的政策法規，使得土地有償使用得到了政策認可和法律依據。
李傳芳表示，在1987年3月5日，深圳市政府正式下文通知成立深圳市房地產改革領導小組，負責全市房地產改革統一管理與協調工作，她擔任組長，領導小組下設房產改革和地產改革工作組，分別由劉佳勝等負責。地產改革工作組即開始起草《深圳經濟特區土地管理體制改革方案》。該《方案》經市委常委會通過後，10月中旬，中國城市土地改革研討會在深圳召開，該研討會對深圳的土地制度改革帶來很好的推動作用。與此同時，在當年7月，國務院決定將深圳、廣州、上海和天津四個城市作為首批土地使用權有償出讓的試點城市，並在11月25日進行了招標有償出讓的試點。與此同時，全國市長會議在深圳舉行，藉着中央領導和全國許多城市參加的東風，12月1日，這一全國首創的土地拍賣大會在深圳舉行進行。
44家企業爭奪 全國17市長觀摩
深圳1987年12月1日全國首開土地拍賣會，駱錦星代表深房奪得東曉花園土地使用權。本報深圳傳真
談起當時的國內第一次土地拍賣場景時，駱錦星仍記憶猶新，他稱，當時深圳市考慮到拍賣、招標可能會太敏感，所以把「拍賣」改成了「公開競投」，實際上就是拍賣。拍賣的土地就是後來東曉花園所在地，時間是12月1日。拍賣前，時任深圳市規劃局局長劉佳勝還特意對他說：「首次拍賣是件大事，你們是特區最大的房地產公司，一定要支持啊！」駱錦星點頭答應。
當天下午3點40分，駱錦星抵達會場，當看到能容納700人的會場已爆滿的場景時，他感到十分驚異。「中共中央政治局委員李鐵映、國務院外資領導小組副組長周建南、中國人民銀行副行長劉鴻儒，以及來自全國17個城市的市長來到了拍賣現場。」
下行4點開始，引起全國轟動的首宗土地公開拍賣正式舉行，共計有44家企業參加競投，其中外資企業有9家。在17個市的市長和中外媒體的聚焦下激烈競標也正式開始。
劉佳勝一槌落定，駱錦星奪得東曉花園土地使用權。文匯網 記者 李昌鴻 攝
當天的舉槌人、深圳市規劃國土局局長劉佳勝先介紹了拍賣地塊的有關信息：這塊編號H409—4的地塊緊靠風景秀麗的深圳水庫，面積8588平方米，規劃為住宅用地，使用年限50年。競拍底價是200萬元，競標者是每次需加價5萬元。
駱錦星表示：「我們的競拍牌是11號，因在香港參加過招投標，我知道這塊地肯定要遠高於200萬，所以前面我沒有出價，當競拍價飆升至400萬以後，我才開始舉牌。此時，其他絕大多數競標者都退出，只剩下深華程開發公司、深圳市工商銀行房地產公司和我們。經過17分鐘的輪番競價，價格已迅速飆升至520萬元，當我們舉到525萬時，工商銀行房地產公司看到我們志在必得就不再應價。最終，劉佳勝一槌落定，這塊地被我們一舉奪得」。
東曉花園於1988年建成，因定價低，不到一小時便售罄。文匯網記者 李昌鴻 攝
他稱，經過不到兩年的建設，1988年7月，東曉花園建成，按照當時市價可以賣到每平方米2000元，但拍賣時，他承諾利潤不超過國際慣例的15%，所以每平方米只賣1650元，結果不到一小時便售罄了。
招拍掛成助推地方經濟發展重要動力
自深圳在全國首次推出土地拍賣後，全國許多城市也紛紛借鑒深圳這一模式，通過以招標、拍賣等方式出讓土地使用權。1988年4月12日，七屆全國人大第一次會議通過修改憲法草案，刪去原憲法中禁止土地「出租」兩字，明確規定「土地的使用權可以依照法律的規定轉讓」。在深圳於1987年全國首次推出土地使用權出讓拍賣制度後，我國各地市也紛紛推出土地招拍掛制度，包括招標、拍賣、掛牌和協議方式。該方式可以提高經營城市土地水平，改善投資環境，比協議出讓有着明顯優勢，也可以讓土地以更公平、合理的價格出讓，從而減少人為干擾因素和遏制腐敗產生。自此以後，全國各地市形成土地招拍掛制度，為地方財政增收和經濟發展帶來巨大的促進作用。
因此，20多年來，全國各地市出讓金持續水漲船高，成為各地市財政收入的重要來源。據今年初國家財政部數據顯示，2017年全國國有土地使用權出讓收入52059億元，同比大幅增長40.7%。對此，宋丁表示，國有土地出讓金突破52000億，可以有效地彌補地方政府財政資金的不足，極大推動地方經濟發展。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，土地拍賣制度對我國房地產行業乃至經濟發展，都存非常深遠的意義，深圳率先通過有償出讓土地使用權的方式提高土地資源的利用率，優化資源配置，同時亦增加了房企開發的積極性。這也奠定了我國房地產行業的發展基礎，有利增加地方財政收入和壯大國有經濟規模。
與港商合作開發房產 駱錦新成全國首個吃螃蟹者
1980年初，深圳特區正在醞釀成立，當時深圳基礎設施建設資金十分匱乏，時任深圳房管局副局長的駱錦星承擔著為省科級以上幹部建設20000平方米、300多套宿舍的重任。但是資金一直困擾着他，但駱錦星成為深圳和全國首個吃螃蟹者，開始與港商劉天就洽談，並以「補償貿易」進行合作，即港商出錢、深圳出地，以這種方式合作建房。等征地和設計等工作完成後，他便去香港賣樓花，那是中國第一個商品房小區——東湖麗苑。東湖麗苑體現了土地商品化，也開創了全國土地有償使用的先河。
他回憶稱，1980年1月8日，他們成立了深圳經濟特區房地產公司，專門負責涉外房地產工作。這也是深圳和中國內地首個房地產公司，他和4名工作人員騎着4輛舊單車開始了的工作。
房地產公司成立以後，他們加速推動東湖麗苑建設，1981年東湖麗苑竣工後，劉天建議，小區建好要向香港學習，成立物業公司，提供有償服務，委託物業公司管理治安、環境衞生、水電維修、代辦戶口等，是按香港模式管理小區的典範。他們作為全國首家物業公司也應運而生，管理小區的模式更逐漸從深圳擴展到了全國。
看到東湖麗苑的成功，很多香港開發商紛紛前來深圳尋求合作，但是，補償貿易有些名不正言不順，在深圳市委主要領導梁湘等的支持下，他們將補償貿易改為合作經營，收取土地使用費，翠竹苑、湖濱新村、翠華花園、友誼大廈等相繼破土奠基。
此後，駱錦新1984年還在香港註冊了一家公司，開拓海外業務，1985年，他們在香港甚至一舉擊敗長江實業、新鴻基等對手，以5350萬元拍下香港深水埗地皮，一時在港澳名聲大噪。1987年他們開發太子中心兩幢大樓數天內被搶購一空，深房凈賺4000萬元。
抑制高房價 招拍掛制度待完善
源於深圳在的土地招拍掛制度推動了全國住房市場發展，促進了地方經濟發展，但是，其帶來的土地財政讓多方詬病。在國家去年以來多次明確房子是用於住不是炒的政策理念，各地市對土地招拍掛制度進行一些調整和完善，推出限價和定向用於租賃住房，從而直到平抑房價加大供給的作用。
在土地招拍掛推出數十年來，尤其近十多年來房價持續飆升，各地市高地價刺激了許多開發商高價奪地，促使高房價持續飆升，令許多購房者望房興嘆。而高房價讓他們頗有怨言。更為關鍵的是，高房價導致大量資金流入房產投資，導致實體經濟受到衝擊，並且推動物價不斷上漲。
對此，去年中共十九大和今年兩會都強調，房子是用來住而非炒，各地市出台了許多政策，加強了限價、限購和限貸，並且加大對租賃房、人才房等供應，在出讓土地時要求對開發商限價、人才房佔有一定比例等，這些措施均是在調整和完善土地招拍掛制度，從而可以穩定房價和加大供應。宋丁表示，以前通過招拍掛制度導致地價飆升推動房價上漲，這兩年國家規定房子是住不是炒，大力發展租賃住房，而這些租賃房土地和保障住房用地並不一定進拍賣市場，因此，各地政府也對數十年的招拍掛制度進行了調整。
目前，全國一些地市包括深圳、上海、成都、南京和杭州等更出現搖號購房，並且需要公證處公證，從而抑制了房價上漲，這也是對土地招拍掛制度的補充。
責任編輯：夏凡