【文匯網訊】據揚子晚報報道，近日，最高人民法院一份最新司法解釋明確指出，如果房價漲了，開發商對已經簽訂的認購書、意向書等預約合同反悔，拒不簽正式合同的，購房者可以要求對漲價的部分索賠。反之，若買房人因為房價降低了，違反預約合同，損失的也不僅僅是定金，還得另外賠償開發商損失。在房價飛漲時期，有的開發商後悔賣便宜了，寧願賠償買房人幾萬元的定金，轉手就以高出原價數十萬的價格賣掉，這種現象並不鮮見。而大家都知道，因為房價漲跌產生「房鬧」，在各地已經不鮮見。那麼，最高法的這份司法解釋，乍看上去似乎在鼓勵「房鬧」。真的如此嗎？揚子晚報記者對此進行了調查採訪。
先看原文：
對買賣雙方均有約束
在最高人民法院最新發佈的《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，共分為8個部分、46條對買賣合同的成立及效力、所有權轉移、違約責任等具體適用法律問題作出了明確規定。其中，對於房產交易中的認購書、意向書等預約合同的法律效力予以明確，並有專門條款針對買賣雙方一旦毀約的處理意見。
該份司法解釋中的第28條規定：「買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以並處，但定金和損失賠償的數額總和不應高於因違約造成的損失。」這就意味著，如果發生開發商或是買房人違約的情況，除了賠付定金，還可以根據房價漲跌提出索賠。
尤其需要指出的是，若是買房人違約的話，開發商同樣可以提出索賠。如今樓市相對低迷，大量樓盤紛紛降價促銷，包括南京在內的多個城市均發生過老業主要求退房的案例，按照最新的司法解釋，購房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發商也有權對降價損失要求補償。
再細看原文：
僅針對「預約合同」
而仔細看原文後可以發現，「定金」兩個字很關鍵。這說明關鍵的28條，也就是被誤解為鼓勵「房鬧」的條款，約束的是「預約合同」，也就是說是認購書、意向書等等，不是正式的購房合同，牽涉到的「定金」也就是誠意金之類，並不是購房的全款。而包括南京在內，各地的「房鬧」大多是已經簽訂了正式購房合同、房款已經付清或者貸款已經開始的情況，司法解釋顯然對這些情況是不予保護的。因此，也就不存在鼓勵「房鬧」之嫌。
開發商說：
開發商悔約比較少見
「簽了認購合同後，一直拖著不簽正式合同的情況比較少見，而對簿公堂的更是鳳毛麟角。」南京河西一家開發商告訴揚子晚報記者，通常買房人看中了一套房子後，交納2萬到5萬元的定金，然後簽一份認購協議，15天之內到售樓處再簽一份正式合同，就算是走完基本程序了。在平常的房產交易中，由於簽正式合同時要繳納首付款，有的房主一時難以湊齊幾十萬的款項，開發商大多也會寬限一段時間，「說到底，這都是雙方協商的結果。」
如果是其中一方故意拖延呢？這位開發商表示，如今市場低迷，企業都巴不得趕緊落袋為安，沒有哪一家會拖著不跟買房人簽合同。「有的買房人會主動提出，需要較長時間湊錢，為了『守住』客戶，沒有樓盤會不答應」，他說，若按正常程序，買房人逾期不簽正式合同的，開發商有權沒收定金，但沒人會這麼做。
樓市專家說：
界定房價漲跌太難了
有地產專業人士表示，最新司法解釋的出發點應是保護購房者的利益，與開發商相比，作為個體的買房人處於相對弱勢的地位，因此規定開發商在不履行合同時，買方除了能拿回定金之外，還可以索賠損失。比如交了5萬元定金認購了一套100萬的房子，可開發商單方撕毀合同，退回5萬元的定金後又賠償了5萬元，但是卻以120萬元的價格賣了出去，折算下來仍賺了15萬元。如果遇到這種情況，買房人就可以對這15萬元的不當得利提出索賠。
「簽了認購協議後違約的情況很少見，並非普遍現象，所以我認為沒有太大意義。」南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，對於認購書上的條款有異議的，買賣雙方都會選擇坐下來協商，對定金繳納、簽約時間等具體細則尋求雙方都能接受的結果。即便是對簿公堂，也應依據認購協議來判決，而且如何界定房價的漲跌也很困難，開發商若捂著不賣，買房人便無法索賠。他指出，新司法解釋的條款應是未雨綢繆，對今後可能出現的爭議情況提出指導意見，最終還是要看法院如何裁定。 | 
