【文匯網訊】「『小產權房』轉正」的風聲再起。有住在北京太玉園的張灣村村民稱，當時搬上樓是因為舊村改造，等於用宅基地置換而成，他認為，如果房子轉為大產權推向市場，村委會應該對他們進行相關補償。「我才不願意轉，給我100萬我都不幹。」這位村民說。
據新京報報道，十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)提出，建立城鄉統一的建設用地市場。「『小產權房』轉正」的風聲也隨之再起。不過專家表示，《決定》中的改革方向對於解決「小產權房」問題提供了大的原則，但「小產權房」的轉正面臨著諸多需要解決的問題，並不會立即「跟風轉正」。
需相關部門研究具體解決方法
《決定》提出，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
記者注意到，在《決定》關於集體土地的表述中，並沒有提及「小產權房」。對此，北京市房協秘書長陳志認為，《決定》提出的是改革的方向，包括土地制度改革的方向，而「小產權房」只是其中的一個具體問題，因此《決定》不會談及如何解決「小產權房」這樣具體的問題。
「具體到『小產權房』的問題，還需要相關部門根據《決定》的精神，研究具體的解決辦法。」陳志說，從長遠看，「小產權房」問題肯定要解決。
「小產權房轉正」須先修法
不過，在陳志看來，「小產權房」的轉正並不會立即得以實現，因為它還面臨著諸多難題需要解決。
其中最大的問題就是法律上的障礙，《憲法》中規定的土地所有形式只有全民所有和集體所有。而且按照現行的《土地管理法》，宅基地屬於農村集體經濟組織所有，村民只能在宅基地上建造房屋，不能出租、買賣或變相買賣。
「那如果『小產權房』轉正，就必須要修改法律，否則轉正的行為就是違法的。」陳志說，從《決定》體現的精神看，依法治國是一個很明確的原則。因此即便「小產權房」轉正，也必須是在修法之後。
在實際操作過程中，「小產權房」的轉正也面臨很多具體問題。「如果『轉正』，那之前買賣『小產權房』的行為如何界定和處罰?這肯定是違法行為，如果簡單的『轉正』，就等於承認了之前的違法行為。」陳志說。此外，他認為，「小產權房」如果轉正，那勢必還要採取補交土地收益等方式補交一定的價款，那麼補交的金額標準多少，時限界定在哪裡?這些都需要明確。
屢打不絕的「小產權房」
「小產權房」是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做「鄉產權房」，又叫「小產權房」。
小產權房出現乃至「繁榮」的歷史，與城市房價躥升密不可分。小產權房成為社會關注的熱點，是從2007年開始的，而這一年也正是房價上漲邁入快速之年。
當年6月，建設部發佈了一份「買房風險提示」，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，否則將無法辦理房屋產權登記，有些項目允諾辦理的「鄉產權」「小產權」，都不符合法律規定。
儘管主管部門明確表態，但全國一些農村集體組織還是不斷在打「小產權房」的主意，各地的「小產權房」也成為屢打不絕的問題。在北京，通州區張家灣等地成為了媒體關注的「小產權房」集中區域。
對於打擊查處「小產權房」，從國家到北京也一直採取高壓政策。國土部每季度的掛牌督辦土地違法案件中，基本上都有對「小產權房」的查處。而北京也在2007年就完成了對通州張家灣鎮和房山琉璃河鎮非法佔地建設「小產權房」的處理。
據瞭解，2008年國土部開始研究制定小產權房的相關處理意見。各地此前也在等待著國土部的大原則來確定各自的處理辦法。
2012年上半年，北京開始了集中清理整治「小產權房」。當年9月公佈了首批79個「小產權房」項目，今年6月又公佈了第二批6個項目。
不過，這次北京對於「小產權房」的風暴，刮向的主要是在建和在售的「小產權房」項目，而已售的「小產權房」由於情況複雜，在處理方面，政府還是較為謹慎。
交鋒
黨國英
「從不合法到合法是大勢所趨」
社科院農村發展研究所研究員黨國英認為，如果按照字面的範圍，農村經營性建設用地實際上規模很小，就算全部入市，也不會對目前的土地市場造成衝擊。但是，黨國英認為，現在的規劃和用途管制有很多問題。我國現在雖然出台城鄉規劃法，但鄉村規劃仍非常隨意，如果不修改規劃法，那麼農村可能就按照自己的利益，隨意修改規劃，使得幾十萬行政村都可以入市。
另外，黨國英認為，《決定》出台後，有可能導致大量農村「小產權房」成為合法的建築。黨國英認為，這是改革大勢所趨，雖然原來不合法，但是改革的大勢所趨之下，讓原來一些不合法的事情變得合法，也是一種和解，「無非是一部分農民得到一些利益。改革不應只計較這個。」
華生
「小產權房入市破壞社會公正」
經濟學家華生認為，小產權房不符合法治國家的精神，他並不看好小產權房轉正，如果小產權房轉正那就是在鼓勵違法，讓人產生法不責眾的錯覺。
華生在其博客中寫道，能蓋小產權房的農民不是廣大農村的絕大多數農民，而是城中村和城郊的原住民。在用途和規劃管制下，規劃就是錢，原住民的土地無權自由流轉入市獲益，否則，既破壞了社會公正，也是對佔人口絕大多數的外來進城農民利益的擠壓和傷害。
河北大學中國鄉村建設研究中心研究員李昌平認為，在沒有修改法律的情況下，就應該嚴格執行法律，該查處就查處，該處罰得處罰。如果現在不處理「小產權房」，而是一下子全部「轉正」，這就意味著違反現有法律，把一切違法合法化，「會帶來嚴重的後果。」
太玉園小區原住村民不願「轉正」
位於通州區土橋城鐵站附近的太玉園小區，以北京乃至全國最大的小產權房住宅區而聞名。國芙蓉是太玉園西區的一名居民，2009年，她以4000元每平米的價格在這裡購得一套二手房，房產證是村裡發的一個「紅本」。
她回憶，當年準備在這裡買房時心裡有所顧慮，因為畢竟是小產權，沒有正規的產權證。經過多方打聽，她得知這裡也住有張灣村的本地居民，還聽人說雖然是小產權，但也得到建委的「承認」，考慮到低廉的價格，就買了下來。
住在太玉園西區的張先生買得更早。2006年時，這裡的房價才2000多元，張先生稱，「關注了這次三中全會，一說建立農村產權流轉，我心裡就踏實多了。」他表示，如果能「轉正」，當然更好不過。
國芙蓉也表達類似看法，雖然目前沒有要賣掉房子的打算，但仍希望新政策能使小產權房轉成大產權，據她估計，「轉正」可能會讓業主補繳大產權房應當繳納的土地出讓金，「10萬左右可以接受，再多就不行了。」
而幾位2003年前後搬進太玉園的張灣村村民並不這樣認為，「轉正」後房子雖然可以上市交易，但這對他們來說並無多大意義，「我們就是本地人，房子自己住，現在不用交物業采暖費，住著挺好，如果轉大產權要交錢，還不如不轉。」
另一位住在太玉園的張灣村村民稱，當時搬上樓是因為舊村改造，等於用宅基地置換而成，他認為，如果房子轉為大產權推向市場，村委會應該對他們進行相關補償。「我才不願意轉，給我100萬我都不幹。」這位村民說。
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