【文匯網訊】臨近穀雨時節，江南早已「百般紅紫斗芳菲」，而地處北緯48°的黑龍江省鶴崗市，4月18日，天地陡然降溫，颳起了六級大風，空中也順勢飄起了雪花。而這裏，前一天還風和日麗，小區的老人們在太陽底下慵懶地曬暖、嘮嗑。風雲變幻的，還有這裏的樓市。
樓盤出售廣告
據第一財經網報道，作為黑龍江省的地級市，鶴崗早年因煤礦而知名於全國，在省內與雙鴨山、七台河、雞西齊名，並稱黑龍江四大「煤城」。近日，鶴崗又因「一萬多元一套」的「白菜價」住房，猛然躥紅於網絡。
第一財經記者近日實地探訪鶴崗發現，儘管「白菜價」的低價房源的確存在，但放諸全市，這並不代表當地房地產價格的平均水平，僅是交易房源本身棚改房屬性、小區所處位置不便、位於沒有電梯房的頂層等因素導致的個例。
近日在鶴崗市，某小區的圍牆上貼着不少樓盤出售廣告。一位年長者經過時打量着房產信息。
而放諸全國，出現人口外流的鶴崗，房地產交易不活躍，難以支撐房價，房價較前些年有比較大幅度的回落，也是資源枯竭型城市產業轉型過程中的一個階段性表現。
國家發展改革委近日發佈了《2019年新型城鎮化重點建設任務》，指出「收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中」。「收縮型城市」概念的首次提出，標誌着「收縮」作為城市發展變化的另一面，得到了國家層面的重視。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，收縮型城市的城市定位，後續理應是「緊湊型城市」，關鍵是要對市區各類資源進行整合，防範城市規模過大，同時積極做好既有存量住房的改造。當然，很重要的還是積極導入新的產業，導入產業工人，以此來培育集聚人氣。
「一個月工資都能買一套房」
最近火遍全網的文章稱，黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕，「房價已經跌到令人難以置信的程度」。
文中以圖為證，稱「3月鶴崗樓盤的均價是1240元/平方米，其中九州興建小區周圍300元/平方米，320平方米的複式高層只要15萬元。」
事實果真如此嗎?
鶴崗城區呈現狹長的腰帶形。站在城市地標新世紀廣場的道路上，儘管天氣轉冷，也擋不住老人們一大早就出來跳廣場舞的熱情，有圍觀的，有跳舞的，不亦樂乎。
到了早上九十點，寬敞整潔的道路上，車流、人流開始漸漸多起來。
旁邊就是時代廣場的商廈，也有不少名牌手錶、服飾店開店營業。一切如常，偶爾路過的外來者很少能感覺出這個城市正在「樓盤大甩賣」。
4月17日，當記者轉到興建小區、松鶴小區(棚戶區改造工程)的時候，能夠清楚得看到廣告欄上、牆壁上、電線柱子上均貼有甩賣房子的告示。不過，到了18日，絕大部分告示已經被清理乾淨，只能依稀辨認。
在當地人看來，整個城市的經濟已經今非昔比：在過去，經濟景氣的時候，商場、餐館都是人頭涌動，人們還是有着相當的消費實力，房價也由此而推高。
儘管經濟有所放緩，但生活依然要繼續，沒有超出經濟實力的高昂房價，以及房貸大山壓迫，這個四線小城市的生活壓力並不大。
不論是中介還是當地居民，均對第一財經記者表示，這些低價房源是當地的棚改房，房屋屬性與一般商品房有明顯區別，而且地理位置並不好，還位於頂層——由於沒有電梯，上下樓並不方便。
「當地老百姓一般都不會購買居住的，小區居住的人員，多為原先的棚戶區居民，經濟條件有限。」多數人這樣告訴記者。
記者調查發現，在當地，多個小區的二手房房價在2000元/平方米上下。據了解，在鶴崗，歐洲花園、書香苑、財富家園、永豐國際城和學府上苑等知名度高一些的樓盤，入住率、保值率較高。
對當地房地產市場較為熟悉的王賀(化名)告訴記者，鶴崗之前房價最高的時候，確實達到過4000~5000元/平方米的水平。當然那個時候是多方面因素推動，一方面是社會經濟發展的支撐，另一方面也有當地人將房子作為投資渠道的考慮。如今隨着當地房價走低，對於那些高位接盤的群體尤其是炒房者來說，也就意味着財富有所縮水。
不過王賀也強調，鶴崗的房價較前些年雖然都有回落，但具體也分不同的項目：由於房屋品質、所處地段、周邊配套等因素，有些項目的下降幅度其實並不大。
王賀還認為，對滿足自住需求的老百姓來說，不論是剛需還是改善型，即便是房價下降也影響不算大。因為總體降幅有限，只要不是炒房群體，那些購房的業主關注更多的是周邊配套是否完善，最終還是為了居住和生活便利。
不止一位當地居民向記者反映，目前，鶴崗當地人，不論是投資還是棚改後分到的房子，差不多都有2~3套。
孫嘉(化名)是鶴崗當地人，子女在外安家立業，為了幫助子女照顧孫輩，前些天剛從外地回來。他手頭上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小區，位於頂樓7層，將近70平方米，包過戶，只需要2.8萬元，折算下來單價為近400元/平方米。而底層的房子，每平方米的房價在1500元左右。
他說，如果照2.8萬元的總房價，在外地工作的子女，一個月的工資都能抵一套房。
房子多了也是煩惱
鶴崗是一個怎樣的城市呢?
作為黑龍江省轄地級市，鶴崗北面與俄羅斯隔江相望，東南臨松花江與佳木斯接壤;總面積14684平方千米，下轄2個縣和6個區。2017年總人口100.9萬人。
值得注意的是，當地的產業經濟正經歷艱難轉型的大背景。
針對煤炭行業「小、散、亂」和安全事故多發現象，黑龍江省2018年以來啟動煤炭行業淘汰落後產能化解過剩產能專項整治工作，要求省內雞西市、鶴崗市、雙鴨山市、七台河市4個煤炭主產城市年產15萬噸以下的小煤礦2018年年底前全部關閉退出。
事實上，房價下降的背後，主要原因是棚戶區改造的小區增多，再加上當地的經濟支柱煤炭行業整頓，外來人口及本地人口紛紛外流，導致房子供過於求，價格自然而然就下降了。
孫嘉告訴第一財經記者，對於原先居住在棚戶區的老百姓來說，過去羨慕那些住在樓房裡的人，如今隨着棚戶區拆遷安置，有相當一部分的老百姓都喬遷新居。棚改後，老百姓分到的房子也變多了。
當然，「上樓」也是要付出代價的，比如原先居住80平方米的平房，只會折半給到40平方米;如果想要更大面積，則需根據戶型，再按照1950元/平方米進行補款，同時每平方米再交300元的各種費用。
鶴崗人甚至覺得，房子多了也是煩惱，因為還需要負擔取暖費、水電費。好在可以租給其他人，只要年租金超過取暖費即可。這也就是網上所傳的只要交取暖費，就可以拎包入住的真相。
不過，從租戶的角度來講，生活成本也因此大為降低。這是不容易為外界所感知到的。
對於鶴崗等城市的房價，嚴躍進表示需要客觀看待。他認為，東北很多城市的房地產市場基本上比較冷清，最主要原因是人口外流明顯。類似城市包括鶴崗、雙鴨山、七台河等，其邏輯都差不多——即過去是煤炭和工業相對發達的城市，但這幾年因為煤炭行業整頓等原因，往往城市經濟的發展也會受到影響，本地及外來人口逐漸外流。
這種人口外流主要分為兩種：一是到瀋陽、大連，或北京等周邊大城市定居;另一種是資金外流，購房資金主要流入到三亞等南方濱海城市。所以在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價格自然就比較低。
嚴躍進說，此類房價本身也不具有代表性。不過，也要看到，東北這兩年也有一些城市開始崛起了，類似佳木斯、牡丹江、丹東等，此類城市過去樓市表現也很一般，但現在伴隨基礎設施改善等因素，其實表現很不錯。
「城市發展和房價都是一個動態的過程，不用太悲觀。」他說。
在嚴躍進看來，類似現象也說明了一個問題，即城市空心化或收縮型城市，也需要關注此類樓市疲軟的現象，後續對於此類城市，應該積極培育新產業，比如，積極發展林區產業，包括林區旅遊和林木加工、冰雪、工礦區景區、東北亞相關貿易平台搭建、中醫中藥等產業;其次可適當研究一些新產業，即充分利用土地資源，發展新型製造業等。同時加大棚改力度，必要時候也需要研究人口迴流、高鐵開通等因素，這樣才可以形成更好的購房吸引力。
就資源型城市的轉型，記者致電鶴崗市委宣傳部採訪，不過，截至記者發稿，對方拒絕對此做出回應。
責任編輯：劉雲