【文匯網訊】據韓國亞洲經濟報道，日前，韓國金融界專家指出，隨著房地產市場開始向「循環型」發展，房地產管理產業將隨之興起，金融服務應當對此做出相應的業務改革。
韓亞金融經營研究首席研究員孫正洛（音）在18日發表的《房地產市場結構變化和金融機構的應對方案》報告中提出了上述意見。
孫正洛認為，韓國的房地產市場很有可能像美國、日本等發達國家一樣，從「增長型」轉變為「循環型」。
在全球金融危機前，韓國房地產市場一直保持了增長的趨勢，但在遭到金融危機衝擊後，曾經促進人口增長、勞動收入提高的經濟動力減弱。在這種情況下，房地產市場從單純的增長型轉而進入增長與衰退反覆出現的循環狀態。
報告還指出，韓國的房地產業界目前主要通過房地產項目融資進行住宅開發，但在市場變化的條件下，這種經營模式有必要進行改革。
就房地產項目融資的模式來看，目前建築企業或開發商一般都是向金融機構申請貸款資金後，建設住宅、辦公樓、商業街、廣場等，工程完工再以開盤銷售的方式收回資金，如果市場處於增長時期，有足夠的購房需求，開發商就容易收回資金，但在循環型市場卻未必行得通。
因此，韓國房地產業界目前正在研究與項目融資等相似的房地產開發、建設和銷售模式，同時還在尋找進軍房地產管理產業的機會。
從國外的事例來看，日本三菱旗下的房地產綜合開發公司、野村旗下的房地產公司等除了房地產開發外，還拓展了租房管理、設備管理等業務。在美國等國家的房地產公司也身兼開發、管理、銷售等多項業務。
報告書還指出，為了應對未來房地產管理產業的擴大，韓國的金融機構應著眼於中長期的房地產管理項目，為其提供相關的貸款業務。
而反過來，房地產管理產業也必須以金融機構開發出的相對應的服務為依靠才能借助這些服務擴大市場。具體來看，金融機構可以實施資產擔保債券（coveredbond）制度，培養中長期債券市場，開發中長期貸款商品。
目前，韓國國內的銀行主要以短期授信為主，如果想要發展中長期貸款，就應先解決授信和放款到期時間不一致的問題。
同時，還要積極建立以商務樓、商業街、物流設施、廠房等具有特性的各類房地產資產為評估對象的市場指標，用以把握市場的發展動向和未來現金流動的方向等。
研究報告還指出，隨著1人~2人家庭、老齡家庭數量的增加，租房需求將逐漸增加，這將有望成為房地產管理產業走向成功的基礎。 | 
