【文匯網訊】初夏的洛杉磯，人們開始四處賞花踏青，可是貸款和房地產經紀人付毅卻忙得不可開交。一頓午飯短短半小時時間，接了不下五個電話。
據新快報報道，「前天在鑽石吧市，我們公司有一套90萬(美元)的房子上市。這套房子四室三衛，使用面積不到2000尺(約185多平方米)，佔地6000尺(約560平方米)，當天就有200多人去看房，10多個人當場就交了定金。」付毅對新華社記者說。
中國人成美國房產第二大海外買家
美國全國地產經紀商協會年度報告顯示，2011年3月到2012年3月期間，外國人共投入825億美元在美國購置房產，其中中國人(包括香港買家)花費90億美元，占11%，連續兩年成為美國房產第二大海外買家，僅次於加拿大人。
一提起洛杉磯，除了有聞名世界的好萊塢，還有宜人的地中海氣候，全年平均超過260天的晴天，溫暖如春的四季，全美少有的地道中餐。於是，大洛杉磯地區自然成為華人在美買房的首選。
地產中介每天忙到晚上9點
付毅進入房地產中介這行一年多。他告訴記者，美國房市從去年開始好轉，房價一直在漲，尤其是華人看中的熱門地區，房價甚至有翻倍的。他說：「最近我每天都要工作到晚上9點，陪客戶看房子、談貸款，甚至有客戶半夜還打電話。越到週末和節假日越忙。」
在大洛杉磯地區，聖馬力諾市是數一數二的優質學區。該市沒有公寓樓，沒有聯排屋，只有獨棟別墅，最便宜的房子價格也在200萬美元以上。據房地產經紀人楊暘透露，在這裡擲重金買豪宅的人大多看中的是房屋的地段和學區，並不用於投資。
記者瞭解到，在南加州地區，華人購買50萬美元以下的低檔房多用於投資，而100萬美元以上高檔房屋的購買者大多自住。
「單純為投資的，一般都買30萬美元以下的房。都是越便宜越好。房價再高回報率就低了，不划算。」付毅說，「他們不會去考慮地段、學區的，看中的就是美國房價有升值空間。」
許多美國開發商建房時考慮中國人習慣
隨著越來越多的中國人到美國購房，美國的銀行、房地產開發商和中介等機構也做了相應準備。包括匯豐和華美在內的幾家主要華資銀行也可為中國買房人提供按揭。一座350萬美元的豪宅，可以獲得70%的貸款，並且最多可享受2.52%的超低利率。
蘇家敏說，許多美國開發商都瞭解中國人的品位，在建房時多半會考慮中國人的習慣。如果是兩層樓，一樓要有臥室，因為中國人喜歡幾代同堂，老人住在一樓，免得爬上爬下。許多大開發商在建房時除了配備西式廚房外，還會特意準備一套適合中國人烹調的中式廚房。
新聞分析：美國房價走高另有推手
包括地產業進入新一輪上升期，以及連續的量化寬鬆政策
據新華社電針對近日來熱炒的華人推高美國房價的消息，熟悉美國房地產市場運作的人士表示，大量中國人赴美買房對部分地區房價上漲有一定作用，但推高美國整體房價的說法「言過其實」。
華人社區房價有所上漲
美國中華商報社長蘇子涵在工作中接觸大量前來美國購買房地產的中國人，並為他們提供咨詢。他告訴記者，中國人在洛杉磯、舊金山和紐約等地大量聚居，那裡華人社區的房子也大多由華人購買，其中既包括從中國本土來的，也包括美國當地的華裔。近來華人買家超過了賣家，造成一些特定社區的房價上升，是正常現象。但要說華人推高美國整體房價，則是言過其實。「中國人在美國的比重那麼小，怎麼可能推高美國的房價?」
南加州資深房地產經紀人蘇家敏說，到南加州的中國新移民中，40%會選擇在洛杉磯定居，致使那裡的房屋租賃市場火爆。華人主要聚集在聖蓋博谷，只要接近華人社區30分鐘車程之內的房屋都非常搶手。房屋買賣市場也有類似情況。
房價走高推手並非中國人
蘇子涵指出，美國房地產價格走高實際有兩個推手，而並非傳言中的中國人買房。第一個推手是美國房地產業進入新一輪上升週期。美國房地產上一輪谷峰在2006年上半年，隨後走平，接著下跌。2008年金融危機爆發，出現房價暴跌，2009年跌到谷底，此後兩年出現二次探底後又再度上升，隨後便進入較為持續的上升週期。
第二個推手是美聯儲連續實施的量化寬鬆政策。低利率環境和大量流動性進入市場的結果是，去年8月到今年2月南加州地區的房價有了20%以上的升幅。
提醒：1 在美國買房過程並不簡單
在美國買房也不是想像的那麼簡單。美國房屋交易有一套成熟完備的法律程序。
首先，地產商在確認購房者本人入住後，才會辦理產權出售手續。業主入住一段時間後才可以出租或再賣，一般是一至兩年。
而且，購房之後不允許讓房屋空置，否則業主會被要求繳納費用僱用公司管理。如果把房子委託給當地房地產管理公司出租，還要被收取至少3%的租金手續費。
中國人到美國買房，首先要有他國、至少是中國香港的銀行存款證明，以證明買家有經濟能力。接下來就要找一個房地產經紀人來看房。看好房談好價錢後，買賣雙方還要去一類叫Es-crow的公司去登記。這是受政府委託的集產權過戶和公證流程為一體的非官方公司，以保障買賣雙方的利益。
在美國，並不是所有州的房產買賣都要經過這類公司。但在加州，Escrow是必須的中間人。買賣雙方的交易文件要交給它，再由它把文件交給政府備案。政府審查過文件後會把房屋產權證交給Escrow，再由該公司交給買方。
另外，首付至少是總房價的35%。外國人也可以申請貸款。中國買房人只需提供護照、簽證複印件，加上在香港的銀行賬戶信息，就可以申請貸款了。
2 赴美購房需提防陷阱
然而，對於中國人來說，來美買房誘惑中隱藏著陷阱。一些中介容易利用中國人的「人生地不熟」，提供虛假房屋信息，詐騙情況也時有耳聞。
楊暘告訴記者，2012年，在洛杉磯地區有一對姐妹，姐姐開了一個房地產經濟公司，妹妹開了一家Escrow，兩人在短時間內進賬數筆後卷款「跑路」，至今仍未破案。被騙的買主中就有中國人。
按照2011年美國社區調查的數據，每月包括抵押貸款、房屋維護等在內的房屋持有成本平均為1059美元，約占美國家庭月收入的21%，而其中主要開支是房產稅。例如一套30萬美元的房屋，每年要繳稅4000美元左右，管理費、維修費和其他雜費一年也要上千美元。如果要轉手賣房，還必須支付經紀人費用和其他費用。
此外，在美國炒房成本較高。從房產交易來看，購房者需繳納一次性的房產交易稅、律師費、產權保險費、房屋估價費、房屋檢查費和登記費等，一般累計佔住房售價的3%至5%。賣房者則需繳納一次性的律師費、房產交易稅、登記費、維修費、房產經紀中介費等，一般累計佔住房售價的7%至10%。
在美國，買房和綠卡也畫不上等號。如果買了商用房，如酒店、娛樂場所等，政府在評估僱傭當地居民情況後，會發放兩年臨時綠卡，但也不是必然。兩年後，政府還要進行再次評估以決定是否發卡。
今年2月有當地報道稱，200多名中國投資者欲通過投資商業地產移民美國，結果被騙1.5億美元。
華人炒高加拿大房價?當地業界認為缺乏依據
據新華社電 近日，加拿大溫哥華有機構分析報告指出市中心一些公寓空置率驚人，隨後有人將此歸結為「中國人炒房」的證據之一，並認為中國投資客推高當地房價。對此，當地業界人士認為此說法欠缺事實根據。
溫哥華房價的確較高。根據官方數據，該地區獨立房屋的平均價格近60萬加元(約合366萬元人民幣)，公寓平均價格為36萬加元(約合219萬元人民幣)，在加拿大位居前列。與此同時，中國移民數量不斷增多，再加上有些新移民購房要求靠近名校或者中文商業中心，某些區域的房產項目熱銷。
加拿大不列顛哥倫比亞大學的規劃學教授安德魯·嚴分析了2011年的相關數據後發現，溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達到約23%。而在除了西端區域以外的整個市中心，被投資客擁有的房屋比例高達48%。雖然作者在報告中就指出，這些投資客中絕大部分是加拿大本地人，但依然有人認為公寓高空置率和中國人有關。
對此，加西地區規模最大的地產中介之一怡富地產總裁蔡宏安對新華社記者說：「這樣的說法更多時候是基於一些猜測和傳聞，而非依賴於事實和可靠數據。」
蔡宏安說，目前加拿大和溫哥華地區的相關政府機構並沒有針對華人移民的購房行為做過權威統計。但是若以人口比例而言，華人人口占加拿大全國人口的比例約3%，認為這能對市場產生重大影響難讓人信服，而中國投資客的作用就更為有限。
根據加拿大政府數據，加全國房屋銷售收入中，只有3%來源於外國購房者，這其中還包括了相當一部分的美歐等地的投資者，來自中國的投資者比例微乎其微。
「加拿大是一個法制健全的國家，交易過程公開透明，因此千萬不要輕信一些人的不實宣傳，更不要想著走台下的交易，這是行不通的。」蔡宏安如此提醒。
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