【文匯網訊】據中新社報道，香港特區政府自去年以來多番出招，加上周邊經濟環境不明朗，令原本熾熱香港樓市在今年下半年開始冷卻，政府的措施已初見成效。展望明年，分析普遍預期，面對陰晴不定的環境，相信明年樓市有機會再回落5%-10%，可望達至較為健康水平，且不會出現大規模樓市泡沫爆破情況。
香港樓價近年持續升溫，由於熱錢不斷湧入，尤其是內地炒家熱棒豪宅，牽連一般家庭作為主要置業的中小型住宅也升至難以負擔水平，令很多想置業人士「望樓興歎」。有見及此，港府去年推出額外印花稅，若兩年內將新購的物業再轉售，需要繳交高達兩成的印花稅，從而將短炒的投機者驅逐出市場。
另外，鑒於港息一直處於極低水平，銀行做樓宇按揭時也較為進取，但香港金管局擔心一旦周邊環境轉變，「息魔」重臨時，樓價一旦下跌，而市民供樓出現困難，會像前幾年樓市泡沬時，出現大量「銀主盤」，製造很多「負資產」人士。對於豪宅炒風不斷，金管局已在今年將豪宅按揭成數收緊至五成，一方面令炒樓成本增加，一方面將銀行的信貸風險減低。
香港經濟學者關焯照對中新社記者表示，自政府透過推出額外印花稅(SSD)、收緊樓按、增加土地儲備等措施後，香港樓市在今年年中開始放緩，成交也大為減少，遏止樓市炒風措施漸見成效，但樓市仍然處於較高水平。
關焯照表示，樓價水平是否健康，其中一個指標是供數支出占家庭收入比例，據政府公佈的數字顯示，現時一般家庭供樓占家庭開支約46%，這個數字仍屬偏高，若計及現時是零息環境，一旦息率上升，香港樓市至少要再下跌13%，令供樓比率處於40%以下，樓價才算健康。
他預期，明年樓市仍存在不少暗湧，歐債危機的發展，將持續令金融動盪，也會直接影響樓市，而內地通脹是否下跌，內地對放鬆銀根的取態，也會影響資金流向。但相信政府已作好兩手準備，當市況逆轉時，預期政府會分階段放寬壓抑樓壓的措施。
香港地少人多，樓價持續上升，歸根究底還是土地供應不足。行政長官曾蔭權今年在施政報告中，提出以創新思維開拓土地資源，包括釋放大約60公頃工業用地作非工業用途，其中半數作房屋發展，探討在維港以外進行適度填海，積極利用巖洞重置現有公共設施，從而騰出原址作房屋和其他用途等。此外，政府也宣佈重建居屋，每年提供2500至5000個單位。
在這些措施下，5000個居屋、15000個公屋、20000個私人住宅，加在一起，政府目標每年房屋供應規劃可以達到每年40000個單位。
對於有意見認為港府應增加公屋和居屋供應量，關焯照認為，由於現時很多基層市民仍未有能力負擔私樓，增加公屋數量可以照顧這群人士，至於居屋現時暫定上限為5000個，屆時可以視乎認購反應而作出調整。
中原地產表示，政府去年11月推出額外印花稅以打擊樓市炒風，額外印花稅後初期，香港樓價仍然上升，到2011年第3季才回軟1.9%，預期2011年下半年回落5%，而全年仍然累升8.5%。
中原地產亞太區總裁黃偉雄表示，香港樓市基礎仍然良好，市場不存在過度炒賣及過度借貸。但經濟下行風險早已累積，樓市有機會軟著陸。預計短期內政府不會放寬樓按，亦不會撤銷SSD。預期2012年首季樓價將先下跌5%，下半年則有機會再下跌5%。
利嘉閣地產董事總經理廖偉強表示，今年樓市成交量只有88000宗，較去年140000宗，減少近38%。自從政府推出額外印花稅後，已令炒家幾乎絕跡，樓價下半年也開始下跌。廖偉強預期，明年樓市成交會繼續萎縮，估計成交宗數下跌至81000宗，樓價下跌約一成。 | 
