【文匯網訊】據南方日報報道，樓市傳統銷售旺季「金九銀十」漸入尾聲，深圳房地產開發商的營銷戰才剛剛開始。記者走訪深圳目前在售和將售樓盤發現，除去早已出現的一二手房價格倒掛現象以外，在深圳的龍華、布吉、龍崗中心城、寶安西鄉等新房供應集中片區，新開在售樓盤的價格一再走低，部分樓盤的價格維持周邊樓盤去年同期水平，還有一部分樓盤則已經出現價格低於周邊樓盤去年同期開盤價格的現象。
即使是剛剛過去的「十一」國慶黃金周前後，也有不少樓盤採用暗折、加送裝修、贈送面積、直接降價等多種方式進行促銷，此外，買房送黃金、買房送車等多種營銷手段頻頻出現。業內人士表示，年底各個房企將面臨業績壓力和資金壓力，剛需購房者可再靜待一二兩個月，到時可選擇的房源將更多。
世聯地產研究總監王海斌表示，目前市場出現的特價房、一口價房這一優惠趨勢將演變為普遍性的降價潮。深圳德思勤置業總經理葉世育則認為，樓市成交量拐點已經確立，接下來將不可避免地出現房價拐點。
龍崗中心城片區：算上贈送面積，價格低於去年水平
龍崗中心城片區一直是深圳新房供應集中的區域，僅今年片區內就有中海康城、中海塞納時光、奧林華府、壹克拉、睿智華庭、雙子座、星河時代、公園大地、尚模八意府等多個樓盤進行銷售。也正是由於新房供應集中，在調控漸漸深入之時，業內不少專家都曾表示如房價出現鬆動將首先從新房供應集中區域開始。
記者日前再次走訪這一片區，位於龍崗區中心城龍福西路的壹克拉是目前這一片區的在售樓盤，記者瞭解到，壹克拉目前剩下65—90平方米的中小戶型在售，均價16000元/平方米左右，贈送面積可觀，其中90平方米的最高贈送達40平方米，剩餘約30多套。
以該小區的82平方米戶型為例，該戶型加一個入戶花園改造成為一房，實際上做到了四房兩廳兩衛的戶型，銷售人員表示這一戶型也是最為搶手的戶型，「因為加上贈送面積實際達到120余平方米」，而按照贈送後的面積來計算均價僅在1萬元/平方米左右。
而距離壹克拉僅一路之隔、小區面積更大的家和盛世小區則是2010年開始銷售的新房。記者瞭解到2010年年初開盤的家和盛世家園第一批單位均價在12000元/平方米左右，到2010年第三季度該小區售賣戶型的均價達到16000元/平方米左右，而目前該小區在售戶型的單價則為18000元/平方米左右。
壹克拉由於和家和盛世有著共同的開發商，也被附近居民稱為家和盛世的二期單位。對比這樣兩個地段十分相近的樓盤最近一年的銷售價格可以發現，壹克拉作為今年的新盤，其銷售價格與去年同期的家和盛世銷售價格維持同一水平，而如果考慮壹克拉項目的贈送面積，其銷售均價甚至低於去年同期銷售的家和盛世家園。
龍阪片區：一個月內有樓盤單價直降5000元
與龍崗中心城片區類似，深圳的龍華阪田片區也是一個新房供應集中的區域。今年上半年時，某中介的該片區區域經理就曾表示，該片區當時二手房價格還算合理，新房價格偏高，彼時龍華片區的中央原著高層售價為27000—28000元/平方米左右，而到今年6月，隨著深圳樓市「限價令」的出現，中央原著對面的水榭春天以21000元/平方米的均價開盤，迅速拉低了購房者對於該片區的價格預期，6月水榭春天銷售後，中央原著也調低了價格，目前在售單位普遍在22000元/平方米左右。
目前在龍阪片區新售的樓盤有花半里、錦繡御園等樓盤。記者注意到，花半里項目在今年9月時以1.8萬元/平方米(含精裝修)的價格開盤，按開發商的說法，當時也取得不錯的銷售業績。不過僅僅在一個月後，在國慶期間推出的花半里新品就以12500—15000元/平方米的價格入市，由於一個月間同前期單位有30%的差價，開發商甚至發公開信向老業主承諾「確保前期購買的業主不會因此受到損失」。
有業內人士分析，正是由於前期銷售不理想，花半里才會在1個月後推出第二批單位時大幅降價。記者仔細比對了前後的價格，此前花半里1.8萬元/平方米的均價是包括精裝修的，精裝修標準一般在1500元—2000元/平方米左右，而國慶後推出的這一批單位雖均價降至1.3萬元左右，但已改為毛坯交房，扣除精裝修的成本後，花半里此次降價也達到3000元/平方米左右。
記者從花半里方面瞭解到，由於新推出的單位價格有較大降幅，因此國慶後的新推房源銷售情況不錯，開盤當天即超過九成。而記者又來到距離花半里並不遠的同屬龍阪片區的錦繡御園，目前錦繡御園在售單位價格為19000元/平方米左右，明顯高於花半里的價格也讓錦繡御園售樓處目前鮮有上門者，與花半里售樓處看房者眾多的景象形成鮮明的對比。
記者注意到，由於花半里和錦繡御園都位於龍華片區的北側，距離觀瀾片區並不遠。而此前觀瀾片區的招商觀園項目以1.2萬元/平方米的價格入市獲得良好的銷售業績，說明購房者普遍認可這一價格，而這也就解釋了為何花半里此前的銷售業績不佳，價格降至1.3萬元/平方米後就可以獲得購房者的認可。
而對比這一片區周邊的樓盤可以發現，去年九月、十月在售的招商瀾園項目當時的均價也是在12000—13000元/平方米左右，可見從去年同期到現在，龍華與觀瀾交界地帶新房的銷售均價並沒有太大的漲幅，而只有價格趨近於這一價格區間的樓盤才容易獲得購房者的認可。
此外，龍阪片區部分二手房價格也出現鬆動，此前成交均價一直在1.8萬元/平方米左右的萬科四季花城新近放盤的房源均價都在1.5萬元/平方米左右，各大中介也力推這些房源。
布吉片區：價格表面不變，實則暗降一成
在布吉片區，多個在售樓盤同樣也有價格鬆動的跡象。記者日前再次來到位於布吉地鐵大芬站附近的和諧家園看樓，發現這裡雖然價格相比國慶前並沒有下調，但是折扣優惠卻明顯增加，價格實質上也有10%左右的降幅。
今年元旦期間記者第一次到和諧家園看房時，當時這一小區的新房均價在2萬元/平方米左右，不過該小區的戶型普遍有比較大的贈送面積，因此實際均價並不到2萬元。到今年年中時，和諧家園曾推出部分23000元/平方米均價的房源，而不久後銷售均價就又回到20000元/平方米。而後，隨著布吉片區佳兆業大都匯不斷推出特價在14000元/平方米左右且包含精裝修的商務公寓，和諧家園的價格也出現下調。
記者日前再次來到和諧家園售樓處時，有銷售人員向記者透露，目前和諧家園推出61—109平方米的1—3房單位，產品仍有很高的贈送比例，61平方米戶型可以擴展為3房，88平方米戶型可以擴展為4房，折合後均價在15500元/平方米左右，而且附帶精裝修。
銷售人員向記者解釋，雖然公佈的售價沒變，但是國慶前和諧家園的購房折扣為98折上99折，而現在國慶後為93折上94折，加上贈送的面積折算後，每平方米的均價在15500元左右。如果再考慮2000元左右的精裝修標準，實際每平方米的價格在13500—14000元/平方米左右。
而同樣在布吉片區的信義荔山公館荔山道，記者瞭解到，這一小區即將推出10號樓的105套單位，備案價格在23000元/平方米左右，與此前單位均價幾乎持平，不過開發商同樣加大了優惠力度，據銷售人員透露將附帶2500元/平方米的精裝修，而此前荔山道單位是沒有精裝修的。
從信義荔山公館出來路程不過5分鐘的萬科紅則正準備推出萬科紅二期單位。據瞭解，萬科紅二期近期將開放樣板房，樣板房預計4—5個戶型，主要戶型有50平方米一房送一房，72—77平方米二房，89—102平方米三房二廳，總計692套房。而記者瞭解到，目前萬科紅二期的預期銷售價格仍為20000元/平方米左右，與去年銷售的萬科紅一期單位價格趨同，該項目房價近一年沒有出現明顯上漲。
寶安西鄉片區：新開盤價或比年初水平低10%
在寶安西鄉片區，新盤的集中開盤讓這個片區在充滿火藥味的同時也讓人聞到了降價的味道。
在寶安碧海中心區、寶安大道與銀田路交匯處、西鄉沃爾瑪旁，招商果嶺花園正在計劃於這個週末開盤，銷售人員告訴記者只要拿到預售證，招商果嶺就會立刻開盤。
值得比較的是，招商果嶺所處的位置距離今年元旦開盤的合正匯一城和前陣子開盤的中糧鴻雲都並不遠。合正匯一城作為地鐵西鄉站的上蓋商業住宅綜合體，其今年元旦推出的房型均價從17000元/平方米起，戶型涵蓋40—120多平方米的多種戶型。
合正匯一城首批單位售罄後，後期銷售的大戶型雙拼單位的價格在18000—20000元/平方米，而非雙拼的單位價格則在24000元/平方米左右。而到了9月，合正匯一城的大戶型均價也有小幅調整，具體均價為非雙拼單位20000—22000元/平方米，雙拼單位19000—22000元/平方米，其80多平方米的2房，可改為小3房，均價約23000/平方米，並且購房可享受一次性付款97折、按揭98折優惠。
而距離招商果嶺不足千米的中糧鴻雲則於今年7月底開盤，當時其均價在20000元/平方米左右，這一價格也贏得了市場的認可，銷售業績良好，目前中糧鴻雲僅剩少量大戶型。
招商果嶺的開盤價格將成為市場走勢的風向標。目前，招商果嶺還未開盤，其官方的價格也未出現，不過記者從銷售人員打聽到，其主力89平方米三房戶型預期價格在18000元/平方米左右，而這一戶型還包含2000元/平方米的精裝修，除去精裝修部分的價格後，招商果嶺預期價格或比3個月前開盤的中糧鴻雲低20%左右，與年初開盤的合正匯一城相比也有10%以上的降幅。 | 
