【文匯網訊】(記者 王尚勇 寧夏報道)今年，寧夏將積極探索發展共有產權住房，停止新建經濟適用住房和限價商品住房，取而代之建立公共租賃住房、共有產權住房、商品住房「三位一體」的住房供應體系。
6月11日，寧夏回族自治區住建廳、發改委、財政廳、民政廳、國土資源廳、地稅局、人民銀行銀川中心支行七部門聯合印發了《關於開展共有產權住房供應工作的指導意見》(以下簡稱《意見》)，明確了我區共有產權住房產權人和政府的產權比例關係，依據產權比例關係確定了上市交易的分配比例等。
共有產權住房是具有住房保障性質的政策性商品房
「共有產權住房是具有住房保障性質的政策性商品房。共有產權就是將政府為中低收入住房困難家庭供應住房的財政性支出轉化為投資，根據政府和中低收入住房困難家庭對該套住房的投資份額按比例共有該套住房的產權。」寧夏自治區住建廳住房保障處負責人介紹。
據瞭解，我國已在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市先行進行了試點。試點城市開展共有產權保障方式的主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然後以較低的價格配售給符合條件的保障對像家庭;配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。
據介紹，共有產權住房有兩個直接作用，一是能解決部分保障家庭的住房問題;二是規範現在的經濟適用房和限價商品房制度，遏制在購置型保障房裡的牟利空間。從長遠看，它還能在一定程度上平抑高房價。
商品住房存量較大的地區應增加共有產權住房供應
「共有產權住房供應是住房保障制度的重大改革，寧夏要求各地在工作開展中既要充分發揮政府主導作用，又要堅持市場化運作，積極引導和鼓勵社會資本參與。」寧夏自治區住建廳住房保障處負責人介紹。
《意見》要求各地根據本地住房供應狀況和中低收入住房困難家庭的實際需求，採取形式多樣的供應模式，積極穩妥地加以推進。特別是商品住房存量較大的地區，應當通過政府回購安置方式，增加共有產權住房供應，有效消化商品住房存量。
各市、縣(區)政府和中低收入住房困難家庭，按投資份額擁有房屋相應產權的佔有、處置、受益等權利，同時承擔相應的義務和風險。
共有產權住房在買賣時，產權雙方應當在買賣合同中對各自佔有的產權份額、產權轉讓方式作出明確約定，允許一方「贖回」另一方的部分或全部產權。在保障對像取得房屋完全產權後，可按有關規定上市交易。
共有產權房供應模式有四種 租賃型棚改型自住型政企合作型
寧夏現有租賃型、棚改型、政企合作型和自住型四種共有產權住房供應模式。《意見》明確了這四種共有產權住房的不同產權份額。
租賃型共有產權住房
對政府主導建設的公共租賃住房，在住房保障對像租住一定年限並仍然符合住房保障條件的前提下，經本人自願申請，可以購買該公共租賃住房部分產權，實現保障對象與政府共同擁有房屋產權，保障對像只對政府佔有產權部分繳納租金。保障對象可逐步提高出資比例，當保障對像擁有該公共租賃住房70%以上的產權時，政府產權部分的使用權可無償讓渡給租住人。鼓勵保障對像通過購買政府產權獲得房屋完全產權。1戶保障對像僅限購買1套公共租賃住房。
棚改型共有產權住房
棚戶區改造原則按照「拆一還一」補償安置。當安置房面積超出補償面積而棚戶區居民又暫時無能力購買房屋全部產權時，對超出面積部分可通過與政府共有產權的方式安置，居民對政府佔有產權部分繳納租金。當居民擁有房屋80%以上的產權時，政府產權部分的使用權可無償讓渡給居民。各地可根據實際情況制定優惠政策，鼓勵居民購買全部產權。棚戶區改造中符合城鎮低收入特殊困難家庭的自有房屋產權，可按拆遷補償標準折算到公共租賃住房產權中，形成政府、保障家庭共有產權。
自住型共有產權住房
政府可組織建設共有產權住房，以滿足符合條件的中低收入住房困難家庭首套自住房需求，具體准入標準由市、縣政府自行確定。鼓勵購房人取得完全產權。已開工建設的經濟適用住房和限價商品住房項目建成後，優先安排原經濟適用住房和限價商品住房輪候對象，剩餘部分納入共有產權住房管理，由符合條件的中低收入住房困難家庭購買。自住型共有產權住房的個人產權比例原則上不低於房屋產權的80%，居民對政府佔有產權部分繳納租金。
政企合作型共有產權住房
企(事)業單位、各類工業(產業)園區企業參與建設的公共租賃住房，與政府實行共有產權，優先解決園區就業人員居住，剩餘房源由政府統一調劑使用。房屋運營維護由所屬企(事)業單位負責，租金收益分配由雙方協商確定。鼓勵企(事)業單位通過購買政府產權取得房屋完全產權。
共有產權住房實行政府定價 低於同類型商住房10%至15%
共有產權住房實行政府定價。政府按照房屋建築成本形成機制，參照同地段同品質普通商品住房價格確定房屋銷售價，原則上應當低於同類型商品住房銷售價的10%至15%。同時，要準確測定政府投資份額和產權比例。
新建自住型共有產權住房 單套建築面積不超過90㎡
租賃型共有產權住房按公共租賃住房渠道進行籌集，優先從庫存商品住房中籌集;新建項目以配建為主，建築面積不超過60平方米。
棚改型和自住型共有產權住房主要採取集中建設的方式，也可在商品房項目中配建或向社會收購存量住房用於共有產權住房供應。
集中建設的自住型共有產權住房暫參照經濟適用住房項目管理辦法立項，供地方式實行招標、拍賣、掛牌方式出讓，由政府組織建設。配建的自住型共有產權住房在土地拍賣前明確項目中共有產權住房的建設規模、建設面積標準，房地產開發企業建成後無償移交給政府住房保障管理部門。配建比例由市、縣(區)政府根據房源統籌安排確定。新建的自住型共有產權住房應堅持節地、節能、環保原則，全面執行綠色建築評價標準，戶型以中小套型為主，單套住房建築面積標準不超過90平方米。項目交付時，應同時配套基本生活設施，滿足居住基本功能。
共有產權住房購買人獲完全產權後可上市
租賃型共有產權住房購買人自取得房屋完全產權之日起，居住滿5年可上市交易。在此之前確因特殊原因需要轉讓的，無論是否取得完全產權，均由政府按購買人最後一次購買房屋產權的價格並考慮房屋折舊因素回購，重新作為公共租賃住房使用。
棚改型共有產權住房在2年內取得完全產權的，按工程竣工當年銷售價給予10%優惠;在3年內取得完全產權的，按5%給予優惠;超過3年的，按屆時市場價取得完全產權。在安置戶沒有取得完全產權之前上市交易的，獲得收益由產權雙方按出資比例分成。屆時房屋價值低於合同原價的，購房人按照合同原價支付政府所持有產權份額部分的價款，政府不再參與收益分配。
自住型共有產權住房在2年內取得完全產權的，給予工程竣工當年銷售價10%的優惠;在3年內取得完全產權的，按5%給予優惠;超過3年的，按屆時市場價取得完全產權。自取得完全產權之日起，滿5年方可上市交易。
政企合作型共有產權住房在企業沒有取得完全產權之前，不得向個人或家庭出售。
保障對像繳納住房公積金者 可優先獲得公積金貸款支持
土地供應
共有產權住房建設用地一律採取招標、拍賣、掛牌出讓方式供應，在年度土地利用計劃中優先安排、指標點供，做到應保盡保。政企合作型共有產權住房可利用企業員工宿舍和辦公用房用地建設。整體購買在建房地產項目用於共有產權住房用地的，允許其在不改變用地性質和容積率的前提下，適當調整規劃建設條件，優化戶型結構。
稅費優惠
共有產權住房建設、運營、購買、出租和捐贈等涉稅行為按現行稅收政策執行，共有產權住房建設中政府優惠的土地出讓收益顯化為政府投入，作為政府投資份額。
資金支持
鼓勵金融機構根據共有產權住房性質和購房者特點，按照科學支持和審慎經營原則，改進和完善金融服務。符合共有產權住房購買資格的保障對像繳納住房公積金的，可優先獲得住房公積金貸款支持。
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