【文匯網訊】據中國青年報報道，連日降雨讓全國各地的不少小區遭了殃：有的地方幾十戶人家同時被淹，牆體積水滲漏、電梯灌水停用……誰來負責，誰來出錢解決這些問題？
不久前，北京市住房和城鄉建設委員會有關人士表示，北京「7·21」特大自然災害中，很多小區的公用部位，如樓頂、樓體、電梯等出現了漏雨、滲水、積水等問題。「暴雨造成的房屋漏雨屬緊急情況，可以不用經過小區2/3以上業主同意等程序，應急使用住宅專項維修資金維修房屋建築。
其實，2009年年底出台的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，已把嚴重漏水、電梯故障等問題列為緊急情況，為其開闢「綠色通道」。然而政策出台幾年來，還是有很多看起來符合情況的小區，至今沒用上這筆錢。
按理，每個業主都應繳納住宅專項維修資金（以下簡稱「維修資金」），用於日後房屋「養老」。但目前全國累計的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說得清。中國青年報記者查閱公開資料得知，截至今年6月30日，北京市累計歸集維修資金314.93億元；上海市累計歸集超過290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長沙80億元……僅記者能夠查到公開資料的17個城市的數據總額，已超過1000億元。但很少有業主清楚，這項和自身權益息息相關的錢，應該如何使用，如何查詢，如何監管？
過去多年間，這筆巨額資金還曾經出現過諸多「糊塗賬」，很多時候看來政策已「說清楚」了，但業主們還是感覺「糊塗」。
「漏頂聯盟」的困惑
北京市昌平區王府溫馨公寓業主葉秋（化名）說，7月21日那天，她家「到處都用盆接水」，牆上有好幾條被水泡開的裂縫，臥室的頂燈燈罩裡至今留有積水，「這個燈一旦漏電，後果不堪設想」。
她是1997年入住該小區的首批業主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開始漏水，「十多年來沒間斷過」。葉秋說，剛開始物業會派人來免費維修，修完用一陣子，還會再漏，就再請人來修。後來，請物業補漏還要收費。這個小區漏雨的不止一家，以致葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶一起，組成了所謂的「漏頂聯盟」。
這種情況能否申請維修資金？葉秋認為，自家漏水是開發商和物業的責任，不該動用維修資金，即使要動用，她也不知能不能用，該怎麼用。
該小區法政王府物業公司的經理告訴中國青年報記者，小區防水工程竣工於2000年，早已過了保修期（保修期3∼5年）。現在解決漏水問題，就應從業主共有的維修資金中支取。以前這個小區的17號樓漏水，物業就支取過該樓的維修資金，更新了樓體防水層。但是現在漏水的幾棟樓如16號樓等，沒有辦法支取維修資金，「有的業主買房時沒繳納這筆錢，整棟樓的24個住戶裡，只有8戶交過，所以錢取不出，（維修）這事兒就卡在資金上。」
為什麼同一筆錢，有些人交了，有些人沒交？使用維修資金要經過哪些程序？對這些事，大多數業主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門也搞不明白。
北京市昌平區新康園小區竣工於2003年，其中有6幢樓是32層塔樓，但這幾棟高層住宅的電梯經常發生故障。一位住在8層的居民告訴記者，她這幾年來一直爬樓梯上下，「我住得低，還算好的，住在樓上的更麻煩」。另一位住在28層的居民說，老人和孩子出行最讓人擔心。
為了修電梯，這裡的業主一直在多方維權。2011年秋天，昌平區回龍觀鎮政府為維修新康園小區的電梯發了兩份文件。文件裡寫明，由鎮政府墊資修電梯。目前負責牽頭協調此事的是回龍觀鎮副鎮長黃俊。
為何申請一個小區的維修資金修電梯，竟由政府出面，墊資進行？
黃俊告訴中國青年報記者，新康園小區為修電梯的事折騰了幾年，去年鎮政府通過開會總算「找到了可用的工作途徑」，這個途徑就是申請維修資金。為此，他們請來北京市房屋安全鑒定總站進行檢測，「他們給出了161萬元的報價」。按照這個報價，經過招投標確定公司後，新康園小區的電梯於今年6月修完。修電梯的資金，由回龍觀鎮政府墊資40多萬元，剩下的100多萬元還沒支付給維修公司。目前，申請維修資金的材料還沒報上去，這161萬元沒批下來，鎮政府的錢暫時拿不回來。
電梯都修完了，政府也墊了錢，但申請還沒進行，萬一維修資金批不下來怎麼辦？對此，黃俊表示，他並不清楚維修資金的具體申請流程，「反正不可能批不下來。要不然政府墊的錢怎麼辦？」
維修資金申請「九步走」
並非所有小區都為維修資金犯難，全國各地均有小區成功申請維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數據顯示，截至今年6月，全市共有796個小區使用商品住宅專項維修資金2.84億元。
成功申請到維修資金的小區，具體如何操作？北京市朝陽區新天第家園業委會主任張大憲說，該小區已用過3次維修資金。第一次用於改造小區水箱，第二次用於大修電梯，第三次用於小區的防水改造。「去年大雨過後，超過一半的住戶家漏水，我們用維修資金找專業公司做了防水和外牆改造，今年完成了，扛過了大雨。」
據張大憲介紹，新天第小區申請使用維修資金的流程分九步。
第一步，小區物業公司就需要維修的項目向業委會提出報告，業委會討論是否應使用維修資金。
第二步，業委會認為該項目確需動用維修資金後，由物業公司把項目報送至區建委指定的鑒定中心審核。審核內容分3部分：第一，能不能用。包括項目是否適用於維修資金的使用範圍，是否應建議由開發商負責。第二，有沒有資格用。包括小區的維修資金是否全部歸集到位，維修項目是否過了保修期。第三，能用多少錢。由區建委的物業管理科住宅小區管理辦公室（以下簡稱「小區辦」）根據小區維修資金的數量與物業公司的初步預算申請進行平衡。與此同時，小區內成立由業委會、物業公司、業主代表組成的三方工作組，在小區內向業主宣傳公示。
第三步，工作組組織招投標，確定預算和具體施工方案，選定施工隊。
第四步，工作組將施工單位的預算和方案上報給政府指定的資金審核部門進行財務審計。如果批復的金額和公司金額不一致，根據審計結果，要求施工單位修改預算。
第五步，工程預算通過審計之後，召開業主大會，將「決定在某事項上使用專項維修資金」事宜，向業主說明。
第六步，動用維修資金的決議經業主大會通過後，需要做資金分攤表。也就是說，把即將維修的項目資金總額，按每戶業主的房產面積進行分攤，算出每一戶業主的份額。比如，同一小區內住宅為200平方米的業主分攤2000元，鄰居是100平方米的，分攤1000元，以此類推，這個明細表，需讓每一戶業主簽字同意。
第七步，拿著業主委員會的通過決議（第一步），建委指定的鑒定部門的蓋章審核（第二步），財政審計部門的蓋章審核（第四步），業主大會的通過決議（第五步），經三分之二業主簽字同意的資金分攤表（第六步），共5項，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據。
第八步，拿著房屋資金管理中心蓋章的單據（第七步），小區業委會在銀行備案的3個章（業委會公章、正副主任人名章）與施工單位的合同副本，去該小區維修資金存儲的銀行。銀行核對撥款總數（以政府財務審計數為準），為業委會開一個維修資金的專用賬戶（專款專用，不得取現，只能劃撥，不經同意不得挪用），將指定數額的錢從小區維修資金存款賬戶撥到此專用賬戶。
第九步，由銀行根據業主委員會要求和合同規定，將錢款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開始維修。按規定，這筆錢不是全額一次性發放，一般首次發放款項總額的60%∼70%，經工作組驗收後，通知銀行撥第二次款項，約占總額的25%∼35%，維修工程結束，直到質保期過後撥付尾款，約占總額的5%。工作組負責工程質量監督、控制（電梯由施工單位找國家指定的安監部門監督）。
很多業主認為申請維修資金程序繁瑣、複雜。一些沒有經驗和專業知識的物業公司，對「三分之二的業主簽字同意」一項更是一籌莫展，稱其「難度不亞於人口普查」。
一位物業公司負責人表示，「每個住戶分攤的金額都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業主把房子出租了，怎麼找戶主？這太難了。」
服務於新康園小區的陸凱物業公司經理王占山告訴記者，物業公司裡「沒有跑這方面的工作人員。」這段時間，為了準備申請所需的資料和文件，對每戶分攤費用進行測算，王占山專門聘請了一個經濟師，「每個月工資1萬元。」
在張大憲看來，其實整個流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分攤表，「做資金分攤表需要進行一些專業培訓，找經濟師也未必懂行。這件事需要那些已經弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成。」
各方說法無法統一
既然有的小區有經驗，也能拿出具體「攻略」，申請維修資金還有什麼難處？
一位不願透露姓名的業委會主任告訴記者，上述步驟看起來嚴謹全面，實際執行中經常遇到「意外」，「有一次我們小區想啟用維修資金，先打電話去建委指定的鑒定中心詢問，對方開口就說，我們最近很忙，等一個月再說。」
這位業委會主任認為，政府指定鑒定中心做鑒定，指定審計公司做審計，其實是一種壟斷，產生的鑒定費和財務審計費，都要從業主繳納的維修資金或物業費裡出，而且這錢必須得花，「拿著大家的錢，官腔還這麼大！」
在他看來，新天第小區是北京市多項政策的「試點」小區，因此進行得比較順利，其他普通小區要申請維修資金，任何一個「意外」都會拖慢進程。「去申請維修資金的小區，其能力和人脈很重要。比如在財務審核上，卡得緊些還是放得鬆些，對小區影響很大。」
而且，在許多具體問題上，「專業人士」們的說法也不一致。
北京盛德恆通物業公司總經理王中秋從業多年，其公司所在的多個小區成功使用過維修資金，熟悉這套流程。他所說的步驟與張大憲所說基本一致，又有不同。
誰負責維修過程中的組織、協調、監督？在王中秋看來，應由物業公司負責。而在張大憲看來，應由三方工作組負責。在2009年年底出台的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中，政策鼓勵引入第三方監督。
誰負責項目驗收？王中秋認為是建委負責驗收，也同時起到監督作用。但張大憲認為，建委不負責驗收，由小區工作組驗收。
王中秋和張大憲認為，回龍觀鎮為新康園小區修電梯的做法，存在「先斬後奏」，難以保證他們能申請到足額資金。
但是，《辦法》中明文規定，屬於緊急情況的維修，應在工程結束、驗收合格後，再由物業公司提出申請。
《辦法》中規定了5種緊急情況。2010年5月，北京市建委印發《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，其中界定的緊急情況變為6種。
為何政策與人們的理解存在諸多偏差？北京市盛廷律師事務所律師畢文強說，1992年5月，有關部門開始對這筆資金作出原則性規定，至今已有20年，其間，政策持續調整、修改，發放文件紛繁複雜，1998年商品房成為住宅的主要形式以後，這筆資金越來越受到重視；2008年，政府將公共維修基金改為「住宅專項維修資金」。除了政策上的調整，現實中這筆資金的使用也經常出現漏洞，即使是「物業專家」、「業主專家」也不一定熟悉，絕大多數業主對此更是茫然無知，無所適從。
業主、專家、媒體曾多次質疑，維修資金「交錢時沒商量、用錢時說不清」。在畢文強看來，這一方面是由於相關業主對政策宣傳、相關規定瞭解不夠，另一方面，在執行中也確實存在著許多現實困難。
曾經算出諸多「糊塗賬」
北京市是所有城市中對維修資金使用情況公佈得最詳細及時的。最新數據顯示，目前北京市累計歸集維修資金314.93億元，共有796個小區使用維修資金2.84億元，涉及電梯、屋面防水等2783個項目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項目上，能否公示？但記者就這一問題約訪相關部門，對方拒絕接受採訪。
從已公佈的情況來看，截至去年年底，西安市歸集了55億元維修資金，使用僅1386萬元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過1億元，使用僅20多萬元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬元……國內大多數城市已使用的維修資金只佔歸集總額的不到1%。
數以億計的資金沉澱、閒置在政府的賬戶裡，對業主意味著什麼？
2006年，北京市開始試點：如果小區業主同意，可將這筆錢劃轉至小區分賬戶。新天第小區就是試點中第一個劃轉出來的小區。張大憲說，在劃轉之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計算，約為0.72。小區把這筆錢劃轉出來後，可以改變增值方式，「這700多萬元不可能短期用完，我們設定一筆錢用於應急，其餘的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來的數倍。」到去年年底，新天第小區的維修資金由700多萬元，變成近1000萬元。
當時北京海澱區太月園小區業委會主任王嘉吾也算了筆賬，該小區維修資金總額超過3000萬元，按活期利率計算，一年下來利息收益20萬元左右。如果把總額的10%存為一年定期存款，20%存為三年定期存款，70%存為五年定期款，每年利息超過150萬元。為此，太月園小區也將資金劃轉出來。
全國多年來數以億計的維修資金存在政府賬戶裡，為何不「理財」？2006年9月以後，在北京市人大代表、政協委員和大量業主的質疑聲中，北京市將維修資金年息從0.72%調整到3%。
圍繞著維修資金，還有許多「糊塗賬」。
2006年，廣州市12個小區業主委員會聯合維權稱，開發商或物業公司挪用維修資金。此後公佈的廣州市房管局數據顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項資金歸集額應為37.8億元，實收14.13億元。此後，福州、深圳等多地也陸續出現維修資金被侵吞的案例。
畢文強律師認為，目前專項維修資金主要面臨的問題有：第一，開發商侵佔維修資金的情況突出。這筆錢本不該由房地產商管理，但現實中不少房地產商將其與房款捆綁收取，延時上繳，將部分資金挪作他用。第二，專項維修資金歸集到政府部門後，在使用的具體程序上需要進一步規範。國內很多地方對這筆資金的收益如何使用還是一筆糊塗賬。第三，目前申請使用這筆資金的程序和審批極為複雜，政府方面比較謹慎；而在業主共同決定時也會出現不一致的地方，從而導致實際上較難動用。
還有一些地方，出現了另一種「糊塗賬」：據新華社2010年報道，國家已明確規定小區電梯更新費由維修資金支出，但安徽淮南出台了一條地方法規，要求當地所有房產開發企業在售房前必須繳納每部25萬元的「首次電梯更新費」，不交錢不發房屋預售許可證。
中國人民大學法學院教授劉俊海認為，目前維修資金存在種種問題，關鍵在於「不透明」：「維修資金涉及使用的過程中可能出現各種問題，業主少繳了、開發商少繳了、使用不規範了，但歸結起來還是要透明，只有完全透明，政策才能到位。」
他建議政府應將信息「全面上網」：「切入點、突破口還是加大透明度，提高資金的可預期性，讓每個業主、市民都能在互聯網上查詢到維修資金：總計是多少，每個小區花了多少錢，這不涉及國家機密、商業利益、個人隱私問題。」
劉俊海認為，向業主宣傳普及專項維修資金方面的知識不到位，政府、物業公司、業主委員會都有責任，但主要是政府的責任。「物業公司是管家、僕人，不應懶惰，政府是全體人民的公僕，更應該改進工作。」 | 
