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 吴旭 【文匯網訊】在全國擴張勢頭兇猛的重慶協信地產，近日以13.4億元的總價賣掉了其進入上海首個項目中的五棟寫字樓，接盤者為平安信託。
據華夏時報報道，平安信託上述收購的平均單價僅為2.8萬元/平方米，而周邊寫字樓散賣價格為3.5萬-4萬元/平方米。協信方面透露，價格優惠是因為買家有較好的一次性支付的隱性條款。
協信的上述交易之所以受人關注，與其赴港上市受阻有很大關係，而近期關於協信董事長吳旭捲入華潤宋林案而「被調查」的傳聞，再次將該公司推向輿論的風口浪尖。
「近期關於吳旭董事長被調查的傳言不實，吳總只是協助調查，而不是被調查。因為之前我們公司與華潤有合作，所以與華潤相關公司的關鍵人物需要配合調查。」協信集團新聞發言人向記者表示。
「協助調查」而非「被調查」
協信集團方面透露，吳旭目前仍可以批量處理公司事務，批閱、簽署公司文件，並在一定條件下接聽及撥打電話，與外界保持適當的聯繫。
協信是如何捲入華潤宋林案的?
據媒體報道，早在2006年協信曾與華潤合作在重慶成立了一家名為協信遠潤的地產公司，當年年底協信遠潤以約4.21億元的價格先後拿下了重慶彩雲湖片區八宗約26.6萬平方米的土地。而宋林當時為協信遠潤的董事。此後在2007年7月，宋林從協信遠潤退出，不再擔任該公司董事等職務。
據瞭解，當時協信的資金較為緊張，而華潤導入的資金則緩解了協信的資金壓力。但協信也因此付出不小的代價，向華潤支付的利息高達17%。
此外，協信與華潤旗下的漢威資本有過合作。2006年漢威與協信合作開發重慶協信天驕城，此後協信與漢威還共同投資了位於重慶解放碑中央商務區的協信公館。
「協信與華潤宋林案有何關聯，相關部門具體是在調查哪些事情，我們目前也不掌握相關情況。」協信集團新聞發言人表示。
由於近幾年在全國快速擴張，協信成為地產界令人矚目的一匹「黑馬」。
此前協信一直在以重慶為中心的西南地區開發房地產。2011年協信開始走出大本營重慶，先後進軍成都、無錫市場。2012年8月競得上海虹橋地塊首次入滬後，先後又奪得閘北、浦東祝橋地塊，在上海用於拿地的資金超過了28億元。2013年3月，協信先後在重慶永川和昆明富民獲得了總規模達數千畝的文化旅遊項目用地，這兩個大型旅遊地產項目的總投資高達250億元。
在短短幾年時間，協信先後進入上海、蘇州、無錫、成都、昆明、三亞、長沙等城市，除了住宅開發，還建立了商業項目事業部。
而協信想做大的慾望，在吳旭的表述中得到初步展示。去年10月，吳旭曾透露，公司僅商業部分現有經營、在建以及籌劃中的城市綜合體項目總面積接近200萬平方米，2017年計劃達到400萬平方米左右。
另據協信披露的數據，截至今年3月協信集團總資產近452億元，開發了50餘個住宅商業及產業地產項目，土地儲備面積超過了1000萬平方米。
有房產機構分析師告訴記者，協信的年銷售額一直徘徊在百億元左右。對於年銷售額百億的企業，拿什麼支持如此快速的擴張，令業界感到困惑。
記者從協信方面獲得的數據是，去年協信的年度銷售額約75多億元，而今年1-9月的銷售額約87億元。但協信地產品牌部一位人士表示，「今年公司的年度銷售目標是150億元，應該能夠完成。」
加速套現
雖然外界暫不瞭解吳旭是如何被牽涉到華潤宋林案的，但如果看一下近幾年協信的擴張版圖，再將轉讓虹橋項目、赴港上市受阻等事件結合起來，能隱約看到一條線索：擴張和對資金的需求。
近期協信賣上海虹橋寫字樓，被認為是其展開的一項自救行動。
協信集團2012年8月以13.07億元的價格拿下虹橋協信中心所在地塊，折合樓面價1.14萬元/平方米。按業內人士的預計，加上建安、財務、稅費等各項成本，該項目的保本價約在2.2-2.3萬元/平方米，而2.8萬元/平方米的售價對協信來說幾乎是「微利」。
「從售價遠低於周邊項目可以看出，開發商回籠資金的意願相當強烈。」世邦魏理仕投資部一位經理告訴記者，如果不是需要資金，有優厚的現金支付條款，恐怕開發商也不會以如此低的價格賣掉。」
一家國際知名代理行投資部經理指出，平安以較低的價格從協信手中「團購」到協信虹橋中心，從市場層面看是因為虹橋未來有近200萬平方米的供應量，開發商將面臨激烈的銷售競爭。而在公司層面，則從一個側面反映出開發商年底對資金的相當飢渴。
對於市場上的諸多質疑，上海虹橋協信中心營銷負責人向記者澄清，此次只是單一交易，市場有過度解讀之嫌。「年底房企都想多回籠些現金，我們也不例外。」
記者在採訪中瞭解到，虹橋寫字樓項目交易價格之所以看上去低，是因為買家附帶了非常優越的隱性付款條件。
「交易成功後，平安將一次性支付約93%的現金。也就是說，13.4億元的交易我們一次性就可以回收10億以上的現金。我們曾做過測算，如果是散賣，即使能賣到3.5甚至4萬元/平方米的單價，但這樣回款週期相當長，一下拿不到這麼多現金。而再加上銷售的各項投入及未來潛在競爭壓力，散售也存在很多難以預測的風險因素。」上海協信營銷負責人楊先生說。
一位不願具名的分析師向記者表示，協信的快速擴張一方面借助信託的高槓桿融資，另一方面想通過上市融資獲得更多資金。
此前高負債擴張的協信，上市之路並不順利。迄今為止，協信未能成功登陸香港資本市場，因此通過資本市場獲取資金的途徑，對協信並未打開。
對於上市受阻，協信地產新聞發言人向記者證實，今年赴港上市的確遇到一些波折。「現在並不是在港上市的最好時機，今年上市計劃有所放緩。也不是暫停了上市，而是在等待更好的上市時機。」他說。
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