【文匯網訊】去年初，由於香港房價持續飆漲，香港政府曾推出從價印花稅（DSD）抑制炒樓，該項措施實施一年效果明顯。近日港府在原有政策基礎上作了微調，修訂雙倍印花稅（DSD）的換樓期限，以及豁免於一張買賣合約內購入一個車位的DSD。部分機構認為，港府的上述措施可能會將二手房需求引入一手房市場，但換樓需要的成本較高，此次政府微調政策料不會刺激樓市成交。
政策或利好一手房
據中國證券報報道，對於樓市調控政策的效果，香港財經事務及庫務局局長陳家強在出席立法會《印花稅修訂條例草案》委員會會議表示，政府自2013年2月推出從價印花稅後，住宅成交量受到一定程度冷卻，而樓價由從前的升勢遏制至平穩發展。過去一年的樓價升幅，由去年1至2月的2.7％，大幅放緩至0.1％；租金升幅亦由過往平均每年1.9％的升幅，放緩至0.1％，反映DSD有效遏止樓價的升勢。由於目前樓市前景仍不明朗，加上供應偏向緊張，現時暫無計劃撤回樓市「辣招」。
香港差餉物業估價署近日發表5月物業報告顯示，今年3月香港所有類別私人住宅售價指數按月下跌0.16％，連續三個月按月下跌，其中99.9平方米以下的中小型單位下跌0.16％，100平方米以上的單位售價則與2月份一樣。
基於調控已達到效果，近日港府在原有政策上作了微調，即修訂雙倍印花稅（DSD）的換樓期限，以及豁免於一張買賣合約內購入一個車位的DSD。瑞銀集團發表報告表示，「樓換樓」多了一至兩個月時間售出舊物業，相信新政策會令換樓客流向一手市場。因為一手樓花期時間較長，同時亦可獲退稅。
德意志銀行認為，相關措施主要幫助用戶「升級」換樓，在技術上提供更多時間出售原先舊有物業。但是目前換樓成本不菲，因為換入更大物業價格會更高，而樓價更高的物業其按揭借貸比率會更低，以及未來按息走勢更高，相信微調措施不會刺激銷售。
值得注意的是，港府的上述措施可能會將二手房需求引入一手房市場。德意志銀行報告指出，根據雙倍印花稅安排，換樓客要預先支付有關印花稅，6個月內賣出舊有物業才可獲稅務回贈。根據目前市況二手交投疲弱，何時成功出售舊有物業並不明朗，即使給予多出30至45日緩衝期分別亦不大。由於地產商為一手樓提供更有競爭力的定價、付款安排及優惠，置業需求將繼續由二手市場流向一手市場。
房價仍處下行通道
由於港府始終堅持調控樓市，部分外資大行仍維持香港房價下行預期。針對港府近期的政策，瑞銀集團報告表示，維持未來12個月本港住宅樓價下跌10％至15％預測，地產股投資評級為「中性」，相信政府不會再推出額外「減辣」措施。
香港太古地產行政總裁郭鵬近日表示，目前已見大量開發商減價5％至15％售盤。至於二手市場方面，目前仍難判斷是否已經出現調整，因成交量十分少，的確已見樓價輕微回落。
相對住宅的悲觀預期，香港寫字樓有望率先走出調整期。大和證券發佈報告指出，香港零售商舖、寫字樓及住宅三大地產板塊正經歷健康調整。有市場人士過去幾年對走勢看法過於樂觀，投資銀行在寫字樓市場中過分擴張，而鐘錶首飾在零售商舖亦開舖太積極，住宅則有投資者早先吸納豪宅太多。而寫字樓過去幾年調整明顯，很多公司不再集中於中環地區，估計寫字樓市場或最早走出下跌週期。 | 
