【文匯網訊】福布斯中文網總編輯周健工日前在微博上發佈一條信息指出：「2012年房地產業銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸餘額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。」記者根據財政部公佈的數據，驗證了此說法的準確性。
據南方都市報報道，政府究竟從房地產銷售中拿走了多少收入，日前這一話題引發高度關注。根據官方數據計算粗略估計，政府和銀行2012年從房地產獲得收入47917億元，佔全年房地產業銷售額6 .4萬億元的75%。雖然這種簡單相加的計算方法在業內人士中引起不同觀點，但政府從房地產行業中拿走的土地出讓金和稅費比例偏高已經成為不爭的事實。
2012年，我國商品房銷售額64456億元，比上一年增長10%.與此同時，來自房地產行業的土地出讓金和相關稅費也非常可觀。其中，土地出讓金歷來是政府從房地產行業中收取的最大比重收入，一般會佔到房屋銷售價值的40%左右。至於來自房地產行業的稅費有多少，財政部的統計數據給出了答案。
福布斯中文版雜誌、福布斯中文網總編輯周健工日前在微博上發佈一條信息，綜合了來自國家統計局和財政部2012年的統計數據。這條微博指出：「2012年房地產業銷售6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元，銀行房貸餘額12萬億元，獲8400億元利息，土地收入28517億元，政府和銀行從房地產獲得收入47917億元，占6.4萬億元收入的75%。」記者根據財政部公佈的數據，驗證了此說法的準確性。
房地產開發週期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節，項目清算環節。而這些環節幾乎都會涉及到稅費徵繳的問題。
目前房地產企業開發和保有環節的稅費主要有11種，包括營業稅、增值稅、土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、耕地佔用稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅和教育附加費。
記者發現，上述統計其實還有保守成分，比如並沒有統計城鎮土地使用稅、城市維護建設稅等稅種。這些稅種並非針對房地產開發企業徵收，而是面向更廣泛的單位徵收。因此房地產去年貢獻的實際稅收將超過1.1萬億元。
不同聲音
廣州省房協理事趙卓文：
「土地出讓金不應算為當年成本」
對於政府和銀行從房地產銷售總額中拿走75%的說法，業內專家也發表了不同的看法。廣東省房地產協會理事趙卓文昨日指出，土地出讓金不應算為房地產行業當年銷售收入的成本，因為當年賣出的土地要經過兩到三年的開發週期才能對外銷售房屋。但他同時也指出，地方政府對來自房地產行業的收入依賴偏高已經是不爭的事實，這對調控政策的推行產生一定影響。
其他算法
工商聯房地產商會：
上海房產銷售流向政府份額超六成
來自全國工商聯房地產商會的數據顯示，上海房地產開發項目總銷售收入中流向政府的份額最高為61.84%，而北京市房地產開發項目總銷售收入中有42.42%的份額流向政府。
過高的房地產稅費對下一步房產稅普遍開徵製造了不少障礙。前任財政部部長謝旭人曾表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節徵收的有關稅種進行簡並，並研究逐步在全國推開房產稅等。
房地產開發和交易環節稅費
營業稅：全額5%
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定，銷售不動產營業稅適用稅率5%.自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅。個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
契稅：全額3 %-5%，普通住宅減半
1997年發佈的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，土地和房屋的買賣交易中，購房或購地的單位和個人要繳納契稅，稅率為成交價的3%-5%.如果個人購買的是自用普通住宅，可以享受減半徵收契稅的優惠政策。
印花稅：全額0 .0 3%或0 .0 5%
據1988年發佈的《中華人民共和國印花稅暫行條例》，房屋產權證和土地使用證屬於徵稅憑證，稅率為0.03%或0.05%.
土地增值稅：土地增值額的3 0 %-6 0 %
1993年發佈的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，為了調節土地增值收益，按照轉讓房地產取得的收入，減除法定扣除項目金額後的增值額作為計稅依據，並按照四級超率累進稅率進行徵收。適用稅率為增值額的30%-60%.
企業所得稅：企業收入2 5%
根據《中華人民共和國企業所得稅法》企業所得稅的稅率為25%.企業每年收入總額減除免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損後的餘額，為應納稅所得額。
個人所得稅：賣房差價2 0 %
《中華人民共和國個人所得稅法》規定，財產轉讓所得應納個人所得稅，以轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額為應納稅所得額，稅率為20%.
城市維護建設稅：7%
1985年發佈的《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》規定城市維護建設稅以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據。稅率按納稅人所在地分別規定為：市區7%，縣城和鎮5%，鄉村1%.
教育附加費：5%
教育附加費是為擴大地方教育經費的資金來源徵收的政府性基金，自1986年7月起徵收，初期費率為2%，2005年10月1日起提高到3%.如今，教育費附加、地方教育附加兩項費率合計將達5%.
土地出讓金一般佔到樓房售價40 %
國有土地使用權出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。從2007年起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。具體到住宅用地，某地塊的土地出讓金樓面地價一般佔到該地塊日後建成的商品住房售價的40%.
房地產保有環節
房產稅：房產余值的1.2 %
1986年發佈的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規定，房產稅依照房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納。房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%.個人所有非營業用的房產和國家機關房產免繳房產稅。(註：針對住房開徵的房產稅，目前只在重慶和上海試點)
城鎮土地使用稅：每平方米0 .6-30元不等
1988年發佈的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》規定，土地使用稅以納稅人實際佔用的土地面積為計稅依據，土地使用稅每平方米年稅額分別為：大城市1.5元至30元;中等城市1.2元至24元;小城市0.9元至18元;縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。
2012年我國房地產銷售額6 .4萬億元
銀行房貸利息840 0億元
土地增值稅2 719億元
2011年土地增值稅實現收入2062.51億元，去年同比增長31.8%
契稅2 874億元
2011年契稅收入2763.61億元，去年同比增長3.9%
房產稅13 72億元
2011年房產稅收入1102.36億元，去年同比增長24.5%
房地產營業稅
40 51億元
2011年房地產營業稅3630億元，去年同比增長11.6%
政策出讓土地收入2 8517億元
2011年收入33173億元，去年同比下降14%
數據來源：財政部和國家統計局 | 
