【文匯網訊】據華夏時報報道，就在鐵獅門甩賣上海項目的消息持續發酵之際，《華夏時報》記者獲悉，愛爾蘭地產大鱷——財富控股集團以223.6萬歐元的價格，轉讓了兩家中國地產公司的股份。
儘管鐵獅門方面否認甩賣上海新江灣地塊，但知情人士告訴記者，鐵獅門「找買家」差不多已有兩年時間。由於開發體量及投資資金過於龐大，很少有公司願意接盤。因轉讓較難，鐵獅門也願意聯手其他公司合作開發。
「的確有一些外資在悄然撤離中國樓市，尤其是外資房地產基金。最近兩年外資較少投資新的房地產項目，前幾年拿下的項目，也基本處於出貨階段。」同策房產董事長孫益功表示。
愛爾蘭公司轉讓中國資產
一位不願透露姓名的房產機構高層告訴記者，愛爾蘭最大的房地產公司——財富控股集團，通過新加坡交易所將其在中國的兩家房地產子公司——財富控股地產和上海財富控股(上海)物業公司的股權，轉讓給了該公司一位高管，價格為223.6萬歐元。
2007年7月，財富控股以4.97億英鎊收購了虹橋上海城，2011年財富控股又以5.57億元的價格買下上海的淮海商場。
記者在採訪中瞭解到，在轉讓上述資產之前，財富控股已醞釀出售在上海的物業。在2011年收購上海淮海商場後不久，財富控股通過旗下的華瑞中國地產信託，向市場推出位於上海虹橋的商業綜合體。「當時該公司即想把項目整體轉讓出去。」知情人士說。
而美國房企巨頭鐵獅門48億元甩賣上海土地的消息，在市場上傳得沸沸揚揚。
鐵獅門方面在給記者的回函中表示，該公司目前在中國共擁有超過175萬平方米的地產項目，將會在中國其它城市繼續拓展項目。
「鐵獅門目前並未轉讓上海新江灣地塊，開發在按計劃進行，住宅項目預計今年年底就可以預售了。新江灣項目因為體量大而開發得比較慢，我們也在與其它企業進行接觸中，會評估不同的方案。」鐵獅門上海公司內部人士告訴記者。
在2004—2008年中國樓市快速發展期間，包括摩根士丹利、黑石、GIC、麥格裡等海外資本，以入股項目公司、成立資產管理公司等形式收購了北上廣深等地大量物業。一些基金項目因資產管理信託即將到期，在沒有做出續期投資安排的情況下，開始出貨。「基金週期在5年左右，有的投資週期長達8年左右。有一部分財富管理類或信託類的房地產基金在今明兩年即將到期，所以需要把手中的資產賣出去。」戴德梁行投資部董事葉建成說。
從數據上，也可以看到外資投資中國樓市的微妙變化。
資深評論人余豐慧表示，以今年前7個月228億元的利用外資額計，平均每月房地產開發利用外資額32.6億元。按此推算，預計今年全年利用外資的金額約400億元左右。而2011年和2010年中國房地產開發利用外資額分別為814億元和796億元。由此預測，2012年中國房地產投資中利用外資額可能大幅下降50%，同比跌幅接近「腰斬」。
葉建成則向記者指出，外資是有進有出。雖然有小部分外資會做短線投資，在樓市前景不明的情況下可能會撤出樓市，但多數是長期投資。
外資的進與退
葉建成指出，目前部分外資的「撤離」與2009年那一波的拋盤並不相同。
「2009年外資拋售中國的房地產物業，是為了解救美國總部的危機。」葉建成向記者表示，由於當時時間比較緊，加上市場上恐慌心理濃厚，所以外資在出售資產時比較急，一些項目的價格因此賣得也較低。
而目前一些外資出售中國的資產，則是諸多因素綜合作用的結果，其中包括中國房地產市場調控、美國樓市回暖等。
孫益功告訴記者，2009年時美國樓市跌至谷底，雖然外資急於將包括中國不動產在內的資產變現救急，但當時外資仍普遍看好中國樓市前景。
持續的樓市調控，讓外資的看法發生了變化。「不少外資均預計中國樓市的高速增長期將暫告一段落，在較長的時間內中國房地產市場增速將放緩，而外資從中獲利的機會也相應減少。」孫益功表示。
在中國樓市前景不明的時候，美國的樓市已經見底。「近半年的數據表明，美國樓市正在回暖。在這樣的背景下，一些外資的投資方向發生了轉變。」商業地產專家楊詠詩在接受記者採訪時指出，歐美的企業開始在美國樓市尋找商機，並由此出現了資金向美國流入的跡象。
楊詠詩表示，今年上半年，包括摩根士丹利在內的多家投資機構，組建了多個房地產投資基金，其中包括投資美國本土的商業項目。
而部分外資之所以在此時撤離，還與匯率有關。
孫益功告訴記者，在基金到期的時候，外資仍然在進行匯率反週期的操作。「在2008年人民幣升值之前，外資用美元大量購買中國資產。在獲得中國樓市增長紅利的同時，還可以等待時機賺取人民幣升值的長線匯率差價。而現在美元在升值，用人民幣資產換取美元資產後，又可以再賺一筆。」孫益功表示。
「多數外資房地產公司是做長線投資的，但其中也不乏少數做短線的企業。而在香港就有歐美背景的外資地產公司專門做短線投資。這些有著歐美背景的外資公司前一年還在買進，但看到樓市走低及前景不明，第二年馬上就轉向賣出去了。」第一太平戴維斯董事朱兆榮說。
業內人士認為，外資撤離對中國樓市影響並不大。余豐慧撰文指出，上半年全國房地產開發投資額高達3.06萬億元，外資流走400億元也只佔1.3%，即使全部離開也只佔2.6%的比例。 | 
