【文匯網訊】開年以來，「房冷地熱」成為北京樓市的真實寫照，一方面住宅市場成交量遭遇腰斬，另一方面土地市場中捷報頻傳。昨日，北京迎來馬年新年以來土地市場「第一拍」，兩宗地塊共收入土地出讓金60.8億元。萬科、保利、龍湖、遠洋、首開等一線房企悉數亮相，開年之初土地市場爭奪激烈，土地市場延續了去年的火熱局面。
假期效應凸顯 樓市成交遭「腰斬」
每年春節前後，隨著開發商推盤節奏的放緩，樓市開始進入「冬眠期」。受春節假期影響，北京樓市成交量降至冰點，從1月27日到2月9日的春節兩週期間北京新房僅成交563套，環比前一周大幅下降超過60%。進入2014年以來，北京樓市供應量和成交量雙雙走低，均提前進入「春節模式」，樓市成交量遭遇「腰斬」。
亞豪機構統計數據顯示，1月北京商品住宅共成交6908套，成交面積74.42萬平方米，這兩項數據環比、同比均萎縮近半。6908套的月成交量甚至僅高於2012年1月「熊市」時的4473套，成為自2006年商品住宅開始網簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，除春節傳統淡市的因素外，還與去年年底「限價令」再次趨緊、信貸政策收縮、自住商品房供應提速、土地供應結構逐漸變化等多方因素有關，根本原因在於短期內房企觀望與惜售的情緒不斷加重，推盤積極性降至歷史冰點。而跟據鏈家地產市場研究部統計，1月新增商品住宅項目7個，較上月減少7個，總供應量為1143套，環比大幅下降70.4%。與去年同期相比，入市項目減少3個，供應量同比下降44.5%。
「春節假期因素導致1月最後幾天基本已經休假，影響了簽約量。」中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一因素將在2月份表現更明顯。除春節假期影響外，市場在上漲一年多之後，價格持續大漲，購買力新增乏力。
二手房量價齊跌 市場謹慎觀望成交或再創新低
1月，北京二手住宅市場延續了2013年年末以來的降溫趨勢，量價均連續兩個月環比下跌，成交量較去年同期更是縮水超5成。中原地產研究部統計數據顯示：2014年1月份，北京全市二手住宅網簽總量8772套，環比上月下跌20.1%，與去年1月份同期的網簽量相比更是大幅下跌了55.2%。這也是2013年7月後，再次北京二手房交易跌下萬套。
「二手房市場成交下調更多是因為信貸緊張，」張大偉分析認為，相比往年，2014年1月份的信貸未見開閘，依然維持比較緊張的力度。銀行房貸難度加大，貸款的優惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，部分購房者被迫觀望。
根據鏈家地產市場研究部統計，春節長假後三天（02.07-02.09），北京市二手住宅成交617套，成交量僅為2013年長假後三天（02.16-02.18）的38.7%。新增需求也出現了較大降幅，僅為同期的58.1%。節後二手住宅成交均價為28844元/平米，低於1月各周的價格水平，整體價格走勢穩中微降。
「現在很多人還沒回北京，仍在消化年前存量，」21世紀不動產大興區某門店的一位經紀人表示，目前二手房供應上相比較之前要少一些，由於受到部分業主觀望情緒的影響，他估計今年整體的出房量可能會比去年少。
鏈家地產首席分析師張旭表示，1月成交量較去年同期大幅下降，一方面是由於去年年初市場較熱，基數較高。而今年春節長假提前，成交淡季提前來臨。另一方面，整體購房群體的觀望情緒較濃。從鏈家門店的反饋看，節後的購房者誠意普遍不高。2014年開年的市場平淡，成交低迷，也進一步加劇了購房群體的觀望。從目前的市場情況看，2月的成交量或會再創新低。
在價格方面，張旭表示，目前二手房價格處於高位，從短期的供需情況看，價格下調壓力依然存在，房價走勢或會延續穩中微降態勢。而長期看，價格走勢將會比較平穩，難以出現2012年，2013年價格快速上漲的走勢。
「地熱」緩解供需壓力 房價漲幅或將企穩
與樓市的慘淡形成鮮明對比的是開年以來持續火爆的土地市場。亞豪機構統計數據稱，1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億，僅次於去年11月406.98億元的月成交高點。26宗土地中，住宅用地再次成為成交主力，達11宗，創下自2009年以來連續6年時間的同期新高。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，土地火熱的直接原因是2013年北京房市的持續升溫，而深層原因則是部分二三線城市市場遇冷，使得目前尚有利可圖的一線城市市場競爭烈度增加，反應了地產企業正在普遍面臨自身戰略轉型和行業變革的拐點。
2月份，北京市已確定出讓的經營性地塊有16宗，合計土地建面達242.6萬平米，其中7宗掛牌地塊起價已經達到了175.16億。13日，龍湖力挫其他九家房企，以35.7億元競得豐台西局地塊，成為北京馬年宅地「首拍」，而和裕則以25.1億元摘得順義趙全營地塊。
今後，北京還有西城、亦莊、海澱等區域的熱點地塊出讓，其中西城區華嘉胡同住宅地塊有望突破地王紀錄。張大偉表示，由於該地塊擁有絕佳的地理位置，預計樓面價有望突破農展館地王后7.3萬/平米的全國單價地王歷史記錄。
「2月份土地出讓金有望再次突破400億。今年前兩個月，北京土地出讓金將突破800億元」張大偉認為。從短期看，他預計地王依然會頻繁出現，影響市場的價格預期，但供應的增加對緩解後供需結構壓力有較大的作用，總體上房價在2014年的漲幅將有所緩解。 | 
