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【文匯專訊】2007年12月13日，央視《經濟半小時》播出「深圳房價出現拐點炒房者被套牢」，以下為節目內容實錄。
本周，國務院派出的12個督察組開始到各地檢查落實房地產調控政策的情況，檢查的重點是房價、房地產市場供應結構，以及市場交易秩序，而北京、上海、廣州、深圳等房價上漲最快的大城市和二線、三線城市，更成為重點目標。
就在國務院督查組巡查樓市的時候，我們注意到前一陣子一直位居全國房價冠軍的深圳，也出現了一些非同尋常的變化，深圳南山區一個名叫後海公館的樓盤，降價的幅度已經高達33%以上，如果計算開發商每平米主動降低的3000元，降價幅度將高達43%。在深圳，不僅一手樓盤在以明降或暗降的方式不斷調低房價，就連二手樓也在降價。深圳南山區一個名叫半島城邦的樓盤，今年7月，它的價格高達每平方米4萬多元，現平均每平米降了五千到六千。
深圳的樓房銷售，一般都是各個中介機構負責，他們告訴記者，在深圳房價下跌並不是個別現象。大概跟上半年比較，就是跌了一成至兩成的樣子。
一方面深圳房價在悄然下降，另一方面深圳樓市的交易量卻在急劇萎縮，一月份深圳住房銷售單月成交80.26萬平方米，而到了10月份，成交量卻只有15.36萬平方米，創下3年來新低，房地產市場突然由熱轉冷，價跌量縮，這讓一些深圳的炒房人，陷入了進退兩難的境地。我們就遇到了他們當中的一個，這人現在欠著銀行上千萬元貸款，為了不被曝光，他要求我們對他的聲音和畫面進行了處理。但我們還是可以一起來聽聽他的炒房經歷。
不願接受拍攝的王先生告訴記者，為了炒房賺錢，自己買了二三十套房，欠下了幾千萬元的銀行貸款，就月供可能二三十萬。看到深圳的一手房和二手房都有下跌的苗頭，王先生希望自己能盡快賣掉手裡的房子，但是，讓他沒想到的是，房子卻很難賣出去。那麼，為什麼市場的交易突然如此清淡？王先生告訴記者，在深圳，買賣房屋的佣金、營業稅等支出就佔了總成本的10%以上，銀行利息就7%、8%，那就20%以內的升值都是虧本保本的，要達到20%以上的升值才能賺錢，才能盈利。
如此計算，買到手的房子如果達不到20%的漲幅，炒房人就會面臨著賠錢的風險，那深圳的商品樓是否還會繼續升值？王先生告訴記者，今年下半年，銀行開始收緊貸款，政府打擊陰陽合同並限制香港居民買房，一系列地產新政讓不少炒房人目前看不到升值的空間。
隨著地產新政的實施，深圳樓價暴漲的狂潮也開始消退，記者在深圳街頭看到，一些中介公司為了生存，甚至著急到舉著賣樓的招牌衝到了馬路上，但即使這樣，有的區甚至一天都沒有一套房子成交。
在深圳的採訪中，一些中介公司也告訴記者，由於樓價下跌，銀行也開始變臉，如果第二次供樓晚了，銀行就會馬上把這個房子拿去法院，去仲裁，去起訴這個業主。
炒房，炒房，只有把房價炒高了，炒房人才有的賺。然而，眼下深圳樓市剛剛經歷了一輪暴漲，正處在風口浪尖上，樓市下一步會漲會跌，誰也沒法打保票。不過，陷入困境的炒房人，還有沒有辦法通過房租來收回成本？
在深圳，被一些中介公司工作人員稱為鼻祖的炒房人就是鄒建民告訴記者，早在8月份他就把手裡的房子都賣了出去，因為在他看來，如果商品房升值空間不明確的話，那麼能夠挽救投資者失敗命運的就只有房租的收入。
鄒建民的買房原則是，每個月的房租一定要比得上銀行的月供，那麼他為什麼堅持這一點？採訪中，鄒建民也帶記者來到了深圳南山區的蘭溪谷，那套130平米1萬元錢租金的房子現在價值300萬左右，如果房價不漲，花300萬買這樣一套商品房合不合算？鄒建民計算了一下，300萬的房產，首付就是90萬元，當年的收益：是房租收入12萬元減去貸款利息10.3萬元，掙了1.7萬，但是，買房人如果把90萬元選擇一年的定期存款，他卻可以獲得3.5萬的利息，並且沒有任何風險，也就是說，如果房價不漲，90萬元用來買房要存在銀行裡虧1.8萬元。
鄒建民堅持的只有一條，租金如果不能支付月供，他就不會購買，那麼，在深圳有多少樓盤的租金能夠抵消月供的？記者在一些樓盤銷售現場，也聽了這樣的回答：「想完完全全抵消掉的話，尤其是高檔樓盤，現在已經不能達到了。」
成交量降低、價格下跌，較低的租金收入、高昂的月供，一系列的打擊，讓不少炒房人開始後悔當初的投資衝動。現在很多炒房人還是不願降價賣出手裡的房子，認為明年各個銀行擁有新的貸款額度之後，將會放寬貸款限制，深圳樓市將重新漲起來，但很多人沒想到的是，明年卻是從緊的貨幣政策。
曾剛：「中央的經濟工作會議剛剛開完，其中對我們明年的貨幣政策定了一個調，是一個從緊的貨幣政策，這樣的話意味著我們明年對貸款的規模的控制可能是比今年要為嚴格。」
樓價上漲空間畢竟有限，他們今後很難繼續通過套取差價來獲利，而各項宏觀調控措施出台後，炒房的成本又在不斷加大，貸款炒房，雖然看上去似乎一本萬利，但稍有不慎，就會變成一門賠本的買賣，深圳不少炒房人現在正走在鋼絲上。
當不少炒房人被鋼筋水泥的房子套牢的同時，大量需要住房的人卻買不起房，有的中等偏上收入的市民，因為承擔不起高昂的房價，只能租房子住。面對深圳高昂的房價，即使身為炒房人的鄒建民也認為，為了購買一套住房，過分透支家庭幾十年的未來，其實並不公平。
在深圳，不同的人對房屋有著不同的價值觀，那麼負責貸款的各家銀行又是怎麼看深圳樓市的價值？記者注意到，今年深圳的各家銀行把第一套和第二套房貸的首付從以往的20%分別提高到了30%和40%，曾剛告訴記者，這一政策並不僅僅是在打擊炒房人。
曾剛：「比如說我原來是兩成，那意味著如果說這個房價在你違約之後，我銀行把這個房子拿進來，那他房價跌幅超過20%，銀行就會虧損，如果我現在以四成首付，提供六成按揭的話，那意味著房價要跌到40%以上，我銀行才會受到真正的損失，像這樣一個首付提高的過程，其實是銀行提高了他的安全防範的邊界。」
深圳房價深圳商品房經過上半年的快速上漲後，短期內的升值空間不再樂觀。高昂的房價下，炒房人的風險不斷積累，普通市民買房的夢想也在變成泡影。事實上，為了讓深圳樓市回歸理性，深圳市的管理部門也做了大量工作，幫助市民實現他們的住房夢。
在深圳，有著2760套經濟適用房的桃源村三期雖然還在建設，但記者還是獨家探訪了剛剛裝修好的樣板房。記者注意到，房間裡沒有像商品房的樣板間一樣佈置各種傢具，但家的感覺已經充滿了每一個角落。
謝婉華告訴記者，桃源村三期的2700多套經濟適用房都會按照現在的標準進行裝修，並在明年的10月以政府指導價向深圳市的低收入人群銷售，除此之外，更多的政策性住房也在緊鑼密鼓的推進：年內落實60萬的平方米政策性住房建設用地的指標；年內動工建設2.5萬套政策性住房；年內租售不少於6000套政策性住房。
經濟適用房會讓低收入的市民實現住房夢，那麼，對那些買不起經濟適用房的人，他們又該怎麼辦？在深圳的一個廉租房小區，記者瞭解到這裡每個月的房租只有800多元，而且實行了小區化管理，安全也能得到保障。
在深圳，接受記者採訪的所有低收入市民都認為，只要租金合理，面積合理，小區納入統一管理，不被驅趕，即使是租用政府的廉租房他們也獲得家的感覺，那麼，在深圳保障性住房究竟能覆蓋多少人群？
「保障性住房，我們十一五規劃是達到20%，就是(新建住房)總量的20%，十一五期間共69萬套，有14萬套是保障性住房。」
王鋒告訴記者，以前過分依靠商品房解決住房問題，絕大部分市民也被趕上了買房獨木橋，但現在，深圳市政府促進保障性住房的增長，也會讓過於高昂的房價回歸理性。
「如果真要採取這種方式能夠得到落實的話，我想我們現在這種有價無市的局面肯定會轉變。」
半小時觀察：我們需要更多保障性住房
深圳炒房客正面臨著前所未有的壓力，一方面在中央政府的調控下，房價正在回歸理性，他們手中的房源無人接盤；另一方面銀行的貸款每月要還，勒得他們喘不上氣來。人們很容易聯想起10年前香港的炒房客賠得一塌糊塗的往事，也正在等著看今天的深圳炒房客會落個什麼樣的下場。
住房問題是民生問題。房屋是用來住的，不是用來炒的。房屋是用來投資的，不是用來投機的。不過，我們也要反思為什麼深圳房價的泡沫能吹這麼大，住房能成為投機炒做的對象？從根本上說，還是因為老百姓的住房缺乏保障，當有限的住房資源，撞上老百姓必須要安家立業的剛性需求時，泡沫就難免會泛起來。
前不久，溫家寶總理說：「如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。」國家今年也加大了保障性住房的投入，廉租房、經濟適用房、兩限房陸續推出，讓很多老百姓的住房夢有了底。相信只有在這樣的制度保證下，房地產市場才能真正降火退燒，回歸到價值之路上來。
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