【文匯網訊】據中國之聲《新聞縱橫》報道，溫州，這座誕生中國最早一批炒房客的城市，在這個落葉繽紛的時節感受到了來自樓市的寒意。國土資源部公佈的城市地價監測數據顯示，第三季度，溫州住宅地價同比下降18.03%，一些樓盤從5、6萬一平米跌倒現在的3萬元一平米，是全國樓盤降價幅度最大的城市。
當初領漲全國的溫州樓市，如今正在領跌全國。溫州樓市究竟是泡沫破滅還是暫時下跌?未來溫州樓市又會走向何方?
記者看到，萬科龍灣花園的巨幅廣告懸掛在溫州機場的出口。鮮艷的圖片，打眼的位置，確保每一位從機場走出的人，抬頭都能看見"每平米1.3萬元 低價住萬科"這樣的宣傳。銷售人員介紹，在龍灣花園開盤當天，1.3萬每平米的小戶型便被搶購一空。
銷售人員：便宜的現在沒有了，因為開盤那天賣了，現在只有16、17、18層的。
但開盤銷售火爆並不意味著盈利。據瞭解，萬科獲得龍灣花園地塊的樓板價為每平方米12749元，土地總價約23億元。如果加上建安成本、稅收、營銷等各項成本，樓盤每平方米房屋的平均成本超過了兩萬元，萬科目前1.3萬到2萬的銷售價格顯然處於虧本狀態。萬科為何要賠本賺吆喝?溫州大學房地產研究所研究員陳鴻認為，"以價換量"是目前開發商應對疲軟的溫州樓市主要的手段。
陳鴻：主要就是降低價格以換取銷售量。在這個過程裡面，14個樓盤無一例外都是在走這條路線。這個價位和原先期望的這個價值之間會有一個非常非常大的落差。舉個例子來講，原先市場的期望值、開發商的期望值都會在8萬塊錢均價以上，實際上給它計算出來的均價是4萬6千多。4萬6千多和8萬的期望值之間確實有個非常非常大的落差。
溫州曾經是國內房價上漲最快的城市之一，如今正在經歷一場寒冬。業內人士估計，溫州房價與2009年、2010年時的最高位相比，下降了大約30%-40%：
業內人士：大概降價1/3，這個是有的，這個是100%有了。像我們以前幫他們代的都是4萬5、4萬2的，現在降下來的 大概3萬左右，3萬3，2萬8的也有，1/3縮水是有的。
溫州的香緹半島小區曾一度被認為是溫州樓市"突飛猛進"的風向標，在2009年開盤時，它曾以每平米3萬多的價格創下了當時溫州樓市的價格新高，隨後的一年裡香緹半島的房價被爆炒到6萬多。但兩年後的今天，香緹半島的房價縮水將近一半。
中介：開盤原價都是3萬多，房價跌是跌了，像以前這邊都是賣5、6萬的，香緹半島南區好一點的房子。前年的時候南區有套房子出過5萬2的價，今年都賣2萬多、3萬左右了。
交付了近一年的香緹半島目前只有少數業主入住，大部分房屋處於空置狀態。而小區對面的房屋中介，只有一家正常營業。其餘的中介公司大多在緊閉的大門上貼上了店舖出租的紙條。
中介告訴記者：有一些(門店)關門，因為租房子的人比較少了，因為有些人認為房地產市場不是特別好了，比起09年、10年肯定差很多的。所以那個時候是過分的擴大，現在有點理智起來了。
溫州大學房地產研究所的市場監測數據顯示，2006年到2011年，溫州市區商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲到34674元/平方米，6年當中足足漲了4.2倍。
陳鴻：09年，我們溫州的樓市走到了最頂端，當時我們樓面銷售的均價接近3萬5千多這樣的一個均價，這是實際成交的均價。對於我們這樣一個等量級的城市來說，有點不匹配，相比北上廣這些城市，(溫州的)均價確確實實遠遠走在了前列。
其中民間資本在溫州樓市中扮演了重要角色，溫州中小企業促進會的統計數據稱，在2008-2010年期間，溫州民間借貸約六成進入樓市，嚴重放大了炒房風險。2011年，在限購、限貸和房產稅等政策的重拳下，加上後來的民間借貸風波，溫州房價迅速下跌，成交量急劇萎縮。
陳鴻：這段時間也算是溫州市場最瘋狂一個時間段，實際上經過調控以後這種調控的成果也就慢慢顯眼出來了，尤其是像今年的二手房、一手房的價格雙雙有所回落。
陳鴻認為如今溫州房價下跌正是調控政策逮逮的積極成果，這是房價的理性回歸，陳鴻否認溫州樓市會出現崩盤的可能，他說最危險的時刻已經過去。
陳鴻：最危險的是七八九這三個月，那麼凡是從09年最高峰的時候拿地的所有15個項目，已經有14個項目完成開盤。而且開盤的過程裡面基本上已經完成了60%以上的成交。就是說這種以價換量為主題的今年的整個銷售市場已經形成。這個市場形成以後對所有的15個新開的樓盤的危險期已經全部渡過去了。
在經歷了猶如過山車般忽上忽下的溫州樓市，如今在溫州，再談買房，曾經一擲千金的溫州人也變得謹慎了許多。
溫州人：買的不多，現在都穩在那裡了，也不敢買，炒房的也炒不起來。沒錢了，銀行的貸款也貸不出來。
從前溫州樓市有兩個特點，一是上漲很快，二是價格很高，價格已經超過北上廣等一線城市。現在樓市價格的下跌，是樓市泡沫破滅、回歸理性的合理舉動。同時也打破了樓市只升不降的神話。
溫州樓市的下跌也預示著國內其他地區樓市一個新的發展動向，樓市的理性回歸並非遙不可及。
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