【文匯網訊】最近樓市又瘋了，北上廣一線城市房價在漲，北京萬科也說部分項目要漲。這次的上漲是曇花一現還是樓市變天?一線城市的火爆是否會蔓延到二三線城市?
樂觀者開始歡呼房地產春天的到來，經濟學家馬光遠卻認為無論政策如何刺激，房地產暴漲的日子已經成為過去。
瘋狂樓市
據人民日報客戶端引述正和島公眾號報道，新年伊始，關於一線城市房價加速瘋漲的消息充斥著各種媒體的熱門版面。
上海等一線城市房價出現了脫韁式上漲，甚至有房東惜售一天漲價三次。
2月23日，北京南五環之外，大興黃村的一塊地經過76輪的激烈競價，最終被綠地以39億拍到，樓面價達到了驚人的4.7萬/平米，這意味著房子的出售價格至少要超過7萬元才可能賺錢。這塊地拍出這樣的價格，讓很多業內人士都大呼看不懂。而從過往的歷史看，一線城市每一次「地王」的出現，都似乎意味著房價新一輪瘋漲的開始。
一線城市這種火爆的行情是媒體的熱炒，還是當下一線城市房地產市場的真實情況;一線城市的火爆能否像過去一樣向二三線城市傳遞?這種上漲是曇花一現，還是意味著中國房地產市場的逆襲?
房價暴漲的日子已經成為過去
知名經濟學家馬光遠在去年年底發表的題為《2016年，這幾個城市的房價會大漲》的文章中判斷：2016年中國經濟的總體溫度仍然屬於寒冬，而房地產是否穩定將成為中國經濟的勝負手。基於此，房地產去庫存的政策力度將超乎想像，在幫助農民工買房的同時，政策組合拳還將包括首付回到20%，營業稅、個稅、契稅的完全減免、政府回購、公積金擴容以及更大力度的財政補貼等。
進入2月份以來，房地產救市政策密集發佈：2月2日，央行出台了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖;2月17日，央行再次發佈消息，上調職工住房公積金賬戶存款利率;2月19日又迎來了營業稅、契稅的減免。
一些樂觀的房地產從業者歡呼房地產春天到來，期待房價的再次暴漲。不過馬光遠認為，這是一種非常不切實際的期待，也是對市場和政策的誤讀。
他認為，在房地產市場已經告別短缺的情況下，政策帶來的機會只是結構性的機會。對於人口流入的大城市群而言，需求仍然存在，政策的組合拳一定會激發出真實需求。但對於大量的庫存太大、房子供應嚴重過剩的地區而言，房地產市場不會因為政策的回暖而告別調整。盛宴已經結束，痛苦的調整剛剛到來，政策只是一劑杜冷丁，暫時減輕了痛苦而已。
無論政策如何刺激，房地產暴漲的日子已經成為過去。原因如下：
其一，供求關係巨變，中國房地產已經從賣方市場轉為買方市場。80%以上的城市住房供應已經嚴重過剩。除了幾個一線城市、熱點城市、部分省會城市，住房庫存的消化週期已經到了紅色警報線，一些地方的庫存甚至需要消化至少10年;
其二，房地產的投資熱情在下降，過去買房炒房者，現在大都選擇賣房和離開房地產，這是房地產市場最大的變化;
其三，社會資金正在撤離房地產市場，2013年房地產火爆的時候，房地產行業到位資金高達12.2萬億，佔全社會融資額的比重超過70%，增速高達26%，而在2014年，房地產到位資金的增速是負增長，這是中國房地產市場化以來前所未有的;
其四，在基本居住需求得到基本滿足的情況下，居民對房子的要求已經從「居者有其屋」升級為「居者優其屋」，這意味著未來住房需要滿足這種升級的需求才有市場。
兩點判斷
近日馬光遠再發表房地產市場研判文章，堅持以下幾點判斷。
第一，2016年房價分化的走勢會持續，由於負利率和人民幣貶值的影響，一線城市和熱點城市仍然是財富保值的重要手段，這些地方的房價今年至少還有10%的漲幅，投資這些城市的房子問題不大;
第二，考慮到2016年房地產政策的刺激力度，三四線想買房子住的也沒有問題，房價暴跌的概率建立在中國經濟出現危機的基礎上，馬光遠認為，2016年中國經濟全面陷入危機是小概率。
文章中，馬光遠重申了自己的觀點：中國房價百分百太高，不承認中國房價太高不實事求是!
這幾個城市的房價將大漲
「20%的城市和20%的樓盤仍然可以投資......對於一線城市、重點城市以及未來人口流入的城市，現在肯定是買房的最佳時間窗口，至於投資其他城市的房地產，意義並不大。」
馬光遠認為，今年的房地產政策肯定比2015年寬鬆，刺激房地產是政策堅定的選擇。
1、第一上漲梯隊
蘇州、上海、杭州、廈門、三亞、南京、合肥、海口、蘭州。這些城市的房價，今年大漲的概率極大。
2、第二上漲梯隊
北京、深圳、廣州、福州、鄭州、成都、溫州、天津。北京之所以不可能大漲，是因為今年要嚴控人口，市政府要搬遷到通州，四環以內的人口明確要求下降;深圳2015年漲得太瘋;廣州因為周邊城市群的形成，總體供應充足，大漲的條件不具備。
3、第三上漲梯隊
關注國家級城市圈，中心城市周邊經濟條件不錯的中等城市。
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