【文匯網訊】元朗兩大新盤29日由長實世宙打頭炮，採取低於同區十年樓齡樓價逾20%的開盤策略奏效，狂吸近萬票，開售的首批560伙單位首日沽約448伙，為今年下半年單日銷售最多樓盤。據統計，因臨近年底，發展商趕尾班車「跑數」，可望於12月開售的新盤3,231餘伙，加上11月已推盤的1,861伙貨尾，12月份可推一手樓達5,092伙。面對新盤供應巨浪，發展商都扭盡六壬推優惠搶客，送辣稅、平過二手已是指定動作，八成一按更成新賣點，相信更狠更絕的招數會陸續出現，這恐將加快樓價調整的速度。
樓市近月價量齊跌
樓價近月反覆回軟，總結樓價調整7個星期至今，中原城市領先指數(CCL)累計跌幅達4.23%，CCL最新報140.27點，為31周新低，按周跌0.61%。分區方面，7周以來則以港島區跌幅最大，達6.16%，新界西跌幅最少，約3.08%，其餘九龍跌4.01%、新界東區跌3.47%。
11月交投勢創25年來次低
交投方面近月極為淡靜，近日美聯物業資料研究部發表報告，綜合土地註冊處註冊個案，11月首25日整體物業註冊量合共錄3,963宗，比起去年11月份6,457宗仍少約39%。預期本月數字最終約4,000宗水平，屆時將創25年來同期紀錄的次低，僅較2008年11月金融海嘯期間的3,786宗為高。
翻查資料，今年第三季開始樓市氣氛轉差，住宅成交量與年中可說「天與地」，今年首7個月，每月整體註冊量由6,209至8,292宗，但8月份突然急跌至5,193宗，9月及10月分別為5,456宗及4,480宗，屬相當低的水平。
二手註冊料首度失守2千宗
而分開一二手交投去看，二手交投已連續多月於低位徘徊。美聯物業提供資料顯示，11月首25日二手住宅註冊量僅錄1,605宗，與10月同期1,546宗相若，惟預期本月二手註冊宗數將首度失守2千宗;新盤方面，本月首25日一手私樓註冊量錄930宗，較上月同期1,255宗減少約25.9%，惟相信全月數字仍可錄逾千宗。
學者：明年樓價或跌逾10%
城市大學建築科技學部高級講師潘永祥表示，相對股票而言，始終物業是一項風險較低的投資，因此即使現時樓價明顯下跌，仍有不少港人會將資金投放樓市。但他本人不建議現時買樓，因為風險較高，後市下調的機會較大。
他預料，明年樓價或下調10%至20%，因為樓市不明朗因素太多，例如美國加息、以及所造成的熱錢流走等，而一二手住宅市場於未來3、4個月，預料仍然會維持「一手旺、二手淡」的局面。
瑞銀看淡 睇兩年累跌30%
大行中，要數瑞銀看法最淡，最近更發表報告預測本港樓價在2016年跌10%至15%，至2017年尾更有機會累跌30%。
該行指，雖然美國加息一再延後，但內地及香港經濟不振令市民買樓意慾減少，已有發展商藉減價和提供高成數按揭來催谷買家入市。另方面，內地買家投資英、美物業有上升趨勢，並減少在港買樓，都不利本港樓價上升。
街坊嫌樓市未跌夠
各大分析一面倒唱淡樓市，個別大行更預測往後兩年樓價將跌三成。但你有你分析，民間智慧卻未必認同，近日多次街訪，發現缺乏資金的小市民依然投訴「樓太貴」，準備入市者則對負資產風險表示「冇有怕」，不約而同認為樓市大跌三成簡直是異想天開。
人工跟唔上 削入市信心
從事零售業的王先生，今年行業蕭條，更是削弱他在港置業的信心。「人工追唔上樓價，以前做sales月入3萬，宜家市道差，得返一萬多。」
眼見近月樓價漸漸向下走，有否重燃希望?「樓價唔樂觀係地產商唔樂觀啫，小市民依然買唔到。跌幾個percent無乜用，除非好似沙士個樓價，或者高返少少仲可以接受。」大行預測之後樓價或跌三成，王先生則自有看法：「跌三成機會好微，有好多內地人嚟香港買樓，推高咗樓價。」
仍高不可攀 未屆上車時
甚至乎曾有一層樓轉手賺180萬元經驗的投資者，也認為現時樓價太貴，不宜買樓。「宜家有閒錢我都唔會入市，因為樓太貴。」關女士曾經持有5個物業，3、4年前趁樓市起飛賣了兩個單位，都甚有斬獲，但近年都沒有再購入新單位。
內地客撐市 樓價難大跌
坐擁3個物業的陳女士自90年代開始投資住宅，便提出一番理論：「住宅供應多咗都無用，香港人咁多，內地人又嚟香港讀書，或者香港人返去娶老婆，明星都嚟啦，一孩政策無埋仲嚟得多人呀。」又指：「加息都講咗好多年囉，相信唔會一下子加好多，慢慢加，怕的話可以做定息。」
她認為低息環境投資物業還是安全的，十幾厘息下炒樓就危險。「有朋友97年畀5%首期買400萬樓，仲要用股票賺的錢供樓，當然唔好，最後佢咪衰咗。」
首期給多些 防變負資產
另一位打算幫仔女付首期上車的陳女士，也預期這幾年即使加息也不會加得好緊要，而且還有一招防守，就是首期畀多些。「我都奉勸人，畀到3成首期先好入市，唔係好易變負資產。」有「絕招」護身，陳女士認為現在入市風險不大。
一心想換樓改善家人居住環境的徐先生，一於少理樓價跌不跌，向記者笑着搖搖頭道：「自用無所謂啦。」而且和陳女士一樣，他表示按揭不會做太多，不擔心變負資產。 | 
