【文匯網訊】據第一財經日報報道，過去15年，香港經歷了樓市的大起大落，香港樓市週期論的說法在民間廣受認同。但頗有江湖地位的中原地產創始人施永青日前指出，香港樓市過去15年不是週期問題，而是政府進行了一場很大的實驗。
由中原地產編製反映香港樓市走勢的中原城市領先指數，1997年10月曾攀上102.93點高位，隨後受亞洲金融危機影響，1997年12月下跌21.6%至80.71點。2003年SARS暴發期間，指數下跌至31.77點，反映香港樓價下跌近七成。
此後香港樓價逐漸回升，2008年國際金融危機後全球量化寬鬆刺激，大量資金湧港樓價迅猛上升，即便特區政府出台一系列收緊按揭和增加額外印花稅等措施，樓價仍然只升不降。今年5月初，中原城市領先指數突破1997年的歷史紀錄和心理臨界點，最新報104.6點，6月樓價再升8.2%。
房屋問題將是新特區政府必須解決的問題之一，香港特別行政區第4任行政長官梁振英上任翌日（7月2日）便在與市民的溝通中承認對於解決房屋問題「有些心急」。他在就職演講中表示，將加建公屋、適當增加土地供應促進樓市穩定發展，以及制定長遠房屋策略應對市場和社會對土地需求的變化。
香港一直被稱為「寸土寸金、地少人多」，而這可能只是一個「謎思」。美林美銀研究報告指出，香港實際上只有6.9%的土地供應給了住宅市場。1978年創立香港地產代理巨頭中原地產並拓展至全國的施永青也指出，其實香港高達80%的土地都沒有開發，多為農地，政府可以控制供應量。
毫無疑問，香港樓市發展即將進入新階段。站在地產界人士角度分析，施永青仍對香港樓市感到樂觀，特別是如今已有至少三成購房資金來自內地。他承認，在「自由行」刺激下，店舖價格「升得最離譜」，「一平方米超過100萬港元的都有」。
記者：過去15年，香港樓市發展經歷了哪幾個階段？對於香港樓市有週期的論點，你怎麼看？
施永青： 香港過去15年主要不是週期問題，而是政府作了一場很大的實驗，在政策上有比較重大的改變。
總的來說這15年分為兩階段：第一個階段是打壓房價、幫市民置業改善居住環境，結果導致資產滯緩、經濟失去動力；第二個階段是為了扭轉之前的局面，政府減少土地供應。
第一階段是董建華擔任特首時。那時香港樓價太高，香港人買不起房子，年輕人對前程沒有希望，有很多怨氣；同時營商環境受到破壞，店舖租金和酒店費用都高，國際公司也不想來香港。此外最大的問題是資源錯配，社會資源都流去房地產了。
在這種背景下，當時特區政府想要通過增加供應、每年有85000個單位來打壓房地產。這本來是一個良好的願望，但卻沒有考慮到資產蒸發的負面效應。因為香港人幾十年來都用土地、房子作為主要的財富儲藏模式，房地產價格一跌，一生的努力就沒有了，有些人還欠了一身的債，成了「負資產」。
我有一個朋友本來做小的進出口公司，他把自住房放到銀行抵押後，才拿到銀行的信用證進行擔保付款。後來房價跌了，銀行給他的信用也減低了，有生意也沒法做，他只有開除秘書自己做，這樣就造成了失業。
整個香港都有這種情況，經濟規模受到信用限制，經濟在走下坡路，社會由此停頓。房價降低，受惠的只是沒買房子的一部分年輕人，只幫了一小群，打擊了一大片。在內地，這個問題可能更嚴重，內地城市裡擁有自住房子的人約占70%~80%，香港還只是50%。
第一屆特區政府的實驗使第二、第三屆的政府從一個極端走向另外一個極端。另一個極端就是不敢推出土地，而是通過「勾地表」的形式，有開發商想要土地了，才去「勾」出來拍賣。這對穩定房地產起了很大的作用，但土地供應就沒保障了，政府放棄了供應土地的責任，把權力交給了開發商，開發商都去買豪宅和市中心土地，這會導致土地供應和房屋供應出現斷層。
2003~2004年，香港樓市開始好轉，2005年明顯復甦，此時政府應該增加土地供應，但他們沒有這麼做，造成以後三年土地供應不足。此後房價一直飆升，直至最近兩年政府才開始增加土地供應，但已經來不及了。
日報：現在可能進入第三個階段了，你怎麼看香港樓市未來走勢？
施永青：第二個階段的問題，梁振英會去修正，包括增加土地供應，但這主要先是給公屋，所以私人樓價暫時不會下降。
我認為香港的樓價還會上升，香港樓房空置率只有4.3%，基本上沒有空置，一般我們認為5%是自然空置率，低於5%是不合理偏低的。所以香港房地產資源的使用率是很高的，資源沒有浪費，何談泡沫？
另外，香港有房家庭60%已經供完貸款，是全資產，加息對他們沒有影響，所以香港樓市是相對健康的，房價要掉下來不容易。加上現在利息又低，其他投資項目風險都比較大，還是房地產最有保障。 | 
