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【文匯專訊】過去十年，德國房價平均每年上漲1％，而物價總體水平每年平均上漲2％；扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。自1977年以來，德國平均房價上漲60％，而同期個人收入已增長了3倍。
據新華網報道，目前，德國普通住宅每平方米均價在1000歐元到2000歐元之間，房價實際水平不是很高。例如，首都柏林的普通住宅每平方米均價約1700歐元。而德國家庭住房自有率僅有42％。德國人的房價為什麼十年不漲，而一多半的德國人又為何不購買自己的住房？帶著這樣的疑問，新華社記者採訪了就職於普華永道會計師事務所的德國朋友艾佛納。
艾佛納對記者說：「對未來房價走勢的判斷影響了人們的購房決策。無論是從長期、中期還是短期來看，大家都認為德國的房價都不會大漲。因此我近期不會買房，大多數人可能像我一樣，覺得還沒必要買房。」
今年38歲的艾佛納已是公司中層經理，收入不菲，但他仍租住著柏林市區的房子。他分析說：「長期來看房價上漲潛力有限，德國房屋已供需平衡，人口老齡化、人口減少等因素更降低了對住房的需求。中期來看，德國的儲蓄房貸和商業房貸都實行固定利率制，基本消除了金融市場動盪對房價的影響，而且德國的房價一般不會大漲大跌。而從短期來看，德國租房市場發達，有穩定的房子可以租住，大可不必著急買房子。在德國，人們40歲前不買房子很正常。」
艾佛納的話點出了德國房價不漲反跌的原因。首先，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。德國目前有8200萬人口，而住房總數約4000萬套，完全滿足了每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，聯邦、州和地方政府手中擁有公房約300萬套，都在很大程度上平抑了房價。而德國人口出生率連年下降，預計到2050年德國人口將比目前減少10％，80歲以上老齡人群也將大大增加，這都為德國房地產市場的未來發展蒙上了陰影。
其次，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩定房價提供了制度保障。德國實行獨特的「先存後貸」合同儲蓄模式。這約占房貸總額一半左右，另外30％的住房貸款來自商業貸款，其餘則來自家庭儲蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定作用。
第三，德國發達的房屋租賃市場，也成為房價穩定的「定海神針」。德國自有住房率為42％，租賃住房率卻達到58％，特別是年輕人中77％是「租房族」。這主要得益於政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣，德國政府對房租水平也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型「房租合理價格表」。如房東的房租超過「合理房租」20％，就構成違法行為；超過50％就構成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。
艾佛納表示，德國憲法明確規定，與醫療、教育一樣，保障居民住房是聯邦政府首要政策目標之一，這也是德國所有房地產政策的核心出發點。因此，各級政府都不敢通過抬高地價和房價來增加稅收。
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[21日 14:44]
