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 請注意，這不是電影劇照：寬闊的馬路上沒有車流，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，爛尾建築外的防護網遊魂似的隨寒風搖曳。請注意，這不是某部末世災難片的外景地，而是攝影師記錄下的營口沿海產業基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個不敢相信的事實，而且與之相似的事情每天都在三、四線城市裡發生。
營口的矛盾
動車到達遼寧營口時已近深夜，這裡距離市區20多公里，沿途不時可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，「現在已經到施工的季節了，但這些項目到現在都沒再開工。」出租車師傅忍不住出聲。
翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區，李兵也坦陳整個營口的環境已經發生變化，所有房企都在放緩投資，「我們的項目節奏也會放慢，這是肯定的。」
當地政府公佈的數據顯示，2012年營口住宅新開工面積為772.60萬平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產業基地則是營口地產行業的「重災區」。五礦在沿海產業基地有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建築規模總量逾50萬平米。鉑海岸目標客戶是五礦產業園入園企業的中高級管理層，鉑海灣則負責吸引本地高端客戶群，產品以別墅、洋房為主。兩個項目總計投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項目，雖然小高層項目已經報出低於3000元/平米的低價，但目前成交金額不過6000餘萬元。
「媒體所說的『鬼城』，其實指的就是沿海產業基地這裡。」從李兵的辦公室可以俯瞰產業基地全貌：即使是白天，整個基地也四顧無人，有些項目的塔吊還在操作，但大多數項目都安靜得彷彿不存在，部分圈起來尚未開發的土地點綴其中。
6年前，五礦簽約來到這片還是鹽鹼地的地方。「在一片空地上憑空建一個新區，給人的感覺是很絕望的。」李兵說，正因如此五礦可以獲得眾多優惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當優惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業落戶園區，五礦不僅能從入園企業身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。
五礦將園區按照「433」的比例進行規劃：40%的產業用地，30%的商業和居住用地，其餘30%則為市政配套工程。產業園分三期開發，一期佔地7平方公里，商住項目規劃建築面積逾150萬平米。
李兵一直堅持，應該由產業帶動地產來發展。像沿海產業基地這樣的新城區，人口基數為零。只能通過招商引資的方式，通過引入產業帶來就業人口，進而帶動第三產業興起。整個區域盤活之後，順勢可以進行住宅開發。
2008年金融危機讓園區的發展停頓過一段時間，五礦產業園在2009年全速啟動。園區首先進行「七通一平」工程，先期投資達到20多個億。與此同時，五礦產業園加快招商引資。
「我們招商引資的速度很快，有17家企業先後與五礦簽署了入園協議。」李兵告訴《中國企業家》。這中間包括了早期簽約企業如台灣紅葉風電項目，以及後來的知名企業河北東旭集團。
五礦很忙：為促進園區招商引資順利推進，它同時扮演著土地一級開發商以及物業服務商的角色;它既可以是入園企業的房東，又可以是他們的合作夥伴;甚至，五礦還要利用自己在當地關係充當「掮客」——為入園企業與政府、銀行之間的對接穿針引線。
2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項目開工建設。鉑海岸項目規劃建築面積34.98萬平米，其中一期10.2萬平米，「我們當時想每5萬平米一個節奏滾動下去。」李兵說。
但是，五礦產業園自己的「小算盤」打得再精，也抵不過大環境的變化。
4萬億救市政策在令中國經濟再度起飛的同時，也使地方政府基礎設施建設與房地產投資熱情被一齊點燃。前者直接導致地方政府財政支出年年增長，後者則使得一線城市土地市場價格節節攀升。到了2009年，「對於我們這種中型企業來說，一線城市已經拿不到土地了。」一位北京國資房企高管告訴《中國企業家》，「只能到三、四線城市去尋找機會。」
土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發商一拍即合。根據中國指數研究院數據，2009年-2012年，營口市轄區累計出讓住宅用地逾9000萬平米。在其選擇的全國一線至三四線300個城市中，營口市土地出讓面積位居第四，亦是TOP10排名中唯一一個四線城市。其它因巨量土地供應而知名的南通、佛山甚至貴陽等地，出讓的住宅用地規劃建築面積也都還不到營口的七成。
如今，所謂以產業帶動地產的理念早已被市場所顛覆。2007-2012年，營口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾十倍，而扣除掉房地產投資後的全市固定資產投資總額5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產投資占比固定資產投資的比例達到5年來峰值：29.38%。
「說實話，在過去幾年時間裡，營口城市的升級過分依靠土地財政，大規模土地出讓的結果就是導致城市升級的速度跟不上房地產開發的速度。」李兵有些激動，「這就是營口的根本問題。」
2012年10月，一份由易居中國出具的《中國城市房地產市場風險排行榜》TOP50的名單之中，營口赫然在列。隨即媒體展開調查，營口深陷「鬼城」的負面新聞之中。
「我們有一個項目已經談了很久，已經到臨門一腳的時候，」李兵告訴《中國企業家》，「晚上看到了相關新聞，對方當時就猶豫了。」
產業從來不會跟著房地產走，如今卻還要被其拖累。至少在外人看來，營口投資環境已經急轉直下。
「鉑海岸一期30多萬平米的住宅，我們預計要做四五年，過程中也不會再去盲目地開工。」李兵告訴本刊，鉑海灣項目也要調整，原來要開20萬平米，現在也要降下來，搶著入市一點好處也沒有。
沿海產業基地在售的19個住宅項目，規劃建築總量逾500萬平米，而營口市區只有不到70萬的常駐人口，每年會產生固定的改善性需求群體。即使如此，李兵認為這批積累的存量至少3-5年才可以消化掉。
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