文/陸海鵬(中銀香港)
中央11月6日發佈的粵港澳大灣區16條惠港措施中，第1條就是「香港居民在大灣區內地城市購房，享受內地居民同等待遇」，這充分顯示了國家對香港住房問題的高度重視，和以實際措施幫助香港改善民生問題的積極態度。
林鄭特首在2019年施政報告中指出「房屋是香港社會目前面對最嚴峻的民生問題，也是部分民怨的根源」。香港已經是連續第9年成為全球樓價最難負擔的地方，根據香港團結基金的報告，現時港人人均居住面積僅170平方尺，少於1.5個停車位，比深圳及新加坡的人均居住面積分別小76%及60%。雖然解決住房問題是香港政府當前和未來一段時期重要的施政導向，但由於受到資源主要向公營房屋傾斜、收地賠償和土地重新規劃等多種因素影響，在短期內較難向本地市場提供充足的私人樓宇供應。對於相當部分希望擁有私人產權房屋的港人而言，中央此次出台的便利政策，為他們提供了更廣闊的置業選擇，同時也不失為緩解香港住房問題的一個有效途徑。
港人在大灣區內地城市置業具有現實的需求。根據特區政府統計處估算，2017年累計在廣東省逗留六個月及以上的香港永久性居民人數約53萬人，當中約四成介乎25至64歲。另外，自去年推出《港澳台居民居住證申領發放辦法》以來，截至今年9月底已經有20萬香港居民申請了居住證。這些港人在大灣區內地城市都可能有較長期限的居住需求。除此之外，還有一部分港人因為香港居住面積狹窄，生活侷促，希望在鄰近城市購買一套面積較大的住房，作為週末、假期或者退休後居住的第二家園，以提升居住生活質量。今年6月REA集團旗下squarefoot.com.hk發佈的《2019上半年香港房地產前景問卷調查》結果顯示，92%的受訪者認為現在香港的樓價太高，逾4成受訪者打算在大灣區置業，用途包括投資、賺取租金、退休及移居等。
新政策令港人享有與當地居民同等的購房待遇。新政策發佈前，港人在內地購房適用的規定有《關於進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》(建房〔2010〕186號)，規定境外個人在境內只能購買一套用於自住的住房。《住房城鄉建設部等部門關於調整房地產市場外資准入和管理有關政策的通知》(建房〔2015〕122號)，規定在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對於實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。目前大灣區內地城市除惠州、肇慶外，廣州、深圳、中山、東莞、佛山、珠海、江門7個城市均對非本市戶籍有相應的限購政策，各城市對港人購房的政策和條件也有差異。新政策出台後，香港居民在粵港澳大灣區內地城市購房，獲豁免所需的在本地居住、學習或工作年限證明，以及繳納個人所得稅及社保條件，使香港居民享有與當地居民同等的待遇。這一措施將大大便利港人在大灣區置業，在此帶動下其在大灣區求學、就業、養老等意願也會得到一定程度的提升，從而逐步實現《粵港澳大灣區發展規劃綱要》提出的「為港澳居民在內地學習、就業、創業、生活提供更加便利的條件，加強多元文化交流融合，建設生態安全、環境優美、社會安定、文化繁榮的美麗灣區」的目標。
未來金融相關政策也需要提供配套支持。新政策主要解決的是港人在大灣區內地城市購房資格和購房條件的問題，這已經邁出了非常積極的一步，但要加強對香港居民的吸引力或許還需考慮消除兩地購房成本的差異。目前港人在大灣區購房按揭主要有兩種形式：一是直接在內地銀行申請按揭貸款(執行內地銀行的貸款政策和利率，一、二手樓均可);二是通過香港銀行貸款(目前香港個別銀行只是針對大灣區某些城市的幾個一手樓盤開展)。比較兩地的貸款政策，今年香港放寬了首次置業按揭比例政策，由香港按證保險公司提供的按揭保險計劃，樓價800萬以內可最高申請9成按揭，即首付1成，而通過內地銀行申請按揭至少需首付3成。在貸款利率方面，香港銀行的實際利率大致在2.5%左右，內地首套房按揭利率不低於同期LPR,目前5年期以上的LPR是4.85%，因此可見通過內地銀行按揭的成本還是顯著高於香港。
雖然大灣區內地城市房價相對香港要低，但如果香港居民在大灣區置業也能享受和香港相同的按揭首付比例和貸款利率，相信更能增加吸引力。目前由於各個城市對於能否將不動產跨境抵押給境外銀行有不同做法，外匯管理方面亦有一定的政策約束，因此香港銀行很少開展跨境按揭。從支持大灣區建設宜居宜業宜游的優質生活圈出發，未來金融相關政策也應考慮進一步創新突破，從而提供更為便利的配套支持。
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