【文匯網訊】據溫州網報道，溫州最近出現一部分市民，他們正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發現，他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。這次市區一批上世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續期的問題，在國內也屬於先例。
舉個例子：
按照溫州現在的做法
等你房子產權到的那一天
這套房子評估下來值180萬
如果你要續期
那就得交60萬……
全國網友都炸開了鍋!
這篇新聞具有一定風向標意義。這一消息不僅震驚整個溫州房產市場，甚至全國人民都開始檢查自己買的房子的土地使用權↓ ↓
100萬買個房，住沒多久，就要交幾十萬續費……
花了幾輩子的積蓄，貸款剛還掉，土地使用期又到了!
房屋產權事關每一位業主，為何會出現上述問題?
那麼，我們最關心的問題來了：
出讓年限到期後，應當如何續期?
不續期還能住嗎?
相關負責人及專家對此進行了解答：
1.為何會出現上述問題?
很多人可能有點納悶，房屋的土地使用權不是七十年嗎?怎麼變成了二十年?的確，我國民用住宅土地的使用權期限通常是七十年，在1990年代初通過立法全國推行，溫州的二十年產權房是地方政府靈活施行政策的產物。
溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清在接受《溫州日報》採訪時表示，1990年5月19日，國務院頒布了55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(下簡稱《條例》)，開始對城鎮國有土地使用權實行出讓制度。
當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續，並交納相應的土地出讓金額。
2.出讓年限到期後，應當如何續期?
土地使用權到期後該怎麼辦?2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明確寫到「住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期」(並非像很多人所認為的那樣是無償續期)。
從這個角度講，法律上存在模糊空間，物權法規定可以自動續期，但該如何續期、需不需要交納土地出讓金以及交納標準是多少都沒有明確。截至目前，國家層面尚未出台關於出讓土地續期的實施細則，更沒有對出讓土地使用權續期出讓金收取標準作出規定。
張少清表示，在國家沒有具體實施細則的情況下，目前基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構評估土地價格，根據單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。
其實，這個「產權」並不是從你買房之日計算，而是土地被拍賣後開始計算。
3.100萬買的房土地證要續期，為什麼土地出讓金要30萬左右?
張少清表示，國有建設用地使用權有償有限期使用，是我國國有建設用地管理的基本制度。一般講，不同用途、區位、土地利用條件，以及不同使用年限的土地，其土地使用權價值是不同的。土地使用權評估也不是我們做的，是由第三方評估機構做出來的。
舉個簡單例子：
有個王阿姨就是買了這類房中一二手房，面臨同樣續費而不解，國土局的領導耐心細緻地對她做工作說：買剩兩三年使用權的房子，好比開了10多年的二手車。所以，您當初買房的時候，就好比用高價買了輛快報廢的二手車……
以普遍70年產權為準，到時繼承你這筆遺產的人將是你的子女或孫子孫女，他(她)為繼承這堆已經70年的水泥磚瓦，將按那時房價的三分之一續費……當他(她)的子女或孫子孫女又繼承時，再續費……
在國有建設用地使用權出讓中，出讓年限不同，土地使用人需要繳納的出讓金也是不同的。所以在相關政策明確前，建議大家在住房的買賣過程中提前關注土地使用權年期的問題，不要讓自己買虧了。
「現在讓受讓人承擔，確實有點不公平。我們也在研究這個問題。一是積極向上面反映，這個制度需要頂層設計，我們突破不了。到目前為止還沒有收到很明確的答覆;二是我們也在研究作為溫州地方的普惠性政策及解決方案，目前已著手起草政策建議初稿，近期會組織相關人員進行討論後提交給上級，妥善化解這類問題。」 張少清說。
4.不續費的話還可以繼續居住嗎?
從溫州現在的問題來看，受影響的市民一般是在買賣房屋的時候發現產權到期需要續費才知道相關情況。那麼如果不買賣，到期後還能繼續居住嗎?對此，專家表示，物權法規定土地使用權可以「自動續期」，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當於是在無償使用這塊土地。比較類似的就是在無償劃撥的土地上蓋房子，也就是所謂的公房，公房可以居住，但轉讓時卻要補繳土地出讓金。因此，專家認為這種性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。
所以，理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子裡。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那麼繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。
5.有網友問：幾年前說好的70年到期免費續期哪去了?
政府從來沒說過免費續期。
《物權法》只說到期後「自動續期」，沒說這個自動是免費給的。而《土地法》則說土地使用權必須由土地使用者支付使用權出讓金。
結語
寫到這裡，您大概也明白了
我們大概能做的
就是在相關政策明確前
買房時提前關注土地使用權年期的問題
不要讓自己買虧了
……
來源：法制網微信公眾號 | 
