房貸緊縮凸現銀行難以割捨之痛

【文匯專訊】據華夏時報報道，9月28日，在給廣發行個人銀行部打過一個電話後，王小姐心中的石頭落地，她一個多月前以加按方式申請的22萬元貸款依然可以辦理，王小姐計劃在拿到貸款後打入母親的賬戶，用於支付其不久前在碧桂園購買的一套房子的首付款。以母親的名義，王小姐順利擁有了兩套住房。

與王小姐相比，袁小姐就沒有那麼幸運了，她下午致電廣發行個貸部門的時候，工作人員告訴她剛接到銀監會下發的通知，該行按有關要求暫停加按業務的受理。

顯然，央行、銀監會9月27日晚間聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》絲毫沒有影響到王小姐以母親名義申請銀行住房貸款的利率，這個通知要求商業銀行將購買第二套住房的貸款利率上浮至基準利率的1.1倍，即由原來的房貸利率6.6555%提高至8.613%。

近兩個月來，上海、廣州等城市的房價出現了高達20%的漲幅。央行稱房價已經出現了非理性的上漲苗頭。事實上，銀行早就聞到了房價瘋狂上漲中風險的味道。央行、銀監局也多次發佈警告。2006年10月，上海銀監局披露的報告中，個人住房貸款質量下滑趨勢較明顯，連續3個月以上違約的房貸客戶已超萬人；今年8月，央行上海總部發佈風險警告稱，房貸不良率單月上升0.89%。9月，個人住房貸款老大中國建設銀行發佈了房貸處於違約高風險期研究報告，之後又宣佈將其房貸龍頭區域——廣東建行購買第二套住房的首付比例提高到40%。

左右為難

「房貸政策的調整，主要是針對炒家，並不影響正常房貸業務的繼續辦理。」招行廣州某營業廳大堂裡，客戶經理面帶微笑向客戶解釋。

在過去的兩年裡，房貸業務的高速增長給銀行們帶來了滾滾財源，也成為一些銀行尤其是中小股份制商業銀行向零售業務轉型的主要方向。個貸一直被銀行們當成是風險係數極低的優質業務，也是各大銀行發展零售業務的主攻方向，在目前零售業務的個貸與信用卡兩大核心板塊，在信用卡普遍虧損的情況下，銀行零售業務的主要利潤絕大部分由個貸所貢獻，占比達到80%以上。

另一方面，在公司業務貸款規模壓縮的情況下，銀行們將貸款的重心也逐步向個貸領域傾斜，個貸在銀行貸款中的比例與份量逐年加重。以個貸龍頭建行為例，按照建行最近披露的中報數據，其個人貸款平均餘額由2006年6月30日的4806億增長至2007年6月30日的6337億，一年時間內個人貸款增長1531億元，增幅為31.85%，後起之秀深發展的零售貸款增長為34%至522億元，其房屋按揭貸款和房地產開發貸款佔整個總貸款的比例為29.5%。而以房屋按揭為主的零售貸款佔整個貸款的25%。

因為新樓盤的個貸業務大多與開發性貸款捆綁而被四大行所掌控，一些後起的股份制銀行的個人住房按揭貸款業務大多數來自二手房交易，為充分做大這個市場蛋糕，股份制商業銀行陸續推出了諸如「循環貸」、「存抵貸」等創新性房貸產品。這實際上就是建立「在存量的基礎上充分做大增量」的各種名目下的加按類產品，隨著此輪房價的不斷上漲，銀行們個貸業務規模的增長其中有相當一部分來自「加按」，即「隨房價上漲追加貸款」。另一種「加按」是以轉按揭名義進行的，主要源自後起的股份制商業銀行爭取四大行的原有客戶，即由暫時不能開辦「加按」的銀行(主要是四大行)轉到另一家銀行後，重新按照當前市場房價評估資產，給予新的貸款額度。

在這種贏利格局下，收縮個人貸款意味著掐斷了銀行們零售業務的主要源頭，這對銀行們來說是難以割捨之痛。要做到既保證業務不受影響又要控制房價暴漲所可能帶來的風險，這考驗著商業銀行們的智慧。　

風險隱現

事實上，銀行們的底牌是希望「調控政策不會影響到正常的業務開展」，對於過去發放的貸款，銀行們普遍抱以樂觀的態度，稱其不良率維持在較低水平。以近兩年來業務累計增幅在200%以上的房貸業務後起之秀深發展為例，其稱個貸不良率控制在1%以下。

另一方面，在業內人士與相當一些專家看來，央行此輪房貸緊縮政策出台的背景是打擊炒房以遏制房價的非理性上漲因素，但在具體操作細節與技術上還有諸多空白，關鍵是個人購買第二套住房如何界定。以上述王小姐為例，其通過家庭成員或者其他親友名義間接購買第二套房子而規避銀行利率政策的變通是很容易的事情。另外有一些專家則稱，提高首付比例傷害的是老百姓的正常需求。

近兩年來，在銀行們紛紛爭奪以房貸為代表的零售業務轉型與擴張戰爭中，房貸業務的風險與隱患早已經種下，除了建行在研究報告中指出的「住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴」，使一些不符合條件的借款人存在貸款等典型隱患外，另一重更值得重視的風險就是銀行們在爭奪業務中忽視了風險控制，譬如深圳去年在一些中字號大行中出現的「零首付」，其通常做法就是提高抵押房屋的評估價值，使其遠遠高於房子的實際成交價值。

另一個重大風險隱患就是通知中所稱叫停的「隨房價上漲追加貸款」，即「加按」貸款，這是銀行們追趕房價上漲潮流為擴大業務而推出的一款創新性產品。以招行在2004年底開始的「循環貸」為源頭，隨後工行以及其他股份制商業銀行紛紛加入。「加按」的出現使得各銀行個貸業務在存量基礎上進一步增長。加按的大比例增長使得監管部門憂心忡忡：「加按」除了在某種程度上透支了房價未來的上漲空間外，更值得關注的是，這些從銀行套取出來的資金流向潛藏著風險，資金相當一部分重新流入房市，成為助漲房價的推手，另一部分資金是被用來炒股。不少中小投資者的股市資金就來自其抵押的房子。

風險的徵兆與苗頭已經顯露。央行監控的數據顯示：房貸的違約率與不良率均出現上升趨勢。從國際經驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3-8年。有專家擔心，處於房地產價格上漲時期所掩蓋的房貸發放中存在的問題，一旦房價出現大幅度波動，將一一暴露，要警惕銀行成為新一輪房地產泡沫的買單者，到時候受傷的將是整個金融業。

房貸緊縮凸現銀行難以割捨之痛

【文匯專訊】據華夏時報報道，9月28日，在給廣發行個人銀行部打過一個電話後，王小姐心中的石頭落地，她一個多月前以加按方式申請的22萬元貸款依然可以辦理，王小姐計劃在拿到貸款後打入母親的賬戶，用於支付其不久前在碧桂園購買的一套房子的首付款。以母親的名義，王小姐順利擁有了兩套住房。

與王小姐相比，袁小姐就沒有那麼幸運了，她下午致電廣發行個貸部門的時候，工作人員告訴她剛接到銀監會下發的通知，該行按有關要求暫停加按業務的受理。

顯然，央行、銀監會9月27日晚間聯合下發《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》絲毫沒有影響到王小姐以母親名義申請銀行住房貸款的利率，這個通知要求商業銀行將購買第二套住房的貸款利率上浮至基準利率的1.1倍，即由原來的房貸利率6.6555%提高至8.613%。

近兩個月來，上海、廣州等城市的房價出現了高達20%的漲幅。央行稱房價已經出現了非理性的上漲苗頭。事實上，銀行早就聞到了房價瘋狂上漲中風險的味道。央行、銀監局也多次發佈警告。2006年10月，上海銀監局披露的報告中，個人住房貸款質量下滑趨勢較明顯，連續3個月以上違約的房貸客戶已超萬人；今年8月，央行上海總部發佈風險警告稱，房貸不良率單月上升0.89%。9月，個人住房貸款老大中國建設銀行發佈了房貸處於違約高風險期研究報告，之後又宣佈將其房貸龍頭區域——廣東建行購買第二套住房的首付比例提高到40%。

左右為難

「房貸政策的調整，主要是針對炒家，並不影響正常房貸業務的繼續辦理。」招行廣州某營業廳大堂裡，客戶經理面帶微笑向客戶解釋。

在過去的兩年裡，房貸業務的高速增長給銀行們帶來了滾滾財源，也成為一些銀行尤其是中小股份制商業銀行向零售業務轉型的主要方向。個貸一直被銀行們當成是風險係數極低的優質業務，也是各大銀行發展零售業務的主攻方向，在目前零售業務的個貸與信用卡兩大核心板塊，在信用卡普遍虧損的情況下，銀行零售業務的主要利潤絕大部分由個貸所貢獻，占比達到80%以上。

另一方面，在公司業務貸款規模壓縮的情況下，銀行們將貸款的重心也逐步向個貸領域傾斜，個貸在銀行貸款中的比例與份量逐年加重。以個貸龍頭建行為例，按照建行最近披露的中報數據，其個人貸款平均餘額由2006年6月30日的4806億增長至2007年6月30日的6337億，一年時間內個人貸款增長1531億元，增幅為31.85%，後起之秀深發展的零售貸款增長為34%至522億元，其房屋按揭貸款和房地產開發貸款佔整個總貸款的比例為29.5%。而以房屋按揭為主的零售貸款佔整個貸款的25%。

因為新樓盤的個貸業務大多與開發性貸款捆綁而被四大行所掌控，一些後起的股份制銀行的個人住房按揭貸款業務大多數來自二手房交易，為充分做大這個市場蛋糕，股份制商業銀行陸續推出了諸如「循環貸」、「存抵貸」等創新性房貸產品。這實際上就是建立「在存量的基礎上充分做大增量」的各種名目下的加按類產品，隨著此輪房價的不斷上漲，銀行們個貸業務規模的增長其中有相當一部分來自「加按」，即「隨房價上漲追加貸款」。另一種「加按」是以轉按揭名義進行的，主要源自後起的股份制商業銀行爭取四大行的原有客戶，即由暫時不能開辦「加按」的銀行(主要是四大行)轉到另一家銀行後，重新按照當前市場房價評估資產，給予新的貸款額度。

在這種贏利格局下，收縮個人貸款意味著掐斷了銀行們零售業務的主要源頭，這對銀行們來說是難以割捨之痛。要做到既保證業務不受影響又要控制房價暴漲所可能帶來的風險，這考驗著商業銀行們的智慧。　

風險隱現

事實上，銀行們的底牌是希望「調控政策不會影響到正常的業務開展」，對於過去發放的貸款，銀行們普遍抱以樂觀的態度，稱其不良率維持在較低水平。以近兩年來業務累計增幅在200%以上的房貸業務後起之秀深發展為例，其稱個貸不良率控制在1%以下。

另一方面，在業內人士與相當一些專家看來，央行此輪房貸緊縮政策出台的背景是打擊炒房以遏制房價的非理性上漲因素，但在具體操作細節與技術上還有諸多空白，關鍵是個人購買第二套住房如何界定。以上述王小姐為例，其通過家庭成員或者其他親友名義間接購買第二套房子而規避銀行利率政策的變通是很容易的事情。另外有一些專家則稱，提高首付比例傷害的是老百姓的正常需求。

近兩年來，在銀行們紛紛爭奪以房貸為代表的零售業務轉型與擴張戰爭中，房貸業務的風險與隱患早已經種下，除了建行在研究報告中指出的「住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關不嚴」，使一些不符合條件的借款人存在貸款等典型隱患外，另一重更值得重視的風險就是銀行們在爭奪業務中忽視了風險控制，譬如深圳去年在一些中字號大行中出現的「零首付」，其通常做法就是提高抵押房屋的評估價值，使其遠遠高於房子的實際成交價值。

另一個重大風險隱患就是通知中所稱叫停的「隨房價上漲追加貸款」，即「加按」貸款，這是銀行們追趕房價上漲潮流為擴大業務而推出的一款創新性產品。以招行在2004年底開始的「循環貸」為源頭，隨後工行以及其他股份制商業銀行紛紛加入。「加按」的出現使得各銀行個貸業務在存量基礎上進一步增長。加按的大比例增長使得監管部門憂心忡忡：「加按」除了在某種程度上透支了房價未來的上漲空間外，更值得關注的是，這些從銀行套取出來的資金流向潛藏著風險，資金相當一部分重新流入房市，成為助漲房價的推手，另一部分資金是被用來炒股。不少中小投資者的股市資金就來自其抵押的房子。

風險的徵兆與苗頭已經顯露。央行監控的數據顯示：房貸的違約率與不良率均出現上升趨勢。從國際經驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3-8年。有專家擔心，處於房地產價格上漲時期所掩蓋的房貸發放中存在的問題，一旦房價出現大幅度波動，將一一暴露，要警惕銀行成為新一輪房地產泡沫的買單者，到時候受傷的將是整個金融業。