【文匯網訊】香港素有「購物天堂」美譽，當地的商舖租金也以「天價」聞名。不過，隨著今年自由行效應下跌，香港整體零售、特別是奢侈品銷售額大幅下滑，商舖租金的升勢也出現了拐點。
據網易財經報道，數據顯示，香港的港島、九龍和新界三大區零售物業租金五月份環比下跌約7%-19%，人流旺盛的一線地區如銅鑼灣，可發現隨處貼滿了招租海報、裡頭空蕩蕩的店舖，與門外人流如鯽的繁華形成強烈的對比。業內稱，預料今年香港整體商舖租金下跌至少10%。
自由行「旺丁不旺財」 香港高端零售受衝擊
香港的尖沙咀廣東道名店林立，每天都有不少內地遊客在門外排隊購物，不過在該區推銷豪華出海觀光旅遊的推銷員黃小姐說，近期排隊的「豪客」比以前已減少許多。
黃小姐長期在尖沙咀區駐守，專向到此區購物的豪客推銷海上觀光套餐。她說，前兩年經常碰到很多豪爽的客人，大包小包從店舖裡出來，「但是現在的客人感覺少了很多，好多還是空手出來。」黃小姐的另一位同事表示，以前平均每星期都能成功推銷兩三個海游套餐，「現在半個月才開一次單，人流少了也沒辦法」。
有連鎖名貴鐘錶店的負責人稱，目前店裡客人流量高峰期只有以往的80%左右，最近的5·1黃金周全店銷售額更同比跌30%，已準備關閉位於銅鑼灣的一家分店。另外，多家上市的香港珠寶首飾店上半年同樣受到衝擊，唯有寄望下半年「雙春兼閏月」，趁婚嫁高峰期來拉動黃金及珠寶的銷售表現。
香港自由行政策自2003年推出以來，訪港旅客和銷售表現十多年來一直都有可觀的增長，但這個漲勢似乎已經到達瓶頸。
旅客人數的增長趨勢也開始下跌，香港入境處的數字顯示今年「五一」黃金周的三天小長假中，內地旅客人數出現下跌，是2003年香港推出自由行政策以來首次出現黃金周內地遊客人數下降, 也是自由行實施12年以來錄得最大的單月跌幅，只有38.7萬內地旅客訪港，比去年同期的39.3萬人次下降1.7%。
而令當地許多店舖更為擔憂的是市場出現「旺丁不旺財」的現象。雖然3、4月的訪港旅客人數上升，但零售數據卻一直下滑。根據香港旅遊發展局和統計處的數據，3、4月的訪港內地旅客人數同比上升26.7%及14.7，但這零售金額卻分別按年下跌1.5%及9.8%。
其中，4月份的零售數字令業界大跌眼鏡，在撇除季節性因素後，該月的表現是自2003年5月SARS病毒肆虐以來最差，與旅客消費密切相關的珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物的銷售額大跌近40%，其次為包括手機、電腦周邊產品的雜項耐用消費品跌22%，而電器及攝影器材則下跌8%左右。
但是4月份的汽車及汽車零件、眼鏡、鞋類及其他衣物配件的零售金額同比還能上升15%，超級市場貨品、藥物及化妝品也上升約8%，不過這些行業的競爭日益激烈，就算是行業巨頭的盈利水平也正面臨不少壓力。
從近期公佈業績的自由行概念股可見一斑，香港化妝品零售商莎莎，今年第一季度的港澳整體銷售增長由去年同期的28.1%大幅放緩至5.4%;另一家經營大型連鎖眼鏡「88」及手錶鋪「時間廊」的寶光集團，公司去年的盈利甚至倒退41%，其中一個主要的原因正因為受內地反貪及內地旅客消費放緩的雙重影響。
香港美聯工商舖行政總裁黃漢成認為，內地反貪、經濟增長放緩及內地富豪轉移到歐洲消費等因素，影響了香港的零售業績，「內地反貪腐雷厲風行，豪客一次過買十隻卡地亞的情況已經絕跡，這是導致零售總額下降的重要原因。」他認為，自由行人數減，商戶的銷售收入下跌，他們的承租能力也隨之下降，上半年香港的整體鋪租已經比上年下跌了5%。
業主租客呈拉鋸狀態 一線地區店舖現空置潮
香港零售業吹起陣陣西風，一線商舖的租金也出現調整。在擁有號稱「全世界最貴鋪租」的銅鑼灣，網易財經走了14條主要的街道，發現到處都能看到空置的店舖，門外貼滿了各種顏色的招租海報。
有不願具名的某大型工商舖物業代理董事向網易財經表示，整個銅鑼灣的舖位大約有1700多間，核心區的舖位則有420多家，核心舖位的空置率近半年來由4-5%上升至約7%，整個地區的空置率則由約3%上升到4%-5%，其中空置最長的店舖超過兩年。
該名董事稱，空置的原因主要是因為一些承租能力最強的珠寶、黃金和鐘錶商的生意下跌，隨著自由行效應也在不斷減低，香港政府短期內可能還會出台政策削減自由行人數，租戶不願高價搶鋪，一些外國服裝品牌甚至延遲到香港開店的計劃;但另一方面，許多業主因為擔憂減租會影響店舖的價值，不接受降價的現實，寧願空置也不減租，業主和租客之間的拉鋸令空置鋪不斷湧現。
為何業主寧願放棄一年逾百萬的租金收入，也不願意輕易減價?香港美聯工商舖行政總裁黃漢成分析說，這些業主們的財政實力相當雄厚，不會著急出租套現;而且他們在多年以前已經買下這些舖位，多年來的租金回報已經抵銷了購買成本。另外根據工商舖界別的投資習慣，一間店舖的租金會決定日後出售的價格。
黃漢成說，假設一家店舖收租10萬元，一年的收入收入就達到120萬，以2厘利息的計算方法來計算價值的話，這個舖位就值6000萬;假如業主減價1萬元，租金變成9萬，減價10%，一年的租金收入就變成108萬，如果同樣以2厘利息計算的話，這個舖位變相也貶值10%，只值5400萬，就少了600萬元，所以不少業主寧願空置一兩年，一些看好後市，持貨能力又高的業主，更不願意貶低鋪值。
不過，隨著空置舖位越來越多，業主終於也要接受現實。在銅鑼灣持有多個舖位收租的資深投資者黎永滔說，他也面對「有鋪沒人租」的問題，租客沒有以前那麼積極，他和一班業主們也在想對策，甚至考慮短租或者把舖位分開出租;當一些店的租約期滿，現時旗下物業招租和洽談續租時，大多願意比叫價減10%-20%租金。
像銅鑼灣這些一線舖位出現空置降價潮的情況並非個別案例，根據香港差餉物業估價署的最新數據，港島及新界區的零售物業租金4月份分別環比降低13.5%及6.61%，至每平方米月租約1462港元及1248港元;而以自由行旅客常去的九龍區，包括旺角及尖沙嘴，一個月的跌幅就達18.7%，由3月的170.1港元跌至4月的138.3元。
業界稱租金水平仍看跌 店舖空置率或已站穩
自2003年開放自由行以來，香港整體的零售數字一直表現理想，一些承租能力強的大型品牌，例如珠寶首飾和國際連鎖服飾企業看好後市，又或者為了增強自家品牌效應而不惜追一到兩倍的價錢搶鋪，一些承租能力弱的店舖只能逐步淡出市場。
黃漢成說，市場在極度亢奮的時候，即使「天價」也有人承租，特別是在2012至2013年間，全港的整體鋪租比前兩年上升了約30%，同年銅鑼灣羅素街地鋪每平米租金甚至創出18000元的水平，每次一線店舖續租時租金動輒增加50%至3倍。但是如今隨著自由行效應減弱，零售放緩，以及特區政府調控工商舖的措施，自由行政策短期內甚至會有所改變的情況下，業主和租客對後市也開始審慎，鋪租也開始回歸理性。
美聯旺鋪董事盧展豪也說，今年上半年的整體鋪租下跌5%，預料今年整體累積跌幅逾10%。不過他也提到，減租的背後是業主們從亢奮中清醒過來;一些舖位出現大幅減租的情況，不過是從瘋狂的高位，逐步回落到理性的價格。
「但是一線商舖仍然是寶貴的資源，雖然租金會下降，但暫時來看不會出現大幅下調的情況」，盧展豪預料店舖的空置情況會隨著租金下調，及市場需求上升而有所改善。
黃漢成也補充，自由行效應減弱對一線店舖的影響有限，因為一些連鎖品牌在旺區設點是策略之一，不會輕易撤出。但對二、三線地區，例如香港的上水、元朗和屯門等，水貨生意占比較重，如果政府進一步削減自由行人數，這些地區的租金預料很大機會要跌超過15%。 | 
