【文匯網訊】今年以來特別是春節之後，一線城市樓市持續火爆，價格瘋漲。對此，各界眾說紛紜。有人說是受到政策利好的刺激，有人則認為一線樓市仍然是稀缺資源，在人口持續流入的情況下出現上漲也正常。
不過，對於短期內出現急速上漲的原因，目前已經越來越清晰。那就是資金的快速流入，特別是槓桿資金。簡單而言，就是首付貸這樣的金融產品在發揮作用，也就是說購房者不光是可以從銀行貸款按揭買房，現在首付也可以貸款，這樣買房的實際首付資金就會很低，甚至是零首付。對此，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆日前指出，如果聽任當前一些地方的樓市高槓桿，將會是另一場金融災難。
業內人士認為近期市場火爆是人造牛市
據央視新聞微信號報道，今年以來，一線城市北上廣深樓市持續火爆，價格出現大幅度上漲。中國房地產業協會金融專業委員會副秘書長荊蘭竹表示，近期的市場火爆是人造的牛市，並不是尊重市場規律而形成的。其上漲的基礎並不牢靠，炒作噱頭較大。「這種背景下的發展是不可持續的，也不是長期的。」
中原地產首席分析師張大偉也認為，近期槓桿在房地產交易的作用已經顯現，現階段短期內的暴漲便是加槓桿的結果。「雖然槓桿的運用並不會改變市場的趨勢，但其帶來的爆發性釋放，將大大縮短走勢變動的幅度，帶來例如原本需要半年的漲幅，也許1個月或幾天就會達到。」
因此，張大偉認為，應警惕槓桿效應帶來的風險。一線城市應加強對資金運用的掌控，抑制投機購房行為。
首付貸放大樓市的槓桿和風險
什麼是槓桿?說白了就是以少量的資金入市，撬動房地產市場。加大槓桿的重要工具一方面是首付比例在下降，有些地方已經降到三成以下。二是首付本身也可以貸款，很多網絡金融平台已經推出首付貸這樣的金融產品，有了首付貸之後，只要很少的資金加貸款就能買房，甚至出現零首付的情況。
類似的做法和去年股市中的場外配資比較類似。資金同樣是來自金融體系之外，同樣是以互聯網金融為平台，同樣是槓桿操作。股票配資業務曾經非常火爆，當自有資金無法滿足股市投資需求時，股民可以通過其他渠道獲得一定比例的有償資金，投放股市。股票配資的資金來源大多是銀行、券商體系以外的民間配資公司或者P2P公司，資金成本相對比「融資融券」要高。
在這一點上，首付貸的資金來源與之類似，首付貸的資金或者來自於地產商、地產中介(之前鏈家地產的問題有一部分就是如此)，或者來自於P2P平台、小貸公司，這些資金同樣來自於銀行體系以外，成本也高於銀行渠道。
去年的股票場外配資比例不一，民間公司有的可以配到1：4或者1：5的比例，比較瘋狂的也有配到1：8或者更高，但這樣的平台畢竟比較少。按照1：5的操作，投資人資金10萬元，配資公司可以提供50萬元資金，即用10萬元資金撬動了50萬元的資金。
首付貸對外放款額度不一，但大部分的放款金額都在首付款的30%~50%之間。以100萬元住房為例，如果按照不限購城市首付兩成計算，借款人一般最多可以借到10萬元，而用戶自己的首付需要10萬元，那麼，提供貸款的企業和借款人所處的資金比例是1：1。
值得注意的是，首付貸的借款對像付完首付後，還會辦理銀行的按揭貸款，同樣以前面的操作為例，用戶可以用10萬元的資金撬動100萬元的資產，槓桿放到了10倍。而按照目前的房貸按揭的銀行規定，槓桿最高只能是5倍。
黃奇帆稱放任加槓桿將會是災難
對於這樣的做法，在兩會重慶團討論時，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆指出，如果聽任當前一些地方的房市高槓桿，將會是另一場金融災難。
由於房市體量更大，牽涉面更廣，加上房貸遊戲規則、風險識別和監管上的不足，對國民經濟和廣大人民群眾造成的危害會更大，尤其是銀行的壞賬風險。
黃奇帆說，當前我們國家去槓桿，包括去政府債務、包括去工商企業債務，還包括金融系統內部的各種槓桿，尤其要注意金融創新的槓桿和理財產品為了牟利而加的槓桿，特別要注意一些融資項目跨界疊加形成的高槓桿。
黃奇帆舉例說，比如最近房地產交易中有一些房產商——也有些房地產買賣中的中介公司，他們給購房者提供首付支持。一些銀行的購房貸款首付已經從原來的40%降到30%，現在有些已經降到20%，如果房產商或者中介再給買房的人提供10%到20%的首付，實際上就使得買房的人變成零首付或者5%到10%的首付——美國次貸危機的源頭就是零首付，房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30%、50%。這和去年股市高槓桿造成的3000點到5000點的後果是一樣的。
他指出，要更注重去槓桿降風險，絕不能用加槓桿的辦法來促銷售、去庫存。「如果用加槓桿的方式去庫存，跟中央精神是背道而馳的，會給經濟帶來巨大風險。」黃奇帆強調。
監管部門應出台針對性的措施
事實上，監管部門已經關注到這一問題。有銀行內部人士透露，央行在2月有過相關窗口指導，要求銀行對住房貸款申請嚴格審查，做好房屋貸款的風險管理，防止類似去年股市加槓桿的情況重演，但沒有具體文件出台。
另外，也有分析人士認為，相比股票，房地產市場的波動相對較小一些。另一方面，首付貸針對人群的投資和投機色彩要比股市弱很多。而且，對於不同地方應該出台不同的政策。住建部長陳政高已經表示，一線城市要繼續實施限購等措施，抑制房價過快上漲。但對於二三線城市，甚至是四線城市，房地產市場面臨著巨大的庫存壓力。在這些地方也應該採取針對性的政策，精準調控，不能搞一刀切。今年的政府工作報告中，針對房產調控提出因城施策，說的也是這個。而對於使用了高槓桿的投資客來說，現在是需要防範風險的時候，不要以為樓市真的是只漲不跌，只要是投資品，就必然有漲有跌。
| 
