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 過度開發逆轉供求三線城市房價入冬。 【文匯網訊】一邊是各大城市房價的高燒不退，一邊是部分中小城市樓市的寒意陣陣，當前中國房地產市場出現了明顯的分化跡象，三線城市積聚的樓市風險不容小覷。
據第一財經日報報道，國家統計局日前公佈前十月70個大中城市房價。同比來看，除溫州外，其餘城市全部上漲。其中，21個城市房價漲幅高於10%。
但一名三線城市的地產商近日告訴記者，這種「火爆」只存在於一二線城市，許多三線城市今年下半年量價齊跌，行業正在迎來大拐點，未來的有效剛需嚴重小於供應量，房價不會再瘋漲。
上海易居房地產研究院根據統計局數據測算得出，10月一二三線城市新建商品住宅價格環比漲幅分別為0.85%、0.64%、0.57%。全年一線城市房價的環比平均漲幅均「高高在上」，遠遠超越二三線城市的平均漲幅，同時，二線城市房價的環比平均漲幅則一直略高於三線城市。
克而瑞上海機構研究總監薛建雄對記者表示，目前廣大三四線城市的房地產已經出現供過於求的結構性問題。「三四線城市熱衷於建新城，房子一建就一大堆，但是各種配套跟進很慢，人口導入也比較慢，這就造成短期樓市庫存消化困難。」
部分城市樓市遇寒冬
在21日開幕的浙江省諸暨市第八屆房產博覽會上，40多套樓盤的銷售團隊正在使出渾身解數努力吸引稀疏前來的客人。和去年的35個樓盤相比，今年的賣方陣容龐大了不少。
誘人的秒殺房、八二折特價房、一套百平方米洋房10多萬的大讓利以及從未有過的大折扣，房產公司和售樓人員除了高品質、好地段的宣傳外，主打的仍然是價格牌。
在房產博覽會現場，記者觀察到，大部分樓盤的二期房價不是與一期基本持平，就是略微下降。而如特價房、大折扣等變相降價的方式則十分普遍。
一名當地房產業內人士對記者表示，目前諸暨二環內的房子均價已經從去年的上萬元降到了「不超過9000元」。在他看來，品質差的樓盤甚至可能會跌到約每平方米6000元。
這名業內人士判斷，房價下降的原因是如今諸暨房地產市場已經嚴重供大於求，這個問題在接下來幾年還會更加嚴重。今年出現明顯供大於求的主要原因，是去年當地政府為了拓展城市空間集中動遷農居房。
他表示，去年當地政府在城東拆遷了約80萬平方米的農居房，增加了2300畝土地，需要60多億的拆遷成本。為緩解財政壓力，政府開始大量拍賣土地，將土地集中推向市場。而當時的房產投資者也都信心十足。
市民老周則告訴記者，他的5個親戚原本都在諸暨的房產公司售樓部工作，但在今年3月樓實在賣不出去，就辭職轉戰無錫和寧波等地。但據他們反映，那裡的樓房也不好賣。
上述諸暨業內人士表示，除了大城市外，大部分三四線城市都面臨著像諸暨這樣供大於求的局面。
記者此前在義烏採訪期間，走訪了市區的多個樓盤，發現前來售樓處問詢的購房者較少，多數樓盤以出售大戶型房源為主，銷售上存在一定難度。
義烏市統計局發佈的數據顯示，前三季度，義烏商品房銷售面積相比去年同期下降19%。
義烏當地開發商劉明對記者表示，義烏樓市目前基本上屬於有價無市的狀況。「價格還是比較堅挺，但成交不活躍，不溫不火，總體感覺向下的概率會更大。」
「義烏樓市確實不是很樂觀。」一名在義烏炒房多年的人士也對記者稱，他正打算把義烏當地的房源都賣掉，再到省城杭州投資豪宅。
「今年『國五條』出台後，由於政策末班車效應導致樓市成交短期放量，其餘時間都較為清淡。」劉明表示，「2010年前後，義烏曾經出了兩個全國有名的『地王』，但目前這兩個項目的銷售都很一般，一度貼近成本甚至虧本賣房。」
而記者所調查的另一個位於江蘇的三線城市，目前核心區域房價在每平方米9000∼10000元。最近幾年市場每年可以消化的房子，約和庫存量相當。
前述地產商認為，三線城市與一二線城市最大的不同在於缺少外來的高端購買力，加上土地大量上市的原因，三線城市普遍存在商品房庫存量大的現象。
由於存量大，今年該三線城市的地產商也常常大打價格戰。
供應過量埋隱患
多名業內人士對記者表示，當前部分中小城市樓市遇冷的主要原因在於其樓市客群主要來源於當地，前幾年市場火熱加速了房企的大規模開發，為後期市場供過於求埋下了隱患。
在上海易居房地產研究院監測的20個城市中，截至10月底，一二三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2748萬、2760萬和2251萬平方米，同比增長分別為-9.2%、-3.6%和17.4%。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，一二線城市去年「金九銀十」預期落空，庫存積壓，而今年樓市升溫，去庫存化效果不錯，特別是南京、福州、廈門等城市甚至存在庫存嚴重不足的風險。而三線城市庫存則出現了較大的同比增幅，未來這些城市庫存增長的態勢仍有可能持續。
克而瑞信息集團研究中心於今年7月發佈的《中國城市住宅發展前景與風險排行榜》顯示，三線城市的樓市風險遠高於一二線城市。
在排行榜中，隴南、武威、酒泉、定西、鄂爾多斯、固原、平涼、延安、慶陽、張家界位列城市房地產發展風險前十位;上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、瀋陽、蘇州、南京位列城市房地產發展前景前十位。
易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱對記者分析，風險排在前50位的基本上都是三線城市，有個別二線城市。在發展前景前50位的城市當中，以一二線城市為主，三線城市的數量比較少，即使有，也是東部較發達的一些地級市。
克而瑞信息集團研究中心副總經理林波稱，從供求角度來衡量，從一線城市到三線城市，供求風險呈現出擴大的趨勢。
「一線城市經濟發展水平較高，對人口的吸附能力較強，較大的人口規模帶來廣闊的市場容量。從市場供應角度來看，由於一線城市較高的人口密度，導致土地相對稀缺，人均佔有土地居住面積在全國的排名普遍靠後，長期供不應求的局面難以打破。」丁祖昱表示。
「二線城市相對較好的經濟發展水平和市政建設，亦吸引了充足的常住人口，因而長期來看，剛性和改善性需求大，房地產市場比較穩定，未來前景可期，市場風險也較小。但是近年來部分地方政府對城市建成區建設力度的加大，使其商品房市場供應出現了較為明顯的放量現象，這也使得部分二線城市短期供求風險開始顯現。」林波表示。
而三線城市，林波分析稱，大多數是外來務工人口占比較高，城市常住人口普遍低於戶籍人口，使得市內對新增住房的需求相對較小。另外，經濟總量的相對有限，以及中心區域土地供應的較為充裕，更使得三線城市供應過量的市場現象雪上加霜，因此大多城市房地產市場待售存量一直處於增長之中，整體風險較高。
一家中型房企的副總經理對記者表示：「很多房企原來去三線城市做開發，但不少被套住了，最終還是認定在一線城市和少數二線城市開發是相對安全的，所以都回來了，導致今年一線城市和少數二線城市的土地市場非常熱。」
地產商訴苦
在三線城市房地產風險開始積聚的同時，也有開發商反映迅猛增長的開發成本將開發商的利潤壓到了盈虧臨界點，如果土地財政不解決，三線城市的房地產問題是不可能解決的。
據記者瞭解，某城市的土地成本加各項規費，佔據了開發成本的一半以上。涉及房地產的收費部門有20家左右，收費項目達50多個，立項、環評、審圖、日照分析、人防、地震評價、氡氣檢測、氣象防雷等無所不包。
「服務就收費，沒錢收的就推諉。房地產就是唐僧肉，哪個部門都來吃一口。」有地產人士稱。
例如規劃局按照每平方米1~1.2元的標準徵收規劃服務費、放線費，氣象局按照每平方米0.2元的標準徵收氣象檢測費、氣象審核費，經信委散裝辦按照每平方米2元的標準徵收「水泥扶散費」，建設局徵收「施工圖設計審查費」、房管局徵收「商品房銷售代辦費」、「網絡服務費」等，供電局徵收「電力配套費」。此外，還包括若干有資質的中介單位的審核收費。
在前述地產人士說明的成本結構中，土地成本約占26%~36%，各項稅收約占12%，各種規費占20%左右(含供電、供水、供氣等費用)，建築安裝成本和綠化成本占30%∼36%，財務成本占3%，剩餘部分是維繫公司正常運轉的銷售費用和管理費用。
事實上，在簡政放權的思路下，行政審批收費開始減少，但往往是工本費之類的小費用。房地產開發需要經過的審批部門眾多，必然造成審批流程緩慢。而每拖延一天，往往意味著房地產開發商要增加幾十萬元的財務成本，這都會反映進房價中。
從一些三線城市地產商的角度來看，土地成本的上升是硬性的，行政審批週期長，人工費、材料費上漲，銷售緩慢等因素，均增加了成本，但下游的房價卻難以再漲了。
有地產商表示，由於上下游的擠壓，三線城市房地產行業正在被驅趕到盈虧拐點，一旦越過由盈到虧的分界線，將會引發全行業的震盪。
他認為，三線城市面臨的情況跟一線城市截然不同，各級政府制定政策不能一刀切。希望簡化行政審批程序、降低收費、還權於民;放開剛需二套房貸款政策，激活二手房市場;鼓勵節能環保、提高生活質量的商品房投資等。 | 
