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【文匯專訊】深圳中原地產深港研究中心昨天公佈2007年深圳地產市場年度總結報告。其研究結果顯示，12月份房貸新政補充通知發佈，深圳樓市低迷狀況進一步加劇——本月深圳在推盤量高達80餘萬平方米的情況下，僅成交約17萬平方米，部分新推項目均價明顯下調，但銷售情況比10月、11月還要差很多。深圳全市住宅均價下降至15000萬元/平方米。
據廣州日報報道，從價格來看，全年住宅銷售均價呈「先揚後落」的態勢。1月~9月份，深圳全市住宅價格總體保持上升趨勢，1月份該市住宅銷售均價為10872元，9月份達到全年最高16777元，從10月開始，價格回落。11月、12月價格調整。本月商品住宅銷售價格從11月的15931元/平方米下降至15000元/平方米。
深圳樓市成交創罕見低量
該研究報告指出，2007年深圳樓市運行狀況受金融調控影響非常明顯。總體來看，上半年深圳房價無序上漲，交易量異常波動。統計數據顯示，上半年深圳全市一手房價同比上漲五成，由投機者、投資者、自住者組成的購樓大軍把深圳樓市推入「越漲越買，越買越漲」的惡性循環。
從7月份開始，全國性以及地方性的一系列調控樓市的措施陸續出台對深圳樓市的影響十分顯著。從7月份銀行收縮房貸開始，「炒房客」陸續撤退，深圳二手市場交易面積開始持續下滑，受此影響一手新房的交易量也出現大幅回落。
第三季度深圳一手住宅交易面積103萬平方米，比第二季度下跌36%，比第一季度下跌44%。而接下來的10月、11月、12月三個月深圳商品住宅銷售成交面積分別是16萬、15萬、17萬平方米，是今年成交量最低的三個月，也是近三年來非常罕見的低量，而去年同時段則是成交最為活躍的月份，反差巨大。今年下半年以來的深圳房地產市場觀望氣氛在不斷加劇。
「限價房」有望穩定樓市
根據深圳市土地房產交易中心的公告，原定本月31日推出的「限價房」延期至下月初，對此中原地產研究認為，從「捆綁」到「限價」凸顯出深圳住房政策的轉向。「限價房」推出有望穩定樓市，明年深圳樓市有望在二次以上置業者帶動下率先回暖，房價理性上漲。
據統計，今年深圳一共出讓11塊居住、商住用地，土地面積共40.88萬平方米，可建住宅面積96.5萬平方米，其中7塊地捆綁了15%的政策性住房，共9.4萬平方米，一塊地為定向發售項目，面積8.8萬平方米，實際可向市場發售的住宅面積為78.3萬平方米。「捆綁」的方式增加了開發商的開發成本，地價屢創新高，助漲了樓價；將於下月4日推出的深圳首批「限面積、限房價」的雙限用地，最高限價分別為9840元/平方米和8400元/平方米，這比出讓地段商品房的市場售價要低20%左右，是深圳在土地出讓中的又一次大膽嘗試。
研究認為，「限價房」的推出將使開發商囤地捂盤情況徹底扭轉，在開發收益透明的情況下，開發商只能加速開發，通過加快資金周轉來彌補開發收益降低的損失。而首批「限價房」在開發熱點地區推出，有助於抑制該區房價的快速上漲，穩定該區房地產市場價格。
預計明年不會再「瘋漲」
報告指出，目前房貸新政的真正意圖已經明確，優惠利率僅面向首次貸款買房以及有合理換房需求的家庭。
據統計，今年深圳實際可向市場發售的住宅面積為78.3萬平方米。2008年，深圳在保障性住房與市場化商品房之間，還要推出「限價房」，市場化的商品房供應會越來越少。
以這樣的供應量下，預計商品房價格全線回落的可能性微乎其微。首次置業者期待「限價房」分配機製出台，會放慢置業步伐，而利率不敏感的二次以上置業人群將率先帶動樓市回暖。前期投資比例低、環境較佳、品質優良樓盤將最先受到青睞。
明年春節過後，普通商品住宅供應增多，房價將理性上漲，「瘋漲」局面將不再出現。
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