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鶴崗驚現「一萬多元一套」的「白菜價」住房

2019-04-19

【文匯網訊】臨近穀雨時節,江南早已「百般紅紫斗芳菲」,而地處北緯48°的黑龍江省鶴崗市,4月18日,天地陡然降溫,颳起了六級大風,空中也順勢飄起了雪花。而這裏,前一天還風和日麗,小區的老人們在太陽底下慵懶地曬暖、嘮嗑。風雲變幻的,還有這裏的樓市。

樓盤出售廣告

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據第一財經網報道,作為黑龍江省的地級市,鶴崗早年因煤礦而知名於全國,在省內與雙鴨山、七台河、雞西齊名,並稱黑龍江四大「煤城」。近日,鶴崗又因「一萬多元一套」的「白菜價」住房,猛然躥紅於網絡。

第一財經記者近日實地探訪鶴崗發現,儘管「白菜價」的低價房源的確存在,但放諸全市,這並不代表當地房地產價格的平均水平,僅是交易房源本身棚改房屬性、小區所處位置不便、位於沒有電梯房的頂層等因素導致的個例。

近日在鶴崗市,某小區的圍牆上貼着不少樓盤出售廣告。一位年長者經過時打量着房產信息。

近日在鶴崗市,某小區的圍牆上貼着不少樓盤出售廣告。一位年長者經過時打量着房產信息。

而放諸全國,出現人口外流的鶴崗,房地產交易不活躍,難以支撐房價,房價較前些年有比較大幅度的回落,也是資源枯竭型城市產業轉型過程中的一個階段性表現。

國家發展改革委近日發佈了《2019年新型城鎮化重點建設任務》,指出「收縮型中小城市要瘦身強體,轉變慣性的增量規劃思維,嚴控增量、盤活存量,引導人口和公共資源向城區集中」。「收縮型城市」概念的首次提出,標誌着「收縮」作為城市發展變化的另一面,得到了國家層面的重視。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,收縮型城市的城市定位,後續理應是「緊湊型城市」,關鍵是要對市區各類資源進行整合,防範城市規模過大,同時積極做好既有存量住房的改造。當然,很重要的還是積極導入新的產業,導入產業工人,以此來培育集聚人氣。

「一個月工資都能買一套房」

最近火遍全網的文章稱,黑龍江鶴崗的房子已經拉開了白菜價的序幕,「房價已經跌到令人難以置信的程度」。

文中以圖為證,稱「3月鶴崗樓盤的均價是1240元/平方米,其中九州興建小區周圍300元/平方米,320平方米的複式高層只要15萬元。」

事實果真如此嗎?

鶴崗城區呈現狹長的腰帶形。站在城市地標新世紀廣場的道路上,儘管天氣轉冷,也擋不住老人們一大早就出來跳廣場舞的熱情,有圍觀的,有跳舞的,不亦樂乎。

到了早上九十點,寬敞整潔的道路上,車流、人流開始漸漸多起來。

旁邊就是時代廣場的商廈,也有不少名牌手錶、服飾店開店營業。一切如常,偶爾路過的外來者很少能感覺出這個城市正在「樓盤大甩賣」。

4月17日,當記者轉到興建小區、松鶴小區(棚戶區改造工程)的時候,能夠清楚得看到廣告欄上、牆壁上、電線柱子上均貼有甩賣房子的告示。不過,到了18日,絕大部分告示已經被清理乾淨,只能依稀辨認。

在當地人看來,整個城市的經濟已經今非昔比:在過去,經濟景氣的時候,商場、餐館都是人頭涌動,人們還是有着相當的消費實力,房價也由此而推高。

儘管經濟有所放緩,但生活依然要繼續,沒有超出經濟實力的高昂房價,以及房貸大山壓迫,這個四線小城市的生活壓力並不大。

不論是中介還是當地居民,均對第一財經記者表示,這些低價房源是當地的棚改房,房屋屬性與一般商品房有明顯區別,而且地理位置並不好,還位於頂層——由於沒有電梯,上下樓並不方便。

「當地老百姓一般都不會購買居住的,小區居住的人員,多為原先的棚戶區居民,經濟條件有限。」多數人這樣告訴記者。

記者調查發現,在當地,多個小區的二手房房價在2000元/平方米上下。據了解,在鶴崗,歐洲花園、書香苑、財富家園、永豐國際城和學府上苑等知名度高一些的樓盤,入住率、保值率較高。

對當地房地產市場較為熟悉的王賀(化名)告訴記者,鶴崗之前房價最高的時候,確實達到過4000~5000元/平方米的水平。當然那個時候是多方面因素推動,一方面是社會經濟發展的支撐,另一方面也有當地人將房子作為投資渠道的考慮。如今隨着當地房價走低,對於那些高位接盤的群體尤其是炒房者來說,也就意味着財富有所縮水。

不過王賀也強調,鶴崗的房價較前些年雖然都有回落,但具體也分不同的項目:由於房屋品質、所處地段、周邊配套等因素,有些項目的下降幅度其實並不大。

王賀還認為,對滿足自住需求的老百姓來說,不論是剛需還是改善型,即便是房價下降也影響不算大。因為總體降幅有限,只要不是炒房群體,那些購房的業主關注更多的是周邊配套是否完善,最終還是為了居住和生活便利。

不止一位當地居民向記者反映,目前,鶴崗當地人,不論是投資還是棚改後分到的房子,差不多都有2~3套。

孫嘉(化名)是鶴崗當地人,子女在外安家立業,為了幫助子女照顧孫輩,前些天剛從外地回來。他手頭上就有不止2套房子。其中一套房子所在的小區,位於頂樓7層,將近70平方米,包過戶,只需要2.8萬元,折算下來單價為近400元/平方米。而底層的房子,每平方米的房價在1500元左右。

他說,如果照2.8萬元的總房價,在外地工作的子女,一個月的工資都能抵一套房。

房子多了也是煩惱

鶴崗是一個怎樣的城市呢?

作為黑龍江省轄地級市,鶴崗北面與俄羅斯隔江相望,東南臨松花江與佳木斯接壤;總面積14684平方千米,下轄2個縣和6個區。2017年總人口100.9萬人。

值得注意的是,當地的產業經濟正經歷艱難轉型的大背景。

針對煤炭行業「小、散、亂」和安全事故多發現象,黑龍江省2018年以來啟動煤炭行業淘汰落後產能化解過剩產能專項整治工作,要求省內雞西市、鶴崗市、雙鴨山市、七台河市4個煤炭主產城市年產15萬噸以下的小煤礦2018年年底前全部關閉退出。

事實上,房價下降的背後,主要原因是棚戶區改造的小區增多,再加上當地的經濟支柱煤炭行業整頓,外來人口及本地人口紛紛外流,導致房子供過於求,價格自然而然就下降了。

孫嘉告訴第一財經記者,對於原先居住在棚戶區的老百姓來說,過去羨慕那些住在樓房裡的人,如今隨着棚戶區拆遷安置,有相當一部分的老百姓都喬遷新居。棚改後,老百姓分到的房子也變多了。

當然,「上樓」也是要付出代價的,比如原先居住80平方米的平房,只會折半給到40平方米;如果想要更大面積,則需根據戶型,再按照1950元/平方米進行補款,同時每平方米再交300元的各種費用。

鶴崗人甚至覺得,房子多了也是煩惱,因為還需要負擔取暖費、水電費。好在可以租給其他人,只要年租金超過取暖費即可。這也就是網上所傳的只要交取暖費,就可以拎包入住的真相。

不過,從租戶的角度來講,生活成本也因此大為降低。這是不容易為外界所感知到的。

對於鶴崗等城市的房價,嚴躍進表示需要客觀看待。他認為,東北很多城市的房地產市場基本上比較冷清,最主要原因是人口外流明顯。類似城市包括鶴崗、雙鴨山、七台河等,其邏輯都差不多——即過去是煤炭和工業相對發達的城市,但這幾年因為煤炭行業整頓等原因,往往城市經濟的發展也會受到影響,本地及外來人口逐漸外流。

這種人口外流主要分為兩種:一是到瀋陽、大連,或北京等周邊大城市定居;另一種是資金外流,購房資金主要流入到三亞等南方濱海城市。所以在沒有人口支撐的情況下,樓市交易不好,價格自然就比較低。

嚴躍進說,此類房價本身也不具有代表性。不過,也要看到,東北這兩年也有一些城市開始崛起了,類似佳木斯、牡丹江、丹東等,此類城市過去樓市表現也很一般,但現在伴隨基礎設施改善等因素,其實表現很不錯。

「城市發展和房價都是一個動態的過程,不用太悲觀。」他說。

在嚴躍進看來,類似現象也說明了一個問題,即城市空心化或收縮型城市,也需要關注此類樓市疲軟的現象,後續對於此類城市,應該積極培育新產業,比如,積極發展林區產業,包括林區旅遊和林木加工、冰雪、工礦區景區、東北亞相關貿易平台搭建、中醫中藥等產業;其次可適當研究一些新產業,即充分利用土地資源,發展新型製造業等。同時加大棚改力度,必要時候也需要研究人口迴流、高鐵開通等因素,這樣才可以形成更好的購房吸引力。

就資源型城市的轉型,記者致電鶴崗市委宣傳部採訪,不過,截至記者發稿,對方拒絕對此做出回應。

責任編輯:劉雲

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