【文匯網訊】國內樓市的調整，為火熱的海外購房添了一把柴。7月8日美國全國房地產經紀人協會發佈報告顯示，在截至3月的一年內，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。也就是說，海外買家在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。
據中新網11日報道，值得關注的是，國人海外購房浪潮正在由原先的「富人階級」向「中產階級」蔓延，小額海外置業投資逐步升溫。分析人士認為，國內房產價值透支、經濟放緩成為近期國人海外買房數量猛增的一大誘因。與此同時，不確定的政策變數、變幻的海外房地產市場行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風險也浮出水面。
中國買房客海外撈金 「中產階級」也來分一杯羹
去年，土生土長的北京人李女士賣掉了她唯一的一套房子，這套位於朝陽區雙井的兩居室老樓民宅為她籌得了300多萬人民幣。利用這筆錢，她在休斯頓成功入手了六套房。李女士的算盤是：每個月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回來，除去這部分開支，每月還能賺將近1萬元，每年可得收益10多萬元。
「在美國買房投資，除去房產稅等各項費用，收益率可以達到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本;相比之下，在北京投資一套房產收回成本或許要花上100年，因而海外小額投資也是比較多的。」作為一家專業從事海外房產投資的機構，國信美投總裁陸鶴壬在接受中新網房產頻道採訪時表示，當前除了傳統意義上的富豪熱衷投資海外買房，中產階級出海置業比例正在逐年提升。
陸鶴壬分析指出，「中國人海外買房子，基本分為自住和投資。海外投資型房子單價較低，在美國，大部分買家購買的房子總價在10萬美金以下，其中有較多是金融危機時的法拍房，成本甚至低於建築成本，因此投資價值較高。」
「很多人問我，這麼便宜的房子為什麼美國人自己不買?」 陸鶴壬說，那是因為美國人與中國人的消費觀念不同，他們沒有那麼熱衷於買房，很多人也沒有這麼多錢來買。
在陸鶴壬看來，美國的房地產市場發展較為成熟，雖然此前因為金融危機的影響一度跌入低谷，但是現在已經開始平穩回暖，因此投資價值也較為明顯。
事實上，像李女士一樣「精明」的中國海外買房客並不在少數，今年以來，數目更是增長迅速。美國全國房地產經紀人協會7月8日發佈的報告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人在美購房總額達220億美元，同比飆升近80%，占外國人在美購房總額的24%左右。
報告還顯示，全美現房成交價中值為19.9萬美元，而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元，為美國均價2.6倍。而且，中國人更喜歡現金購房，超過四分之三的中國購房客選擇現金支付房款。
對於中國買房客海外撈金升溫背後的原因，中原地產首席分析師張大偉向中新網房產頻道分析稱，「國內房產價值透支且經濟放緩，而國外整體經濟在復甦，房產投資價值較高。所以有很多人賣了國內房產，去國外投資。」
張大偉認為，與相比發達國家有一定差距的環境質量、教育水平等方面，也是國人選擇置業或移民海外的考量因素。同時，他指出，不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。
在上海易居房地產研究院研究員嚴躍進看來，海外投資熱也是目前國內限購限貸政策下的區域分散化策略的體現。
海外置業暗藏風險 或受困於「中國思維」
「在美國，買家和賣家並沒有直接的金錢交易，交易時會通過以律師團隊為主要成員的房屋管理中心。這個機構會對房屋有無債務、能否買賣、房屋質量等背景進行調查。」 陸鶴壬對中新網房產頻道表示。
但這並不意味著海外投資可以高枕無憂，也並不是所有人都能實現「抄底」、「升值」、「海外撈金」的美夢。
陸鶴壬舉例稱，此前就有購房者貪便宜買了底特律的一些房子，可能售價很低，也可能有很高的收益率，但周邊治安較亂，尋找合適的租戶很難，收租金也會面臨麻煩。「這種房子聽起來很美，但是操作起來卻很難，最後可能變成燙手山芋。」在她看來，這類購房者投資失敗的根源就在於對所投資的房產缺乏具體、全面的瞭解。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進也指出，部分中介機構為了促進業績上漲，很可能誇大此類海外投資的回報，卻刻意隱瞞風險。
中原地產首席分析師張大偉則對中新網房產頻道坦言：「中國人用這十年中國房地產的思維出國投資，很可能會出問題。」
在張大偉看來，很多國內購房者在過去十年的投資投機中積累了不少財富，但大部分都借助了很高的信貸槓桿。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經濟比較均衡、買房投資屬性並不高的國外，則很可能會出現回報率較低、房產出售變現難度大等問題。
除此之外，張大偉分析認為，諸如年初馬航事件衝擊、加拿大宣佈終結投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數，也會為海外房地產投資帶來潛在風險。
如何規避風險? 業內：選擇中介需謹慎
經濟水平、市場起伏、匯率變化、文化差異、地理環境、政治因素等均可能成為影響中國買房客海外投資成敗的重要砝碼。面對並不瞭解的異國行情，如何在海外置業中最大程度規避風險?
在不少業內人士看來，海外投資買房，不管是移民自住還是投資出租，都要特別關注當地對房屋好壞、價格高低、產權等方面的評判標準，甚至對諸如房產稅等稅收制度也需有所瞭解，不能按照自己在國內的投資慣性進行選擇。
陸鶴壬則建議，海外房地產投資交易中的環境、政策等各種可能存在的風險，可以通過選擇可靠的投資中介機構來加以防範。
據陸鶴壬介紹，一般情況下，中介機構會按照自住或投資需求，為買家提供合理建議。以美國為例，若是投資型房屋，在確定交易後，買家需先支付百分之十定金給房屋管理公司，並鎖定房屋。隨後房屋管理中心對房子背景進行調查，調查完畢後結算剩餘百分之九十房款。這一過程，大約在一個月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個月。
同時，陸鶴壬也在接受採訪時提醒有意在海外購置房產的消費者，中介機構公司有好有壞，對於其背景的考察不容忽視。「在國外，中介人員都必須持有從業牌照，才能為客戶提供專業服務。」
「中介肯定是有幫助，但也良莠不齊。選擇對中介，可以省事兒;選擇錯，麻煩就更大了。」 張大偉如此表示。
| 
