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 昔日地王或冬眠或割肉。資料圖 【文匯網訊】據中新網報道，近日，央視《經濟半小時》連續報道了北京、上海、廣州三大城市昔日「地王」的現狀，其中保利地產在廣州的白雲新城「地王」和北京薊門橋「地王」、遠洋地產在北京的大望京一號「地王」赫然在列。近期，幾乎所有前兩年高溢價成交的「地王」都面臨價值重估，開發者只能通過「零利潤」出售或者延遲開工來化解困局。昔日令人艷羨的「地王」，如今成為燙手山芋。遭遇房地產行業最冷寒冬，「地王」日子並不好過。
專家分析，經過限購等嚴厲的房地產調控風暴，很多的房地產企業資金鏈開始緊張。市場低迷時，未來幾年內無法盈利的高成本項目，不惜虧本銷售，以解放被捆綁的資金，不失為明智之舉。郊區「地王」項目如果不選擇快速降價，很可能因為後期供應大幅增加面臨更大的難題。
「地王」沉寂 選擇冬眠
在樓市限購、限貸等舉措的綜合打壓下，房地產市場再度瀰漫起濃厚的觀望情緒。上海、北京等一線城市的房價出現鬆動跡象。就在樓市行情突然逆轉之時，開發商們前期因盲目樂觀而高價拍得的土地也陷入了尷尬。為規避售樓尷尬，更多「地王」項目選擇了「冬眠」。
據央視經濟半小時報道，在北京多個「地王」地塊遲遲不開工。
2010年3月15日，北京世博宏業房地產開發有限公司以17.6億元，超過拍賣起始價將近300%的價格，拿下北京北三環薊門橋邊的一塊空地，實際樓面價格超過了每平方米3萬元，創造了新的「地王」。這裡約定開工日期是2010年10月30號，然而，至今這裡仍然沒有開工。京世博宏業房地產開發有限公司目前被保利地產控股，但保利地產並未作出回應。
對於薊門橋地塊遲遲未動工，一位業內人士表示，實為「無法動工」。具體解釋是，該地塊樓面價超3萬元，正常情況項目上市後銷售價格需在5萬元/平方米以上才能掙錢。但其周邊3個樓盤太月園、宏嘉麗園、錦秋家園目前的成交價徘徊在3.5萬元左右。
遠洋地產在北京的大望京一號「地王」同樣沉寂，今後也面臨產品定位定價問題。大望京一號地，樓面地價高達27529元每平方米。但今年以來，與遠洋望京「地王」相鄰地段的新拍賣地塊，拍賣價比「地王」每平方米低了2萬元，將遠洋地產推入了尷尬局面。
21世紀不動產首席分析師常智說，這充分反應了投資商對土地價值的認識回歸為理性。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生說，2007年出現過一批「地王」，2008年由於金融風暴，很多的房地產企業資金鏈開始緊張，房地產拿了「地王」就開發不下去了。
昔日喧囂 今日割肉
自限購政策出台後，部分「地王」項目的銷售「量價齊跌」之勢難改。據中國證券報報道，在北京，2009年至2010年榮膺「地王」的項目中，除了部分四環內稀缺地塊銷售依舊良好，其他大部分「地王」項目往日雄風已不復存在。
據瞭解，遠洋•天著、中信新城等最新均價較最新報價均有所下降。其中，遠洋•天著降幅超過27%。該樓盤目前僅簽約20套。一套385平米的連排別墅，售價約800萬元，根據中房信CRIC測算，相當於每平米均價20779元，而該地塊的樓面地價高達19959元/平米。也就是說，目前在售價格基本屬於虧本銷售。
亦莊「地王」之上建設的中信新城，目前簽約均價僅為23056元/平方米，自2011年6月30日取證以來簽約套數為503套。據中原地產測算，目前銷售回款僅為16億左右，僅達到土地款三成。
在上海， 2009年6月至2011年1月土地市場產生的28幅區域「地王」中，僅有8幅取得預售許可證上市銷售，其餘近7成仍處施工階段。由於高昂的土地成本，這8幅「地王」產品中只有「不賺錢」才能獲得較快去化。
2009年12月，上海新城地產以9.536億拍得嘉定南翔地塊，樓板價高達13199元/平方米。兩年後，新城公館大幅降價，開盤3天內推出特價房源100套，原來單價每平方米2.6萬元到2.8萬元，單價直降6000元到7000元。
當然，並不是所有「地王」都選擇降價。但總體而言，絕大多數的「地王」銷售進度緩慢，日子並不好過。綠城集團在2009年12月10日，以 16.611億元的價格競得上海浦東新區唐鎮新市鎮兩幅地塊，樓板價19040元/平方米，已獲得銷售許可證，網上房地產均價50000元/平方米，一共推出225套，目前只售出50套。
今年三季度以來，北上廣深等一線城市多個昔日「地王」樓盤「割肉」降價。業內人士認為，在房地產宏觀調控大背景下，昔日拿下「地王」的開發商當前面臨較大資金壓力，利潤空間明顯受到擠壓，近一段時間「地王」恐怕難以風光再現。未來的房價及整個房地產市場將回歸理性，房地產行業的發展或更趨於健康。
土地閒置 誰來買單?
不僅是走高端路線的「地王」，一些銷售情況相對較好區域的項目也同樣以平價甚至是降價的姿態入市，讓出利潤空間來換取去化。業內人士指出，目前樓市對房企來說，更多強調的是「現金為王」。故在現今樓市成交低迷、融資困難等背景下，在售的高溢價土地項目，根據企業自身資金情況及運營策略，部分或存在放棄眼前利潤，考慮適量的降價甚至虧本出售，用以回籠資金的可能性。
克爾瑞上海事業部研究總監付琦表示，如果項目還沒有進入開發，那麼只能囤地或者退地。如果已經開發了，只能進入銷售。這時，利潤或者很低，或者幾乎沒有。能否保值，關鍵還是看市場的接受程度。他認為，目前，限購將有購買能力的群體擋在市場門外，開發商原本對於土地開發的預測和價格測算都發生了變化，是造成「地王」項目尷尬處境的主因。
多位業內人士表示，市場好的時候，「地王」推動房價大漲，而市場不好的時候，地價也會拉動房價下跌。郊區「地王」項目如果不選擇快速降價，很可能因為後期供應大幅增加面臨更大的難題。
日前，財經評論員馬紅漫也撰文指出，開發商當初踴躍拿地，就意味著其可以享受或者需要承擔起此後附著在該地塊的盈利和虧損，市場中風險無處不在，房地產業也不可能長期游離在市場規則之外。
他認為，「地王」攫取暴利的時代已經過去。喧囂過後，市場需要做出更加理性的反思。現在的問題是，若圍而不建的土地儲備大量累積，卻可能加劇未來樓市供不應求的矛盾，形成與當下調控指向相悖之勢。以此而論，當下只有嚴格執行閒置土地政策，才可能規避相關隱患的爆發。
而針對「處罰閒置『地王』」的問題，全國工商聯房地產商會會長聶梅生指出，土地掛牌出讓，使地方政府和企業之間形成了利益關係，而「地王」高額的土地出讓金，更讓地方政府作為收錢的一方，執法起來，缺乏底氣和力度。 | 
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